Consultas legales - 807 520 008

viernes, 31 de octubre de 2008

El tratamiento fiscal de los arrendamientos urbanos.

Es bien sabido que la LAU 1995 distingue dos grandes grupos de arrendamientos urbanos a efectos de su tratamiento jurídico: a) Los destinados a vivienda habitual b) Todos los demás. Esta simplificadora partición, va a permitir contemplar exclusivamente los arrendamientos de inmuebles con destino a vivienda habitual del arrendatario, en cuanto a su tratamiento fiscal.

1.- En primer lugar cabe hablar del tratamiento fiscal del contrato suscrito entre las partes:

1.1.- El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD) con arreglo a la siguiente tabla.


Hasta 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
.

1.2.- Esta sujeción implica de suyo la no sujeción a IVA

1.3.- Existe la opción de pagar el ITPAJD mediante efectos timbrados –los contratos que se adquieren en los estancos- o con pago a metálico.

1.4.- El sujeto pasivo del ITPAJD es el arrendatario.

1.5.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede ser objeto de pacto entre las partes, si lo paga el arrendador, constituirá para él gasto deducible en IRPF


2.- Repercusión fiscal a las partes contratantes (IRPF):

2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración.


2.2.- Para el arrendatario puede constituir una causa de deducción en su IRPF, con arreglo al siguiente esquema simplificado:

General: 10.05% de alquileres anuales. Base deducción máxima: 9.015 €/año Requisitos: Ingresos inferiores a 24.020 €/año..
Andalucía: 15% máx.: 500 €/año.
Aragón: Nada
Asturias: 5% máx.: 273 €/año.
Baleares: 10% máx. 200 €/año.
Canarias: 15” máx.: 500 €/año
Cantabria: 10% máx. 300 €/año
Castilla La Mancha: Nada
Castilla y León: 15% máx.: 459 €/año.
Cataluña: 10% máx.: 300/600 €/año.
Extremadura: 10% máx.: 300 €/año.
Galicia: 10% máx.: 300 €/año.
Madrid: 20% máx.: 840 €/año.
Murcia. Nada
La Rioja: Nada.
Valencia: 15% máx.: 450 €/año.

Cada Comunidad Autónoma tiene previstos requisitos respecto de la edad, ingresos y otras circunstancias del contribuyente beneficiario de la deducción.

miércoles, 22 de octubre de 2008

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.
También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.

¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España?

Aunque pudiera parecer exagerada la pregunta que da título a este comentario, no es así y vamos a intentar explicarlo.

En los ya lejanos años de estudiante de Derecho en la Complutense se solía afirmar por algún profesor que en España existen tres contratos que se suscriben sine die: el matrimonial, el laboral y el de inquilinato.

Como quiera que en la actualidad el único que conserva esa característica de duración ilimitada en el tiempo es el que precisamente la tenía en menor grado, el contrato de trabajo, parece oportuno dedicar este comentario al arrendamiento de vivienda, iniciándolo con una breve sinopsis histórica.

Cuando se dicta el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mantiene, mediante el instituto de la prórroga obligatoria para el arrendador, la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos urbanos cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, señala la norma, que en artículo anterior había dispuesto que los beneficios que otorga a los inquilinos son irrenunciables.

Esta circunstancia no cabe duda que dio lugar a una verdadera distorsión del mercado inmobiliario en alquiler, puesto que en la practica y desnaturalizando un contrato sustancialmente temporal, se obliga al arrendador a perder la facultad de disponer de su propiedad..

Por el mismo motivo se produjeron simulaciones de todo tipo tendentes a evitar, sin éxito, esa durísima servidumbre para el propietario: Contratos de opción de compra anuales con un precio de opción diez veces superior al real, subarriendos que se pactaban como “inconsentidos”, arrendamientos de “temporada”, ocupaciones en precario por las que se pagaba precio, etc.

La larga permanencia de esta situación ha dado lugar a una mentalidad en el inquilino o aspirante a inquilino de que su situación es inamovible. Conviene desmontar ese criterio ya que en el momento actual, salvo en concretas y contadas situaciones, que luego se enumeran, no responde a la realidad.

En 1985, mediante el Real Decreto Ley 2/1985 (Decreto Boyer) se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa para los contratos que se pacten a partir de su entada en vigor 10 de mayo de 1985.

El 1º de enero de 1995 entra en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos que determina una duración mínima obligatoria para el arrendador de 5 años en arrendamientos de vivienda y deja libertad de pactos en los demás arrendamientos urbanos.

¿Cuál es la situación actual?

Ciñéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda podemos enumerar los siguientes supuestos:

1.- Contratos celebrados con anterioridad a 10/05/1985, su duración dependerá de la voluntad del inquilino; en algunos casos ni siquiera se extinguirá a su fallecimiento si conserva la facultad de subrogación.

2.- Contratos celebrados bajo el Decreto Boyer con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, su duración asimismo estará determinada por la voluntad de éste.

