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martes, 25 de noviembre de 2008

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:


1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.