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jueves, 18 de diciembre de 2008

GARAJES, COCHERAS Y APARCAMIENTOS

Como es bien conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos grandes grupos en los contratos cuya regulación contiene: los arrendamientos destinados a vivienda del arrendatario y todos los demás arrendamientos.

Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.

La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:

1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.

2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.

3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.


Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.

Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.

En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)

En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal

Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.

jueves, 11 de diciembre de 2008

ADQUISICION PREFERENTE DEL INQUILINO

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, siguiendo en la misma línea que las anteriores concede a los inquilinos y arrendatarios un derecho preferente de adquisición en el caso de que el dueño decida vender la vivienda o local arrendados. (arts. 25 y 31)

Esa facultad de adquisición preferente se articula fundamentalmente a través de los derechos de tanteo y retracto.

Ambas son facultades distintas que deben ejercitarse en momentos distintos y son excluyentes entre si, es decir si el inquilino o arrendatario no ejerce el derecho de tanteo en tiempo y forma luego no podrá ejercer el derecho de retracto.

En virtud del derecho de tanteo arrendaticio se concede al arrendatario la facultad de adquirir un bien que se halla en una determinada situación objetiva o subjetiva con preferencia a cualquier otro hipotético adquirente, cuando se proyecte su enajenación y por las condiciones económicas planeadas.

La facultad de retraer –derecho de retracto- se produce sin embargo cuando ya se ha llevado a cabo la enajenación y no se había ofrecido debidamente a quien tenía derecho de tanteo.

Es de destacar que vez notificada por el arrendador al arrendatario su decisión de vender, conforme a los requisitos del Artículo.25.2 LAU , los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Lo cual implica, que si el arrendador deja transcurrir el citado plazo sin consumar la venta con un tercero, y posteriormente pretende llevar a cabo la enajenación, deberá proceder nuevamente a notificar al arrendatario su decisión de vender, en los términos y con el mismo contenido previstos en el Artículo.25 LAU.
El plazo para ejercer el derecho de tanteo por parte del inquilino o arrendatario es de treinta días naturales a partir del siguiente en que se le notifique la decisión de vender, que deberá incluir el precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación.

El derecho de retracto nacerá para el arrendatario cuando no se hubiere nitificado debidamente la enajenación proyectada, o se hubiesen omitido los reqausitos antedichos o se llevase a cabo por un precio menor o unas condiciones menos gravosas a las notificadas, para el tanteo.

No se podrá inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos, si la vivienda no estuviere arrendada deberá declararlo así el vendedor con apercibimiento de cometer falsedad en documento público si resulta que estaba arrendada.

Para ejercer el derecho de retracto el arrendatario retrayente deberá reembolsar al comprador el precio de la compra, los gastos del contrato y pagos legítimos realizados y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o local.

Los derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento en el caso de que está tenga una duración pactada superior a cinco años.

Es importante tener en cuenta que en el supuesto de donaciones simuladas bajo compraventa ficticia, por razones fiscales ya que la tributación de la compraventa es menos que la donación en la mayor parte de los supuestos, que la calificación e interpretación del contrato es función propia de los Tribunales, pues únicamente a ellos corresponde el fijar las manifestaciones de voluntad contenidas en un contrato litigioso, determinando su sentido y alcance de acuerdo con las normas establecidas en el Artículo.1218 Código Civil y siguientes y no por la denominación que le hayan atribuido las partes. Por tanto si bajo la apariencia de una compraventa, se encubría una verdadera donación, éste es el negocio que ha de surtir sus efectos, y bajo el cual no cabría reconocer derecho preferente alguno al arrendatario. STS Sala 1ª de 6 febrero 1991.

Así mismo se consideró que se trataba de una compraventa encubierta bajo la forma de la donación en el caso en el que no procedía la aplicación del derecho de retracto de conformidad con el Artículo.48 D 4104/1964 de 24 diciembre 1964 y el Artículo.1521 CC , cuando se apoya en hechos como las relaciones familiares y afectivas, el bajo precio, la no constancia de su efectivo pago, y la donación inmediata de la adquirente a los hijos extramatrimoniales habidos con el transmitente. STS Sala 1ª de 22 noviembre 1994

miércoles, 3 de diciembre de 2008

DESISTIMIENTO DEL INQUILINO


Como otra mas de las consecuencias de la crisis que padecemos, resulta bastante frecuente la situación del inquilino que no pudiendo o no queriendo hacer frente al pago del alquiler en la vivienda en que habita o local que ocupa, decide darlo por terminado y se pregunta ¿tengo derecho a la devolución de la fianza?

Ante todo parece oportuno recordar el viejo principio: pacta sunt servanda –los acuerdos han de ser cumplidos-, y también que en el momento actual la LAU vigente desde 1 de enero de 1995, ha venido a corregir el desequilibrio que existía entre las obligaciones del casero y las del inquilino por lo tanto tan obligatorio es para el casero mantener al arrendatario en el disfrute de la vivienda o local por el tiempo pactado, como para éste pagar la renta correspondiente a ese periodo de tiempo.

Por lo mismo hemos de tener en cuenta que el abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general (art.1156 del Código Civil) ni del arriendo en particular aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, siempre que haya habido preaviso.

