Consultas legales - 807 520 008

martes, 25 de noviembre de 2008

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:


1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.

26 comentarios:

  1. D. Pedro, gracias por su pronta respuesta. En conclusión, leyendo su articulo, deduzco que en mi situación de inquilino optante a compra,el banco podría ejecutar la hipoteca pero yo mantendria el derecho de comprarla en el plazo de 4 años ( especificado en el contrato ). Así mismo, el banco no podría exigirme el desalojo antes de ese plazo ni el pago de cantidades en concepto de alquiler, al haber desembolsado ante notario las 60 mensualidades por adelantado. ¿ Es así ?. Gracias. Luis .
    COMENTARIO EN REFERENCIA A LA PREGUNTA PUBLICADA EL Martes, 3 de Marzo de 2009: "Quisiera saber si el banco que embargue la vivienda en la cual soy inquilino puede proceder a mi desalojo
    Por precaución y para asegurar la futura operación de compra, el contrato lo firmamos ante notario, se han pagado los impuestos correspondientes, se ha depositado la fianza y he inscrito el contrato de alquiler con opción de compra en el registro de la propiedad. Me consta que la vivienda que alquilé ha entrado en proceso de ejecución hipotecaria. Si el embargo se llevase a cabo y se adjudicara la vivienda o se la quedara el banco, quisiera saber si tengo garantizados al menos los 5 años que ya he pagado por adelantado y si podriía ejercer el derecho de opción de compra pasado ese tiempo. O bien, si dadas las circunstancias el banco no podría sacar a subasta el inmueble hasta que pasen esos 5 años y yo ejerciera ese derecho. Gracias.

    ResponderEliminar
  2. Para asegurarle en mayor medida sus aseveraciones debería tener a la vista la documentación producida.

    ResponderEliminar
  3. D. Pedro, le he enviado a su correo las clausulas del contrato. Saludos.

    ResponderEliminar
  4. D. Pedro, que significa exactamente "Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad"???. Estamos hablando del Registro o de la Cámara de la Propiedad donde se deposita la fianza?

    ResponderEliminar
  5. a Luis: Me refiero a inscripción en el Registro de la Propiedad, de hecho en la Cámara no se incribe nada, en Zaragoza ni existe la Cámara de la Propiedad.

    ResponderEliminar
  6. Tengo una duda, estoy por alquilar con opción a compra y la persona a la que estaré alquilando me comento que en los contratos de opción de compra se estipula que durante el periodo que ellos estén haciendo los pagos por el alquiler de la propiedad el arrendador esta obligado al momento del cierre hipotecario a rebajar la porción del principal pagado en el periodo en que la propiedad fue alquilada.

    Quiero saber si esto es estipulado entre ambas partes o es obligatorio?

    Agradeceré su orientación.

    ResponderEliminar
  7. A Anónimo: El contrato de arrendamiento con opción de compra no está sujeto a normativa específica por tanto las partes tienen amplia libertad de pactos.

    ResponderEliminar
  8. D. Pedro en el último párrafo en el que dice que el derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo-, se está refiriendo a que el banco mantiene el contrato vigente con todas las claúsulas firmadas, y si es así le rogaría me indicara en que artículo y reglamento está sustentada para más información. Gracias.

    ResponderEliminar
  9. A Anónimo: La frase subrayada expone la doctrina del TS considerando que un embargo practicado cuando existe una opción de compra inscrita puede ser levantado al ejercer esa opción y comprar.

    ResponderEliminar
  10. Hola Pedro,
    Estoy a punto de firmar un contrato con opción a compra y me ha sido de mucha ayuda todo lo que publicas en tu blog, aunque tengo alguna que otra duda:

    cuando el contrato es entre particulares, qué ocurre con el IVA? Si pasados los dos años que se establecen se cierra la compra, que fiscalidad es aplicable si es pasado el 2011?

    muchas gracias!