3.- Contratos celebrados bajo la LAU1995 con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, lo mismo.

4.- Contratos bajo el Decreto Boyer de duración determinada, se sujetarán a ésta y si ya ha transcurrido se encuentran en prórroga tácita que puede ser de un mes de duración.

5.- Contratos bajo la LAU actual con duración determinada, su duración actual será esa, con la salvedad de que en todo caso deberá respetarse el derecho de prórroga por cinco años a favor del inquilino.

Como apunte final conviene aclarar que estipular en el contrato como duración: “indefinida”, no lo transforma en un contrato ilimitado en el tiempo, antes al contrario su duración queda determinada por el plazo en que se ha pactado la renta, si por meses, un mes, si por años, un año. Asi mismo destacar que los plazos de duración pactados son obligatorios para ambas partes y el inquilino no puede abandonar el contrato a su antojo.

martes, 21 de octubre de 2008

Sobre los planes del gobierno para agilizar los desahucios

En El Mundo.es de 15/10/2008 aparece una noticia relacionada con los arrendamientos que puede inducir a error textualmente dice “Así, el CGPJ se muestra de acuerdo con la reforma de la LEC de reducir de dos a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario podrá evitar el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.

De ello parece deducirse que el arrendador debe esperar dos meses para interponer la demanda de desahucio, después de requerir al inquilino el pago de las rentas atrasadas y que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) cree conveniente reducir ese plazo a un mes.

La realidad no es esa, la Ley de Enjuiciamiento Civil lo que prescribe es que el inquilino moroso no podrá evitar (enervar) el desahucio pagando en el Juzgado si previamente ha sido requerido con dos meses y no ha atendido el requerimiento. Son esos dos meses de plazo los que ahora parece que se van a reducir a sólo un mes si prosperan los cambios introducidos por el Gobierno en la LEC y respaldados por el CGPJ.

Y desde luego, lo que no puede en modo alguno el inquilino es evitar “el inicio del proceso” puesto que ya ha sido iniciado en todo caso evitará el desahucio pagando y tendrá además que atender a las costas del proceso.

Hecha esta aclaración, sólo me queda hacerme eco de la noticia publicada por El Mundo: El pleno del CGPJ avala el anteproyecto de ley de fomento del alquiler y eficiencia energética. Dicho de otra forma, el CGPJ da un espaldarazo a los cambios hechos por el gobierno en la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Propiedad Horizontal para agilizar y hacer más eficaces los juicios de desahucio por impago de rentas y vencimiento de contrato a favor de los propietarios de viviendas.

viernes, 17 de octubre de 2008

Doctrina jurisprudencial europea sobre el traspaso

Recientemente ha aparecido en la prensa especializada la noticia de que a juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, aunque el traspaso de la actividad de una empresa a otra no constituye motivo de despido de los trabajadores, esta protección no puede extenderse hasta el punto de autorizar la cesión de derechos arrendaticios sin contar con la propiedad de los locales.

En el caso concreto estudiado se trata de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento instada por la propiedad contra la empresa que continua la actividad de otra liquidada, con los empleados y en los locales arrendados por la anterior, considerando que se ha producido un traspaso inconsentido de esos locales.

Es evidente que en este supuesto nos encontramos o bien ante un arrendamiento sujeto a la LAU 1994 con prohibición expresa de cesión o bien ante uno de los denominados contratos de renta antigua, LAU 1964, vigentes en prórroga forzosa al tiempo de producirse la sucesión de empresas.

La realidad es que el Tribunal ha mantenido que el principio de protección del empleo de los trabajadores debe ceder en esta caso ante el derecho de la propiedad a negarse a asumir una transmisión automática de los derechos arrendaticios. En definitiva el criterio que se sustenta es que aunque la resolución de los contratos de arrendamiento implique despido de los trabajadores esta ha de mantenerse como derecho del propietario.

Esta es la noticia a la que hago referencia: Traspaso empresa no implica mantener alquiler de locales, según Tribunal UE

miércoles, 15 de octubre de 2008

¿Existe en la actualidad el derecho de traspaso en los locales comerciales?

Es frecuente observar en cualquiera de nuestras ciudades locales vacíos o negocios funcionando en los que se anuncia 'Se Traspasa', lo cierto es que en la actualidad, en la mayoría de los casos esta oferta no se corresponde con la realidad legal.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) no contempla el derecho de traspaso para los arrendamientos concertados a su amparo, al menos no en los términos que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964): “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”.

La realidad es que en el momento presente y para los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 existe la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento o subarrendar el local sin contar con el consentimiento del arrendador, sin embargo existen diferencias entre esta cesión o subarriendo y el antiguo traspaso, siendo las mas esenciales las siguientes:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.

Para concluir basta subrayar que cabe el derecho de traspaso solamente en aquellos arrendamiento que de conformidad con las disposiciones transitorias de la LAU 1994 lo tiene reconocido, en cuyo supuesto es necesario cumplir escrupulosamente los requisitos formales de la LAU 1964.