En cuanto a la fianza hay que considerar que su finalidad, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. Es cierto que en ocasiones y por criterios prácticos, cuando la reclamación de rentas adeudadas se formula unos meses más tarde de la recuperación de la posesión por parte del arrendador y este ha podido comprobar el estado del piso, se procede a compensar las deudas del arrendatario con la obligación del arrendador de devolver la fianza.

En definitiva hemos de recordar que los únicos supuestos de desistimiento unilateral, que reconoce la vigente LAU de 1994, los regula en los artículos 11 y 12 y se refieren a arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a 5 años y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente. Hemos de acudir, pues, a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil , cuya aplicación supletoria ordena expresamente el art. 4.3 de la repetida Ley , y, en este sentido, basta considerar los artículos 1091, 1256 y 1565 para llegar a la conclusión de que en éste no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio concreto, de manera que la simple manifestación unilateral de querer darlo por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución de aquél. Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones asumidas.

Es cierto también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.124 del Código Civil si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

A modo de conclusión cabe subrayar:

1.- A la firma del contrato de arrendamiento ambas partes, con el oportuno asesoramiento, deben percatarse y asumir las obligaciones que contraen respecto a la duración del contrato.



2.- El arrendatario o inquilino debe tener constancia que de ningún modo puede dar por terminado el arrendamiento a su antojo.

3.- El importe de la fianza puede servir para compensar la indemnización que deba satisfacer el inquilino con motivo de su incumplimiento del contrato.

viernes, 28 de noviembre de 2008

AVALISTAS Y FIADORES



Aunque en este blog ya se ha tratado el tema del aval bancario como fianza complementaria en los arrendamientos urbanos, parece interesante examinar la otra cara de la moneda, es decir, desde la posición del avalista cuando una persona o entidad solicita/exige la prestación de un aval personal.

El tema es de la mayor actualidad por cuanto los residentes en Aragón hemos podido conocer recientemente que por decisión unilateral del Excmo. Sr. D. Marcelino Iglesias, Presidente de la Diputación General de Aragón hemos adquirido la condición de avalistas frente a la General Motors Corporation, por importe de DOSCIENTOS MILLONES DE EUROS, afortunadamente solamente “caemos” a unos 150 euros por habitante de Aragón, unas 25.000 de las antiguas pesetas.

En el Libro de Los Proverbios ya se podía leer hace mas de dos mil años: “No seas de los que dan la mano y salen fiadores de un deudor, si no tiene con que pagar te quitarán hasta la cama donde duermes”

Es cierto, porque aunque a veces quien pide el aval, normalmente una entidad bancaria, lo presente como un mero requisito formal carente de riesgo, lo cierto es que el avalista y el fiador se obligan a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo éste. Art. 1822 del Código Civil.

Se puede argüir que si la persona avalada goza de buena solvencia económica el riesgo es mínimo o inexistente puesto que el acreedor se dirigirá contra sus bienes si no atiende la deuda avalada.

A esta consideración hay que oponer dos importantes objeciones:

1.- En los avales bancarios normalmente en la letra pequeña, entendiendo como tal la que nadie suele leer, se hace constar la renuncia del avalista al beneficio de excusión y ello significa que se releva al acreedor de la obligación de dirigirse primero contra los bienes del avalado hasta agotarlos.
2.- Relacionado con lo anterior hay que tomar en consideración que en caso de fallecimiento del avalado, siempre resultará mas cómodo y eficaz para el acreedor dirigirse directamente contra el avalista sin tener que esperar a que se ponga de manifiesto la herencia y sea aceptada por los herederos del deudor avalado.

Sin embargo hay que poner de manifiesto que el fiador que se ve compelido a pagar en virtud de su aval tiene acción para reclamar contra su avalado o sus herederos, tanto la cantidad que se ha visto obligado a pagar, como los intereses legales desde que le comunicó ese pago, mas los gastos ocasionados.

En definitiva y para concluir hay que afirmar que el aval es una bomba de relojería y antes de prestarlo hay que considerar la vieja máxima que dice: “No prestes aquello que no estas dispuesto a ceder gratuitamente y de buen grado”

martes, 25 de noviembre de 2008

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:


1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.

jueves, 20 de noviembre de 2008

EL AVAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

La LAU actualmente vigente faculta para pactar, además de la fianza en metálico obligatoria, cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Como consecuencia de ello, la garantía que se viene utilizando en mayor medida a partir de la entrada en vigor da la LAU ha sido el aval bancario, parece por tanto interesante destacar algunas consideraciones acerca del mismo.

Existe aval o fianza cuando alguien (fiador o avalista) se obliga a pagar por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Esta obligación debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

Siguiendo a nuestro Tribunal Supremo hay que decir sin embargo que el aval presenta unas características singulares, distintas de la fianza civil, pues mientras en la última aparece una sola obligación, en el aval surgen dos, debido a que el avalista no asume la prestación del deudor en defecto de éste, sino de modo autónomo; asimismo, en la fianza la responsabilidad es subsidiaria, por lo que el fiador dispone del beneficio de excusión en el patrimonio del deudor, mientras que el avalista se obliga y responde de igual manera que el avalado. Para el Tribunal Supremo es una garantía personal atípica, producto de la autonomía de la voluntad proclamada por el artículo 1255 del Código Civil , que es distinta del contrato de fianza y del contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede oponer al beneficiario, que reclama el pago, otras excepciones que las que derivan de la garantía misma.