    ResponderEliminar
  11. a Anónimo: Entre particulares no se aplica el IVA.
    Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

    ResponderEliminar
  12. Buenos días,
    Soy inquilina de una casa de alquiler con opcion a compra desde hace tan solo 8 meses, ahora me he enterado que el propietario esta en los juzgados por falta de pago d la hipoteca, yo tengo un contrato de tres años, si bien se que aunque embarguen la casa y se la quede en propiedad el banco, se que no me pueden hechar, pero mi consulta es saber que derecho tengo yo en recuperar mi fianza de 30000 euros debido a que yo no he incumplido el contrato y en el momento que lo hicimos constar yo desconocia toda esta situacion.
    Muchas gracias y un saludo,

    ResponderEliminar
  13. Buenas tardes D. Pedro,
    estoy a punto de firmar un contrato de alquiler con opción a compra y hay varios aspectos que me hacen dudar. He solicitado una copia simple en el Registro de la Propiedad, y en él aparece que el inmueble al que quiero optar tiene una hipoteca de 357000 €, que es 150000 € más del precio que he acordado con la promotora para realizar la compra, que se realizará de aquí a tres años. Además la promotora actualmente disfruta de un periodo de carencia hasta marzo de 2011. Yo debo entregar una prima de 20000 € y me descuentan el 100% de las cuotas entregadas, y en tres años el total asciende a 50000 €. Anque inscriba la opción en el pertinente registro de la propiedad, llegado el momento de ejercer la opción de compra, el promotor tendrá que liquidar de su bolsillo para retirar "la carga" que grava en el piso. ¿esto es normal? ¿puedo pedirle un aval de 50000€ en concepto de las primas prima y total de cuotas entregadas durante los tres años? ¿Puedo añadir una claúsula de que en caso que el promotor incumpla el contrato me indemnice con el 200% de las cantidades por mi aportadas? Por favor ruego su respuesta ya que estoy bastante preocupada.

    Un saludo

    ResponderEliminar
  14. A Crisfe: tal como relata los hechos antes de firmar nada debiera tener una asistencia jurídica directa par no meterse en problemas.

    ResponderEliminar
  15. Sr.Pedro:

    Según Vd. y si le he interpretado bien, el derecho de opción de compra, no puede evitar el embargo - por ejemplo de un banco -,aunque tiene a)derecho preferente a la compra al nuevo propietario (el banco), frente a otros posibles interesados y según sus propias palabras "derecho a exigir la venta" ¿Es correcto?

    Pero cuando llegamos a su segundo parrafo, conforme el embargo se debe levantar cuando el inquilino con opción a compra ejerce tal opción y compra.. pero para ello depende de la voluntad del nuevo adquirente de vender. En nuestro ejemplo, el banco de no desear, la venta, si lo entiendo bien, nos quedamos completamente indefensos solo con "el derecho a exigir la venta".

    SUS PALABRAS:

    "El derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

    Sin embargo, según la doctrina del TS un embargo practicado cuando existe una opción de compra inscrita puede ser levantado al ejercer esa opción y comprar.

    Mariana

    ResponderEliminar
  16. Sr.Pedro:

    Según Vd. y si le he interpretado bien, el derecho de opción de compra, no puede evitar el embargo - por ejemplo de un banco -,aunque tiene a)derecho preferente a la compra al nuevo propietario (el banco), frente a otros posibles interesados y según sus propias palabras "derecho a exigir la venta" ¿Es correcto?

    Pero cuando llegamos a su segundo parrafo, conforme el embargo se debe levantar cuando el inquilino con opción a compra ejerce tal opción y compra.. pero para ello depende de la voluntad del nuevo adquirente de vender. En nuestro ejemplo, el banco de no desear, la venta, si lo entiendo bien, nos quedamos completamente indefensos solo con "el derecho a exigir la venta".

    SUS PALABRAS:

    "El derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

    Sin embargo, según la doctrina del TS un embargo practicado cuando existe una opción de compra inscrita puede ser levantado al ejercer esa opción y comprar.

