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martes, 22 de diciembre de 2009

LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS


Tomando como base el capítulo IV del Libro IV del Título II del Código Civil el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de Noviembre de 2009, reiterando lo expuesto en sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2009 y reseñando una amplia referencia jurisprudencial, hace una sucinta pero esclarecedora síntesis de cómo han de interpretarse los contratos.

En primer lugar afirma taxativamente que los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido puestas a disposición del intérprete para que libremente se sirva de ellas o no en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que necesariamente debe aquel hacer uso en el desempeño de la labor hermenéutica. Por ello, a la vez que la infracción de las referidas normas jurídicas abre el acceso a la casación, el control de la interpretación del contrato es de legalidad, de modo que queda fuera de su ámbito todo resultado hermenéutico que respete los imperativos legales que disciplinan la labor del interprete, aunque no resulte el único admisible conforme a ellos. Lo dicho es consecuencia de que la interpretación del contrato sea competencia de los Tribunales de instancia, no de esta Sala Primera (...) el alcance del juicio en casación no permite discurrir acerca de cuál es el mejor criterio o la solución más adecuada a las circunstancias, porque tal tipo de conclusión supondría exceder de ámbito propio del recurso extraordinario y una ingerencia en la función soberana de los Tribunales que conocen del proceso en las instancias.

Entre las normas de interpretación de los contratos (arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil) ostenta rango prioritario el primer párrafo del art. 1.281 (Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas) . Como consecuencia, si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cual fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la que preconiza la interpretación literal.

El artículo 1.282 (Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato) sólo es aplicable, cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdadera intención de los contratantes. Recuerda también que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1.281,( Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas) no de la del primero , que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes.

El artículo 1.283 (Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar) contiene una regla de interpretación subjetiva y rechaza que el intérprete, una vez conocida la intención de los contratantes, la sobrepase en cuanto a los objetos incluidos en la regulación y a los supuestos de aplicación de ésta. Destaca aquella naturaleza de la norma, señalando que la misma exhorta a la búsqueda de la real voluntad común de las partes.

La regla de interpretación objetiva contenida en el artículo 1.284 (Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto) se aplica cuando una cláusula o todo el contrato admite dos o más sentidos. Con ese presupuesto, manda estar a aquel que sea el más adecuado para que produzca efectos Es inaplicable en los casos en que prevalezca la interpretación literal.

Finalmente, el artículo 1.288, (La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad) sancionador de la llamada interpretación " contra stipulatorem " o "contra proferentem ", sólo entra en juego cuando exista una cláusula oscura o sea oscuro todo el contrato, pues, ante esa falta de claridad y la consiguiente imposibilidad de conocer la voluntad común, protege al contratante que no causó la confusión.

jueves, 17 de diciembre de 2009

EL DERECHO AL HONOR

El honor como derecho fundamental de la persona aparece garantizado en la Constitución Española (art. 18.1) pero en la misma no se define su naturaleza ni siquiera su contenido.

La Ley Orgánica 1/1982 de de 5 de mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen tampoco define ese concepto y opta por establecer un concepto negativo, al expresar lo que constituye una lesión o intromisión ilegítima, considerando como tales –art. 7º- :
1.- El emplazamiento en cualquier lugar de aparatos de escucha, de filmación, de dispositivos ópticos o de cualquier otro medio apto para grabar o reproducir la vida íntima de las personas.
2.- La utilización de aparatos de escucha, dispositivos ópticos, o de cualquier otro medio para el conocimiento de la vida íntima de las personas o de manifestaciones o cartas privadas no destinadas a quien haga uso de tales medios, así como su grabación, registro o reproducción.
3.-La divulgación de hechos relativos a la vida privada de una persona o familia que afecten a su reputación y buen nombre, así como la revelación o publicación del contenido de cartas, memorias u otros escritos personales de carácter íntimo.
4.- La revelación de datos privados de una persona o familia conocidos a través de la actividad profesional u oficial de quien los revela.
5.- La captación, reproducción o publicación por fotografía, filme, o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos.
6.- La utilización del nombre, de la voz o de la imagen de una persona para fines publicitarios, comerciales o de naturaleza análoga.
7.- La imputación de hechos o la manifestación de juicios de valor a través de acciones o expresiones que de cualquier modo lesionen la dignidad de otra persona, menoscabando su fama o atentando contra su propia estimación

En la doctrina, se ha aceptado unánimemente la definición procedente de la italiana: Dignidad personal reflejada en la consideración de las demás y en el sentimiento de la propia persona, el Tribunal Supremo reitera que el honor se integra por dos aspectos, el de la inmanencia representado por la estimación que cada persona hace de sí misma, y el de trascendencia, integrado por el reconocimiento que los demás hacen de nuestra dignidad, cuyo aspecto a su vez, se conecta con el elemento de la divulgación, imprescindible para que pueda apreciarse intromisión ilegítima en el derecho al honor.