Por lo tanto y siguiendo siempre la interpretación jurisprudencial hay que decir no se trata de una simple fianza, sino que avanzando más, se comprueba que nos hallamos ante una garantía independiente (garantía a primera demanda o simple demanda); que integra un contrato atípico, producto del principio de autonomía de la voluntad (artículos 1255 y 1258 y 1091 del Código Civil). En tal contrato el fiador viene obligado a realizar el pago cuando el beneficiario de la garantía se lo reclama. Y es que la obligación asumida por el garante integra una distinta, autónoma e independiente de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento garantiza (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1983). De este modo, y como expone la sentencia del Tribunal Supremo . de 14 de noviembre de 1989, que se cita en la de 27 de octubre de 1992, de dicho Tribunal: "Toda interpretación que trate de dar a la palabra garantía, el sentido de la obligación accesoria de fianza o de aplicar la excusión que le es característica, desvirtúa la naturaleza jurídica de la relación a que nos estamos refiriendo".

En cuanto a la vigencia del aval ha de entenderse coincidente con todo el período durante el cual produjese efectos el contrato, susceptible de generar en el arrendador un derecho de crédito exigible y la correlativa obligación en el arrendatario, lo que acontece hasta la entrega efectiva de la posesión de la cosa arrendada al arrendador.

Por último habría que decir en favor del aval bancario que el hecho de que una entidad de crédito conceda un aval significa como garantía adicional para el arrendador que esa entidad de alguna manera ha comprobado la solvencia de la persona por la que responde y por lo tanto cabe presumir que será un buen inquilino.

viernes, 14 de noviembre de 2008

LA DEDUCCION FISCAL A INQUILINOS NO RESPETA EL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE IGUALDAD.

Es difícil encontrar una explicación no ya jurídica sino de pura lógica a la existencia de distintos tratamientos fiscales con base exclusiva en el domicilio del contribuyente, sobre todo cuando la Constitución Española en su artículo 14 señala que todos los españoles son iguales ante la Ley y no puede prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquiera otra condición o circunstancia personal o social.

Pues bien la condición o circunstancia de residir en según que Comunidad Autónoma viene generando para el inquilino una sensible discriminación en la carga fiscal que debe soportar, aunque el resto de sus circunstancias personales, principalmente las económicas sean en todo idénticas a otro inquilino residente en distinta Comunidad Autónoma.

Contemplemos un supuesto bastante generalizado, persona soltera, nacida en 1976, con ingresos de 18.000 euros y que pague 300 euros mensuales de alquiler.

Si vive en el País vasco, solamente por esta circunstancia, tendrá una deducción fiscal de 900 euros en su declaración de IRPF de 2007.

Si vive en la Comunidad Autónoma de Madrid, 720 euros

Si vive en la CA de Valencia: 600 euros

Si vive en Andalucía o Canarias: 500 euros

Si vive en la CA de Castilla y León: 459 euros

Si vive en Cantabria, Cataluña, Extremadura o Galicia: 300 euros

Si vive en la Islas Baleares: 200 euros

Si vive en Asturias: 180 euros

Si vive en Aragón, Castilla La Mancha, Murcia o La Rioja: NADA

Parece que a la vista del aumento del número de ciudadanos que con motivo de la crisis deben abandonar la idea de comprar vivienda y acogerse al alquiler, esta situación debiera corregirse en aras de cumplir el principio constitucional de igualdad y de capacidad económica para soportar las cargas fiscales.

martes, 11 de noviembre de 2008

LA REPARACION DE DAÑOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA


El tema de los daños producidos en la vivienda durante la vigencia de un contrato de arrendamiento constituye casi siempre una fuente de conflictos entre el arrendador y el arrendatario, partiendo de la dificultad, rayana en lo imposible, de dar solución válida con carácter general para esos conflictos hay que intentar proporcionar alguna luz que permita al menos enfocarlos.

Ante todo hay que considerar que existe la obligación del arrendador de realizar en la vivienda arrendada las obras de conservación necesarias lo que incluye, de forma amplia, todas las obras de reparación, cualquiera que sea su origen. Por ello, habrá de entenderse incluidas en las mismas las necesarias para mantener al arrendatario en el uso útil de la vivienda en cuestión, las originadas por caso fortuito, fuerza mayor, o simplemente, por el mero paso del tiempo. Pero también es cierto que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad la necesidad de las reparaciones. El incumplimiento de la obligación de reparación faculta al arrendatario para resolver el contrato y para reclamar los daños y perjuicios que se le hayan producido, pues la ley especial se remite al artículo 1124 del Código Civil .

El estado de la vivienda en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución
En cuanto al primero ha de estarse a los términos del contrato y en defecto de pacto se presume “iuris tantum” que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregarla de tal modo, por tanto, la prueba del “estado” corresponde al arrendatario, pudiendo hacerlo a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho, es claro que recibir en buen estado no es recibirla nueva sino que se halle en condiciones de habitabilidad (artículo 1562 ). En cuanto al segundo igualmente se presume “iuris tantum” (artículo 1563 ) que el deterioro o perdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de ausencia de culpa o negligencia, produciéndose una inversión de la carga de la prueba.


Conforme a esto el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada al tiempo de su devolución, esta norma que contempla como excepción la prueba por parte del arrendatario de que el deterioro no ha sido por su culpa, hay que entenderla en relación con los arts. 1561 que prescribe que no responderá tampoco de los deterioros ocasionados por el tiempo o por causa inevitable.