    Mariana

    ResponderEliminar
  17. A Mariana: No entiendo bien el problema que plantea, el embargo es una medida preventiva que el titular de una opción podrá exigir antes de comprar que sea levantado, todo depende del contenido de esa opción.

    ResponderEliminar
  18. hola,quisiera saber si puede ayudarme pues estoy echa un lio.Quiero poner mi vivienda en alquiler con opción a compra pero no se muy bien como funciona,cuanto % ponen los inquilinos de su cuota mensual para la hipoteca,por ejemplo si pagan 500€ cuanto dinero iria para la hipoteca del piso que un futuro seria para ellos,cuanto tiempo pueden estar en esta opción,de ese % va todo para la hipoteca o va % como intereses de la hipoteca(la hipoteca todavia no esta pagada y el alquiler seria la mitad de lo que pago de la hipoteca)espero que entienda este lio que le acabo de contar y pueda ayudarme,muchas gracias

    ResponderEliminar
  19. Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
    Llame al: 807 520 008
    Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil

    ResponderEliminar
  20. Hola D. Pedro. Nosotros firmamos un alquiler con opción a compra en septiembre de 2010 con un plazo de dos años. En marzo de este 2012 y a tan sólo seis meses de que finalice nuestro contrato nos enteramos de que la vivienda esta embargada por el constructor de la misma al promotor que nos la alquiló. Queremos saber qué pasará con nosotros a partir de septiembre sino podemos comprar. ¿Recuperaremos nuestro dinero (6000€ de entrada + las cuotas de alquiler que restaban el precio final en un 100% cada mes)?¿Hay algún modo de poder comprar el inmueble?

    ResponderEliminar
  21. Anónimo, pienso que como medida cautelar urgente debería notificar de modo fehaciente al acreedor embargante la existencia de esa opción de compra a su favor.
    Le reitero que este no es el espacio adecuado para consultas si prefiere una atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por vd., puede hacerlo llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil).

    ResponderEliminar
  22. hola buenas tardes:
    estoy en alquiler con derecho a compra desde hace tres años, donde dimos 850 euros de fianza y 21.000 euros en deposito de garantia. hemos decidido no ejecutar la compra y por contrato pone que si no ejecutamos la compra y cumplimos las condiciones de avisar con un mes de antelacion no seran devueltos tanto la fianza como el deposito de garantia. hemos avisado mediante burofax expresando nuestro deseo de dejar el piso. con un mes de antelacion. y ahora la promotora nos dice que no hay dinero para devolvernos ni la fianza ni el deposito de garantia. que tenemos que hacer? tambien les hemos expresado que si les interesa, nos quedariamos de alquiler pero sin la opcion a compra. se puede hacer una clausula al contrato donde ponga que ya no ejercemos la compra, que y que se nos deben la fianza y el deposito de garantia? o nos tendrian que hacer otro contrato solo de alquiler? que hacemos para pedir el deposito de garantia??

    ResponderEliminar
  23. Buenas tardes,

    De la entrada de este blog queda muy claro que el derecho de opción de compra permanece aunque el piso sea embargado ("el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, (...) con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes"). Me gustaría saber si, después de la aprobación de la Ley 4/2003, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, hay algún cambio en este aspecto.

    Gracias por su ayuda.

    ResponderEliminar
  24. Marcos, no veo que la reforma de la LAU haya afectado a esta cuestión

    ResponderEliminar
  25. Buenas tardes estimado señor Hernández,

    Mi pregunta es la siguiente: en el contrato de alquiler con opción a compra y prima de entrada, qué ocurre con la prima para el caso de que el inquilino no pague la renta estipulada de alquiler?

    Muchas gracias

    ResponderEliminar
  26. airun tendría que leer ese contrato si es el modelo habitual el inquilino que deja de pagar el alquiler será desahuciado y por tanto perderá la opcion de compra y la prima entregada.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
     

    ResponderEliminar

Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)