No obstante es de vital importancia lo prescrito en el art. 1562 que señala que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Por otra parte a tenor de lo dispuesto en los artículos 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , el arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.


Con estos datos vamos a reseñar la interpretación que los Tribunales han dado a los mismos en algunos supuestos.

En primer lugar es de subrayar que la obligación del arrendador de reparar los daños tiene un límite absoluto, la ruina de la finca y se entiende que existe ruina o estado ruinoso cuando los daños suponen la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables por medios normales, lo que también se evidencia cuando el coste de las obras de reparación necesarias es superior al 50% del coste de la construcción de nueva planta de características similares a la existente, máxime si fuera preciso ejecutar obras imprescindibles, para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas.

Daños procedentes de falta de reparación o mantenimiento de elementos comunes de la finca en tal caso es la Comunidad de Propietarios la obligada a llevar a cabo las precisas reparaciones en ellos pero es preciso distinguir entre la posibilidad de actuar individualmente el arrendador respecto a elementos comunes y la obligatoriedad de compeler el citado arrendador a la Comunidad para la reparación de esos elementos comunes, pues frente al arrendatario ha de responder no la Comunidad sino el arrendador, por obvias razones de los limitados efectos subjetivos de los contratos. A ello ha de unirse la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, que señala en su Sentencia de 15 de junio de 1955 que el concepto de reparaciones necesarias abarca aquellos a efectuar incluso fuera de lo arrendado refiriéndose a los que afectan a elementos comunes o a la seguridad del edificio.

Ausencia de culpa del arrendatario: Tratándose de una vivienda muy antigua con precarias instalaciones de agua y electricidad, auto instaladas por su dueño, es perfectamente factible la sucesión de averías sin negligencia del demandante, aunque quizás vista la edad de éste y características de la vivienda, no fuera el arrendatario más idóneo. En consecuencia ha de estimarse este motivo del recurso y condenar al arrendador al abono de la reparación de la avería eléctrica.

Daños causados por incendio responde de ellos el arrendatario siempre que incurra en negligencia que se aprecia cuando la causa del siniestro fue la inflamación de una sartén en el fogón de la cocina, que se propagó a la campana extractora y muebles contiguos, esto es, una negligencia de quien utilizó la vivienda, no cabe sino concluir con la responsabilidad del demandado aun cuando se encontrase en Senegal, ya que el origen del daño estaba bajo la esfera de su control cuando fue él quien permitió la utilización de la vivienda por terceros y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil.
Sin embargo no se puede imputar la responsabilidad de los hechos a la arrendataria por no haber comunicado a la arrendadora la existencia de los posibles daños cuando no hay ningún dato que avale que la arrendataria conociera la existencia del problema hasta que se produjo el incendio, por lo que difícilmente podía pedir al Ayuntamiento su reparación. Por tanto en este caso no podemos hablar de conducta omisiva a los efectos de la responsabilidad establecida en el artículo 1.902 del Código Civil
El Tribunal Supremo viene declarando que no todo incendio es por caso fortuito y que no basta para llegar a tal conclusión que el siniestro se hubiera producido por causas desconocidas (SSTS, entre otras, de 9 de noviembre de 1993, 29 de enero de 1996, 13 de junio de 1998, 11 de febrero de 2000, 12 de febrero de 2001 ), de modo que generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa -propietario o quién está en contacto con ella- hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (SSTS, entre otras, de 13 junio de 1998, 22 de mayo de 1999; 31 de enero y 11 febrero de 2000; 12 de febrero y 27 de abril 2001; 24 de enero de 2002 -acreditado el incendio causante del daño, no importa que no esté probada la causa del mismo-; 20 de abril de 2002 -no es suficiente expresar que no se ha acreditado cual fue la causa del siniestro-; 27 de febrero y 26 de junio de 2003 -debe probarse el incendio, no el hecho, normalmente imposible, que constituye la causa concreta que lo provocó-)". Como refiere la de 3 de febrero de 2005: "Por último, como ya se explicó, sirve también para la repulsa del motivo la doctrina jurisprudencial relativa a que, cuando se ha generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa, bien sea su propietario o quién esté en contacto con ella, hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

Daños en el edificio: Con relación a la falta de legitimación activa del demandante para reclamar daños en el continente de la vivienda de que es arrendatario, el criterio es que tratándose de daños en la vivienda y no ser el demandante propietario de la misma, sino únicamente arrendatario, en principio carece de legitimación activa al no tener la condición de real perjudicado, pues conforme al art. 1554 núm. 2 de Código Civil . es al arrendador al que le corresponde realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en el estado de servir para el uso a la que está destinada; y no se opone a ello que el art. 1561 del Código Civil obligue al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, ya que este precepto hace referencia a la reparación de aquellos desperfectos causados por el propio arrendatario, pero no a los derivados de actuaciones imprudentes sobre las que no se le puede responsabilizar, salvo, claro está, que el arrendatario hubiera asumido realizar por su cuenta tales obras y las hubiera satisfecho, lo que no consta se haya producido en el caso debatido.

viernes, 7 de noviembre de 2008

LA NECESIDAD DEL ARRENDADOR EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS



Tanto en la normativa actualmente vigente como en la anterior LAU 1964, se configura la necesidad del arrendador como causa de extinción de un arrendamiento urbano en prórroga forzosa.

Sin entrar a analizar la profunda diferencia entre la prórroga forzosa ilimitada en el tiempo de la LAU 1964 y la quinquenal de la actual normativa, es conveniente poner de manifiesto las diferencias de tratamiento de dicha causa de excepción a la prórroga, máxime cuando aún subsisten contratos sujetos a uno u otro de los sistemas:

1ª.- En los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 es requisito indispensable hacer constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador. En la normativa anterior bastaba una necesidad sobrevenida durante la prórroga del arrendamiento.

2ª.- En los arrendamientos actuales solamente se contempla la necesidad de la vivienda para el arrendador. A partir de la Ley 19/2009 también para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En los anteriores puede solicitarse para el arrendador, sus descendientes y/o ascendientes legítimos y naturales.

3ª.- Anteriormente la extinción del arrendamiento por necesidad se extendía a viviendas y locales de negocio, en la actualidad solo cabe para viviendas.

4ª.- Si la vivienda no es ocupada en tres meses por quien invocó la necesidad, en ambos casos se concede al inquilino el derecho a retornar, sin embargo en la normativa actual deberá ser indemnizado de los gastos causados y puede optar a abandonar definitivamente la vivienda con indemnización.

Por último cabe decir que en cuanto al tratamiento en los tribunales de la causa de necesidad conforme a la LAU 1994 son escasos los supuestos resueltos en sede judicial de los que se puede extraer la siguiente doctrina:

Sentencia AP Barcelona 2/04/2008:
No cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por el desahucio quedará el inquilino, pues la función social de la propiedad sirve con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio supeditándose, por lo tanto, las del arrendatario a las del arrendador (SSTS de 13 de mayo de 1963 y 12 de marzo de 1965) sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que puede ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho

SAP Madrid 20/04/2007:
No podemos hablar de perjuicios por no atender los requerimientos de resolución por necesidad de una hija de la arrendadora, y la razón es mas que evidente. El contrato de arrendamiento que nos ocupa es de fecha de 1-9-2000, o lo que es lo mismo esta sometido a la LAU de 1994, y el Art.9.3 L.A.U. de 1994 nos dice: "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí", y en el contrato se comete el error de no hacer mención a esa posibilidad.

SAP Murcia 7/12/2005:
Que este motivo debe desestimarse, pues no existen razones para sostener que la única finalidad de la cláusula pactada en el contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de cinco años, fuera la de vulnerar el derecho de prórroga obligatorio, pues la parte recurrente voluntariamente aceptó la fecha de terminación del contrato sin posibilidad de prórroga por razón de la necesidad invocada, necesidad que en principio puede considerarse seria y razonable a la vista del domicilio de la recurrente y del tratamiento que pueda precisar su hija afectada de graves enfermedades, por lo que no puede predicarse que la acción ejercitada, basada en la cláusula contractual, sea contraria a las exigencias de la buena fe.

SAP Vizcaya 29/06/2004:
Por tal razón, como aprecia la juzgadora a quo, en presencia de un contrato con una vigencia que ya se ha dado de cinco años, y en que además se convino a fecha 1 de junio de 2000 y también 1 de junio de 2001 sobre la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí en el plazo de un año a contar desde su fecha, momento en que el contrato había de quedar concluso, extinto y resuelto sin necesidad de ninguna clase de preaviso,y cuando no se cuestiona por la recurrente esta necesidad, no procede sino concluir confirmando la sentencia de instancia dando lugar a la estimación de la demanda, con íntegra desestimación el recurso contra la misma interpuesto.

miércoles, 5 de noviembre de 2008

LA FIANZA OBLIGATORIA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza obligatoria se constituye como una obligación del arrendatario de depositar en poder del arrendador una o dos mensualidades de renta, según el contrato sea de vivienda o de uso distinto (art. 36.1), siendo su falta de pago motivo de resolución del arrendamiento (art. 27).

Llamamos obligatoria a este tipo de fianza porque la actual LAU permite la existencia de otras formas de afianzar sin determinar su naturaleza y contenido.

La cuestión que se suscita con mayor frecuencia es la determinación de la finalidad de esa fianza, en relación con la obligación del arrendador de restituir el saldo de la fianza en metálico al final del arriendo (art. 36.4).

En ese sentido un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad evitar no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también garantizar otros derechos del arrendador, como puede ser el pago de las mensualidades vencidas, lo cual se desprende de la norma que ordena la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, que implica de suyo una previa liquidación de cuentas entre las partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 5/11/2004, decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Código Civil) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era mientras estuvo vigente el art. 105 de LAU de 1964, que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza obligatoria, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Código Civil ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de -todas- las obligaciones del locatario. En esta norma, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art.36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

Lo que en modo alguno permite la fianza es una retención íntegra de su importe a pretexto de existencia de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador. La fianza sirve para, a través de ella, efectuarse el cobro de lo debido, no para retenerla hasta que por otro medio se cobre. Sin embargo cuando se insta en procedimiento judicial la devolución de la fianza arrendaticia el arrendador demandado puede oponer en compensación la existencia de créditos locativos contra el arrendatario a fin de que se minore o extinga el importe de tal fianza y con ello de su devolución.

En este orden de ideas y referido solamente a la imputación de daños en la fina arrendada hay que tener en cuenta que para determinar el incumplimiento de las obligaciones de conservación de la finca arrendada por parte del inquilino por actuación negligente y dolosa del mismo, hemos de atender a lo establecido en el art.1563 del Código Civil, aplicable a los arrendamientos de viviendas, norma que contiene un régimen especial de responsabilidad del arrendatario, por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo en su contra una presunción "iuris tantum" de culpabilidad, justificada por ser el arrendatario quien se halla en mejor posición probatoria y ser el creador de los riesgos.
Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable conforme al art. 1561, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada. Dicha regulación que impone al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, se encuentra complementada por la presunción del art. 1562, de que la finca se hallaba en buen estado al tiempo de recibirla, y por otra parte, no exime al arrendador, como es evidente y resulta de la aplicación del principio general contenido en el art. 1214 del mismo texto legal, de probar cumplidamente los presupuestos de su aplicación, especialmente la existencia de los daños que reclama.

martes, 4 de noviembre de 2008

ALGUNOS CRITERIOS JUDICIALES SOBRE EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Según la Real Academia de la Lengua desahucio es la acción y efecto despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal. Y el Juicio de desahucio es: Sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. A ello podemos añadir la siguiente definición judicial ”El juicio de desahucio tiene por finalidad especifica obtener la restitución o recuperación de la cosa arrendada cuando concurra alguna de las causas de resolución del contrato previstas en la Ley, entre las que se encuentra la falta de pago de la renta”. (Audiencia Provincial de Asturias 1/10/2007)

La primera pregunta que se plantea es determinar cual es la falta de pago que tiene como consecuencia el desahucio, evidentemente parece que la respuesta es la renta o merced arrendaticia, sin embargo hay otros conceptos, cuya falta de pago, pueden originar el desahucio:

La fianza: La falta de pago de la fianza por el arrendatario constituye causa de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 27.2.b) de la LAU “En consecuencia, no es posible entender que el arrendador renunció tácitamente a que el arrendatario prestara la fianza correspondiente, por lo que habiendo incumplido el arrendatario esta prestación inicial y no habiendo subsanado posteriormente su falta de pago, no obstante haber sido requerido para ello, en dos ocasiones, por burofax de fechas 31 de julio de 2.006 y 20 de octubre de 2.006, tal circunstancia justifica que la acción de desahucio debe prosperar” (AP Barcelona 14/02/2008).

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Sobre este tema es terminante el criterio: “No debemos olvidar que la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles debe determinarse anualmente por los respectivos ayuntamientos y, en consecuencia, es un concepto, asimilable a la renta, y, según la sentencia de 12 de enero de 2.007 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , su impago es susceptible de ser causa de desahucio por falta de pago, que debe determinarse anualmente”.(AP de Zamora 20/12/2007). “La Sentencia del Tribunal Supremo de 12/01/2006 (...) la que declaró como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos vigentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, debe considerarse como causa de resolución comprendida en el art.114.1 de la LAU 1964”.(AP Zaragoza 4/12/2007).

Los gastos de Comunidad, respecto a ellos es interesante conocer que “Es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente a parte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se de un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita” (AP Baleares 27/09/2007).


Otras cuestiones que suscita el juicio de desahucio son:

¿Cabe oponer la excepción de litis pendencia en un juicio de desahucio? En sentido afirmativo se pronuncia la AP de Barcelona (11/02/2008): “Al respecto, conviene recordar de entrada que, en principio, esta Sección ha expuesto que, aun cuando en este tipo de procesos no pueda hablarse de cosa juzgada o litispendencia, por su carácter sumario o por venir referidos los impagos a distintos momentos, es lo cierto que se viene manteniendo que no cabe la simultaneidad de litigios al concurrir un abuso de jurisdicción y por las dificultades que ello entraña, dada la posibilidad de una única enervación y que pudieran dictarse resoluciones contradictorias (rollo núm. 953/99, entre otros).Cierto es que la especial situación que tiene lugar cuando quien interpone el recurso de apelación contra la sentencia dictada en un juicio de desahucio es únicamente el arrendador, hace que la previsión legal de estar el arrendatario al corriente de la renta para mantener el recurso no produzca el efecto de impedir que pueda existir una situación de impago antes de que esté definitivamente resuelto dicho juicio, y se vea el arrendador en la necesidad de presentar otra demanda para no verse desprotegido Ahora bien, en el supuesto que nos ocupa, las particularidades que concurren, pues se ha llegado a escindir el contenido de los recibos, de forma que determinados conceptos son objeto del anterior juicio, repercusión por obras y suministros y servicios, mientras que el presente se ciñe a renta e IBI, pero de un periodo de tiempo en parte coincidente con el reclamado en el anterior procedimiento, hace que se introduzcan dudas e imprecisiones que podrían generar soluciones contradictorias, por lo que, entiende este tribunal que todo ello puede dar lugar a la reclamación de cantidad ahora ejercitada, pero no a la acción de desahucio por falta. de pago.”

Requisitos para impedir la enervación del desahucio: “No basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso de dos meses, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación” (AP Barcelona 6/11/2007).
Estos requisitos aparecen prolijamente enumerados en la sentencia de la AP de La Coruña de 24/09/2007:
A) Debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago. Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones; b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes; c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación; d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario; e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales.
B) Ha de ser fehaciente, es decir, que debe realizarse por un medio que permita tener constancia tanto del contenido íntegro del requerimiento como de que llegó a conocimiento del arrendatario.
C) Debe referirse exclusivamente a rentas vencidas e impagadas, no a futuras rentas que aún no se han devengado.
D) Debe transcurrir el plazo de dos meses desde la efectiva recepción hasta la presentación de la demanda, debiendo computarse en la forma establecida en el artículo 5 del Código Civil, es decir de fecha a fecha, al ser un plazo sustantivo aunque se enmarque dentro de una ley procesal.
Y E) Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad adeudada hasta ese momento cuando se presenta la demanda
.

¿Puede enervarse (paralizarse) dos veces el desahucio pagando las rentas adeudadas?, la AP de Barcelona considera que no (11/01/2008): “Por lo tanto, en este caso, habiéndose producido el pago de las rentas adeudadas después de la presentación de la demanda, habiendo una enervación anterior, la resolución no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, sin que proceda la enervación, procediendo en consecuencia la estimación del recurso de apelación de la parte demandante”.

viernes, 31 de octubre de 2008

El tratamiento fiscal de los arrendamientos urbanos.

Es bien sabido que la LAU 1995 distingue dos grandes grupos de arrendamientos urbanos a efectos de su tratamiento jurídico: a) Los destinados a vivienda habitual b) Todos los demás. Esta simplificadora partición, va a permitir contemplar exclusivamente los arrendamientos de inmuebles con destino a vivienda habitual del arrendatario, en cuanto a su tratamiento fiscal.

1.- En primer lugar cabe hablar del tratamiento fiscal del contrato suscrito entre las partes:

1.1.- El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD) con arreglo a la siguiente tabla.


Hasta 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
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1.2.- Esta sujeción implica de suyo la no sujeción a IVA

1.3.- Existe la opción de pagar el ITPAJD mediante efectos timbrados –los contratos que se adquieren en los estancos- o con pago a metálico.

1.4.- El sujeto pasivo del ITPAJD es el arrendatario.

1.5.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede ser objeto de pacto entre las partes, si lo paga el arrendador, constituirá para él gasto deducible en IRPF


2.- Repercusión fiscal a las partes contratantes (IRPF):

2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración.


2.2.- Para el arrendatario puede constituir una causa de deducción en su IRPF, con arreglo al siguiente esquema simplificado:

General: 10.05% de alquileres anuales. Base deducción máxima: 9.015 €/año Requisitos: Ingresos inferiores a 24.020 €/año..
Andalucía: 15% máx.: 500 €/año.
Aragón: Nada
Asturias: 5% máx.: 273 €/año.
Baleares: 10% máx. 200 €/año.
Canarias: 15” máx.: 500 €/año
Cantabria: 10% máx. 300 €/año
Castilla La Mancha: Nada
Castilla y León: 15% máx.: 459 €/año.
Cataluña: 10% máx.: 300/600 €/año.
Extremadura: 10% máx.: 300 €/año.
Galicia: 10% máx.: 300 €/año.
Madrid: 20% máx.: 840 €/año.
Murcia. Nada
La Rioja: Nada.
Valencia: 15% máx.: 450 €/año.

Cada Comunidad Autónoma tiene previstos requisitos respecto de la edad, ingresos y otras circunstancias del contribuyente beneficiario de la deducción.

miércoles, 22 de octubre de 2008

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.
También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.

¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España?

Aunque pudiera parecer exagerada la pregunta que da título a este comentario, no es así y vamos a intentar explicarlo.

En los ya lejanos años de estudiante de Derecho en la Complutense se solía afirmar por algún profesor que en España existen tres contratos que se suscriben sine die: el matrimonial, el laboral y el de inquilinato.

Como quiera que en la actualidad el único que conserva esa característica de duración ilimitada en el tiempo es el que precisamente la tenía en menor grado, el contrato de trabajo, parece oportuno dedicar este comentario al arrendamiento de vivienda, iniciándolo con una breve sinopsis histórica.

Cuando se dicta el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mantiene, mediante el instituto de la prórroga obligatoria para el arrendador, la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos urbanos cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, señala la norma, que en artículo anterior había dispuesto que los beneficios que otorga a los inquilinos son irrenunciables.

Esta circunstancia no cabe duda que dio lugar a una verdadera distorsión del mercado inmobiliario en alquiler, puesto que en la practica y desnaturalizando un contrato sustancialmente temporal, se obliga al arrendador a perder la facultad de disponer de su propiedad..

Por el mismo motivo se produjeron simulaciones de todo tipo tendentes a evitar, sin éxito, esa durísima servidumbre para el propietario: Contratos de opción de compra anuales con un precio de opción diez veces superior al real, subarriendos que se pactaban como “inconsentidos”, arrendamientos de “temporada”, ocupaciones en precario por las que se pagaba precio, etc.

La larga permanencia de esta situación ha dado lugar a una mentalidad en el inquilino o aspirante a inquilino de que su situación es inamovible. Conviene desmontar ese criterio ya que en el momento actual, salvo en concretas y contadas situaciones, que luego se enumeran, no responde a la realidad.

En 1985, mediante el Real Decreto Ley 2/1985 (Decreto Boyer) se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa para los contratos que se pacten a partir de su entada en vigor 10 de mayo de 1985.

El 1º de enero de 1995 entra en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos que determina una duración mínima obligatoria para el arrendador de 5 años en arrendamientos de vivienda y deja libertad de pactos en los demás arrendamientos urbanos.

¿Cuál es la situación actual?

Ciñéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda podemos enumerar los siguientes supuestos:

1.- Contratos celebrados con anterioridad a 10/05/1985, su duración dependerá de la voluntad del inquilino; en algunos casos ni siquiera se extinguirá a su fallecimiento si conserva la facultad de subrogación.

2.- Contratos celebrados bajo el Decreto Boyer con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, su duración asimismo estará determinada por la voluntad de éste.

3.- Contratos celebrados bajo la LAU1995 con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, lo mismo.

4.- Contratos bajo el Decreto Boyer de duración determinada, se sujetarán a ésta y si ya ha transcurrido se encuentran en prórroga tácita que puede ser de un mes de duración.

5.- Contratos bajo la LAU actual con duración determinada, su duración actual será esa, con la salvedad de que en todo caso deberá respetarse el derecho de prórroga por cinco años a favor del inquilino.

Como apunte final conviene aclarar que estipular en el contrato como duración: “indefinida”, no lo transforma en un contrato ilimitado en el tiempo, antes al contrario su duración queda determinada por el plazo en que se ha pactado la renta, si por meses, un mes, si por años, un año. Asi mismo destacar que los plazos de duración pactados son obligatorios para ambas partes y el inquilino no puede abandonar el contrato a su antojo.

martes, 21 de octubre de 2008

Sobre los planes del gobierno para agilizar los desahucios

En El Mundo.es de 15/10/2008 aparece una noticia relacionada con los arrendamientos que puede inducir a error textualmente dice “Así, el CGPJ se muestra de acuerdo con la reforma de la LEC de reducir de dos a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario podrá evitar el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.

De ello parece deducirse que el arrendador debe esperar dos meses para interponer la demanda de desahucio, después de requerir al inquilino el pago de las rentas atrasadas y que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) cree conveniente reducir ese plazo a un mes.

La realidad no es esa, la Ley de Enjuiciamiento Civil lo que prescribe es que el inquilino moroso no podrá evitar (enervar) el desahucio pagando en el Juzgado si previamente ha sido requerido con dos meses y no ha atendido el requerimiento. Son esos dos meses de plazo los que ahora parece que se van a reducir a sólo un mes si prosperan los cambios introducidos por el Gobierno en la LEC y respaldados por el CGPJ.

Y desde luego, lo que no puede en modo alguno el inquilino es evitar “el inicio del proceso” puesto que ya ha sido iniciado en todo caso evitará el desahucio pagando y tendrá además que atender a las costas del proceso.

Hecha esta aclaración, sólo me queda hacerme eco de la noticia publicada por El Mundo: El pleno del CGPJ avala el anteproyecto de ley de fomento del alquiler y eficiencia energética. Dicho de otra forma, el CGPJ da un espaldarazo a los cambios hechos por el gobierno en la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Propiedad Horizontal para agilizar y hacer más eficaces los juicios de desahucio por impago de rentas y vencimiento de contrato a favor de los propietarios de viviendas.

viernes, 17 de octubre de 2008

Doctrina jurisprudencial europea sobre el traspaso

Recientemente ha aparecido en la prensa especializada la noticia de que a juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, aunque el traspaso de la actividad de una empresa a otra no constituye motivo de despido de los trabajadores, esta protección no puede extenderse hasta el punto de autorizar la cesión de derechos arrendaticios sin contar con la propiedad de los locales.

En el caso concreto estudiado se trata de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento instada por la propiedad contra la empresa que continua la actividad de otra liquidada, con los empleados y en los locales arrendados por la anterior, considerando que se ha producido un traspaso inconsentido de esos locales.

Es evidente que en este supuesto nos encontramos o bien ante un arrendamiento sujeto a la LAU 1994 con prohibición expresa de cesión o bien ante uno de los denominados contratos de renta antigua, LAU 1964, vigentes en prórroga forzosa al tiempo de producirse la sucesión de empresas.

La realidad es que el Tribunal ha mantenido que el principio de protección del empleo de los trabajadores debe ceder en esta caso ante el derecho de la propiedad a negarse a asumir una transmisión automática de los derechos arrendaticios. En definitiva el criterio que se sustenta es que aunque la resolución de los contratos de arrendamiento implique despido de los trabajadores esta ha de mantenerse como derecho del propietario.

Esta es la noticia a la que hago referencia: Traspaso empresa no implica mantener alquiler de locales, según Tribunal UE

miércoles, 15 de octubre de 2008

¿Existe en la actualidad el derecho de traspaso en los locales comerciales?

Es frecuente observar en cualquiera de nuestras ciudades locales vacíos o negocios funcionando en los que se anuncia 'Se Traspasa', lo cierto es que en la actualidad, en la mayoría de los casos esta oferta no se corresponde con la realidad legal.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) no contempla el derecho de traspaso para los arrendamientos concertados a su amparo, al menos no en los términos que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964): “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”.

La realidad es que en el momento presente y para los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 existe la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento o subarrendar el local sin contar con el consentimiento del arrendador, sin embargo existen diferencias entre esta cesión o subarriendo y el antiguo traspaso, siendo las mas esenciales las siguientes:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.

Para concluir basta subrayar que cabe el derecho de traspaso solamente en aquellos arrendamiento que de conformidad con las disposiciones transitorias de la LAU 1994 lo tiene reconocido, en cuyo supuesto es necesario cumplir escrupulosamente los requisitos formales de la LAU 1964.