En ese sentido en sentencia de 18 de noviembre de 2009 declara que:
Partiendo del concepto del honor, previamente expuesto, no puede por menos que aceptarse la calificación jurídica que ha hecho la sentencia de instancia, las expresiones, vertidas ante los periodistas y en público en diferentes programas televisivos, son ciertamente extemporáneas e inoportunas, implican un desmerecimiento de la persona atentatorio a su dignidad personal, tanto frente a sí mismo (inmanencia) como respecto a los demás, (trascendencia). En ningún caso puede deducirse que las declaraciones tengan interés público o general, ni tampoco (a la vista de los hechos que constan en las sentencias de instancia) que sean veraces.

No obstante en Sentencia de 28 de octubre de 2009 el Tribunal Supremo subraya:
Conviene recordar igualmente, la distinción que hace el artículo 20.1 de la Constitución Española entre libertad de expresión y derecho a la información veraz. Aquélla es la manifestación de opiniones; ésta, la exposición de hechos. La primera es totalmente libre; la segunda exige veracidad e interés público. Ni una ni otra permiten las expresiones insultantes, vejatorias o difamatorias. Es preciso tener en cuenta que con harta frecuencia, ambos conceptos se entremezclan en la realidad, en el sentido de que se exponen hechos, sobre los que se vierten opiniones o se expresa una opinión que recae sobre hechos. Resulta preciso matizarlo y delimitarlo correctamente, en el sentido de que si media veracidad y los hechos son de relevancia pública, existe derecho al honor frente a la libertad de información, entremezclada o no con la libertad de expresión.

En la misma sentencia añade:
No tanto se trata de colisión de derechos, sino que el ejercicio de los proclamados en el artículo 20 del CE , no han rebasado el límite que impone esta norma, en su apartado 4 y no han atentado al derecho al honor que proclama el artículo 18, siempre de la Constitución Española y que viene desarrollado en la Ley Orgánica 1/1982, 5 de mayo , de protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, por cuanto en el caso de autos se trata de un personaje público. La Sala siempre ha mantenido que cuando se trata de un personaje de proyección pública, la protección del honor disminuye (la persona que acepta su carácter público, acepta también los riesgos que ello conlleva), la de la intimidad se diluye (no totalmente, pero su círculo íntimo debe estar en parte al alcance del conocimiento público) y la de la imagen se excluye (en los casos que prevé la ley, cuando se halla en lugar público).

También hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2003 según la cual la libertad de expresión, en cuanto libre emisión y formulación de opiniones, juicios, pensamientos o creencias personales tiene necesariamente como límite la ausencia de expresiones injuriosas o vejatorias para las personas, sin que pueda tutelarse jurídicamente dicha libertad de expresión cuando con ataques innecesarios se provoca el deshonor de las personas.

jueves, 10 de diciembre de 2009

DEUDAS, EMBARGOS Y SUELDOS

Es evidente que la contrapartida real de los índices de morosidad que maneja la Banca son personas físicas, con nombre y apellidos, que, por una razón o por otra, no pueden hacer frente a los compromisos de pago adquiridos.
 
Ante estas situaciones puede ser aconsejable examinar la normativa vigente en materia de ejecución de obligaciones dinerarias, o dicho en lenguaje coloquial, pagar a través del Juzgado.
 
Como premisa de esta exposición conviene recordar que en España no existe la prisión por deudas, es decir nadie puede “ir a la cárcel” simplemente por no pagar sus deudas.
 
Dicho esto conviene también poner de manifiesto que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (Art. 1911 del Código Civil).
 
Sin embargo la expresión todos sus bienes no ha de ser tomada al pié de la letra ya que existen bienes inembargables.
 
Para las personas físicas estos bienes inembargables son:
 
a) El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia. Una TV de plasma puede no considerarse mobiliario no superfluo.

b) Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada. Un automóvil de lujo puede no considerarse instrumento necesario aunque el ejecutado sea agente comercial.



En cuanto a salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente:
 
a) Es inembargable lo que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.

b) Lo que exceda del salario mínimo interprofesional se embargará conforme a esta escala:

1) Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 %.

2) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 %.

3) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 %

4) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 %

5) Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 %
 

No obstante En atención a las cargas familiares del ejecutado, el tribunal podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 % en los porcentajes establecidos en los números 1, 2, 3 y 4.

Ley de Enjuiciamiento Civil art. 606 y 607.



Dos ejemplos que pueden ser reales ilustrarán lo anteriormente expuesto:



A) Una pareja de mileuristas que hayan concertado para la compra de su vivienda un crédito hipotecario de 300.000 euros al máximo plazo, no pudiendo hacer frente a los pagos el Banco ejecuta y subasta la casa y demás bienes embargables por 250.000 euros. El remanente, 50.000 euros debe ser satisfechos por los ejecutados con cargo a sus ingresos 2.000 euros mensuales.
 
Aplicando la norma antedicha sufrirán (s. e. u o.) cada uno un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 81,60 euros, durante mas de 25 años.



B) Una persona sin mas bienes o derechos que un sueldo mensual de 3.000 euros decide avalar (mas información) a su sobrino en un crédito personal de 36.000 euros para la compra de un automóvil. Éste sufre un accidente mortal al estrenar el vehículo, con siniestro total del mismo que solo tenía el seguro obligatorio. La entidad crediticia, puesto que el avalista ha renunciado al beneficio de excusión, decide reclamar al avalista el importe total



Aplicando la norma antedicha el avalista sufrirá (s. e. u o.) un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 1.173,60 euros, durante 30 meses y un último pago de 792,00 €.











martes, 1 de diciembre de 2009

ECONOMIA SOSTENIBLE Y ALQUILERES

Parafraseando a Fray Luis de León decíamos ayer que había que esperar a ver el BOE las promesas del Gobierno, ahora estamos otra vez en fase de anteproyecto.

Mientras tanto, podemos establecer una comparativa entre lo que se prometió en materia de alquileres en el mes de Mayo que luego quedó en agua de borrajas y lo que ahora se anuncia:

1.- Se mejorará la deducción por alquiler y se equiparará con la deducción por vivienda en el IRPF, efectivamente, reiterando lo dicho en Mayo, se va a equiparar pero previa reducción de las posibilidad de deducir para el contribuyente, a partir de 2011 la deducción por adquisición de vivienda habitual, queda limitada a las rentas inferiores a 24.107,20 euros, limitación inexistente hasta la fecha.

2.- Para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes. Ahora se reitera esa promesa, que en definitiva no significa nada mas que un incremento del 10% en las posibilidades de reducción, pero por el contrario disminuye en 5 años la edad del inquilino a los efectos de aplicar la reducción del 100%

A ver si por lo menos hay suerte esta vez y lo vemos en el BOE.

CLAUSULAS ABUSIVAS Y CONDICIONES GENERALES

El principio jurídico que obliga a todos a cumplir los compromisos adquiridos (pacta sunt servanda) está atenuado por la protección de la igualdad de los contratantes que es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales y constituye uno de los imperativos de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.En tal sentido la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, quiere distinguir lo que son cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede, darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.

La citada ley define que son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.

Respecto de las cláusulas no pactadas individualmente el TR de la Ley de Defensa de Consumidores exige los siguiente requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas

Así mismo el TR de la Ley de defensa de consumidores define como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Por dicho motivo especifica que son abusivas en todo caso las cláusulas que:
-vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
-limiten los derechos del consumidor y usuario,
-determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
-impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la -resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
-contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

jueves, 26 de noviembre de 2009

LA DURACION DE LOS ARRENDAMIENTOS

Es de sobra sabido que en España, a partir de 1920, en los arrendamientos urbanos, por razones proteccionistas, que se justificaban por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta sunt servanda" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato, se introduce un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que evidentemente desnaturaliza el contrato de arrendamiento de cosas puesto que como lo define el Código Civil es aquel por el una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, con el reconocimiento del derecho a prórroga forzosa a favor del inquilino ese requisito esencial de ser por tiempo determinado, queda incumplido.
Esta situación se mantiene hasta 1985 en que el llamado Decreto Boyer, que suprime la irrenunciabilidad de la prorroga forzosa y es definitivamente abandonada en la LAU 1994.
Sin embargo cabe preguntarse ¿Es posible en la actualidad pactar esa prórroga forzosa a favor del inquilino en un contrato de arrendamiento?

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo (nueve de Septiembre de dos mil nueve) estudia y resuelve cumplidamente esta cuestión, de la cual, por su indudable interés transcribimos las siguientes afirmaciones:

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.


La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que ha nprevisto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».


Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (...) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil





viernes, 13 de noviembre de 2009

EL DERECHO A LA EDUCACION

La Constitución Española en su art. 27 reconoce: Todos tienen el derecho a la educación. Se reconoce la libertad de enseñanza.

Con base fundamentalmente en ese derecho los padres de un alumno, expulsado de un centro de enseñanza privado, han reclamado en sucesivas instancias una cuantiosa indemnización de daños y perjuicios por considerar vulnerados como consecuencia de la expulsión del menor del centro educativo, el derecho fundamental a la educación, el derecho a que se respeten los principios de legalidad y tipicidad así como el derecho a la dignidad y todas sus manifestaciones inherentes.

El Tribunal Supremo en sentencia de trece de Octubre de dos mil nueve, he confirmado la denegación de esa pretensión indemnizatoria con base en la interesante doctrina cuyos puntos fundamentales destacamos a continuación:

En primer lugar se hace eco de la doctrina del Tribunal Constitucional cuando manifiesta que "Aunque no lo diga expresamente la Constitución, estamos ante un derecho fundamental autónomo directamente derivado del articulo 27.1 de la Constitución Española ", derecho que lógicamente tiene limites y por ello el Tribunal Constitucional en Sentencia 195/1989 de 27 de noviembre , ya declaró que " una de las cortapisas necesarias de la facultad paterna de elección de centro docente es la derivada de la propia opción realizada; una vez que los padres han escogido cierta escuela pública o privada lo que no pueden pretender es modificar sus axiomas o sus métodos por mucho que la mayoría democrática de ellos este de acuerdo con el cambio. Hay que ser coherente con las propias decisiones y atenerse a las consecuencias de lo que uno mismo ha escogido para su hijo."

Además de ello declara que al objeto de tutelar el pacifico disfrute del derecho a la instrucción del conjunto del alumnado, es un deber básico del alumnado, además del estudio, el respeto a las normas de convivencia dentro del centro docente; normas cuyo establecimiento se confía a la autonomía de los centros privados. El incumplimiento de las normas de convivencia, puede por consiguiente justificar suficientemente, la expulsión de la escuela, sin que ello suponga en modo alguno la vulneración de derecho fundamental. Solo en los supuestos en que la sanción se haya impuesto arbitrariamente cabría plantearse la hipotética lesión del derecho en cuestión.

Destaca asimismo el Tribunal Supremo que la libertad de creación de centros docentes (art. 27.6 de la Constitución Española) conlleva el derecho a la dirección de los centros creados, lo que supone que el titular siempre pueda tener la decisión última en las cuestiones de trascendencia, que afecten a su centro.

Termina manifestando que no existe en consecuencia, la vulneración de los derechos invocados, porque la medida adoptada no resultó arbitraria y se cumplieron los requisitos fijados para su imposición en el reglamento de régimen interno, lo cual se corresponde con la actuación del centro, sin que quepa exigir el escrupuloso respeto de todas y cada una de las garantías que sobre el particular puedan estipularse, quedando en el presente caso constancia de la tramitación del expediente al efecto.

lunes, 9 de noviembre de 2009

¿ES MOTIVO DE DESAHUCIO EL RETRASO EN PAGAR EL ALQUILER?

En una reciente sentencia, 20 de octubre de 2009, el Tribunal Supremo se decanta por la postura afirmativa, es decir el retraso reiterado en el pago por parte del inquilino permite al arrendador instar el desahucio y posterior desalojo sin que ello pueda ser enervado mediante el pago tardío, por segunda vez.

Es interesante subrayar que el Tribunal Supremo parte en esta sentencia de la doctrina jurisprudencial ya declarada -Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, reiterada por otra de 26 de marzo de 2009, en el sentido de que: “el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Sin embargo es especialmente destacable la doctrina contenida en esta sentencia cuando afirma: "En definitiva, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

REFORMA DE COLEGIOS PROFESIONALES (LEY ÓMNIBUS)

Actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria la denominada Ley Ómnibus, (Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio) en virtud de la cual se pretende trasladar –trasponer- al ordenamiento jurídico español la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 12 de diciembre de 2006 relativa a los servicios en el mercado interior (Directiva de Servicios).

Como ha señalado Santiago Muñoz Manchado, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense “...el camino que han empezado a recorrer los legisladores españoles para cumplir con la Directiva no parece conducido con claridad (…) No es arriesgado afirmar que la transposición será un proceso lento, complejo y sembrado de conflictos que tendrá que despejarse poco a poco ante los tribunales”, teniendo en cuenta esta afirmación vamos a analizar exclusiva y someramente algún aspecto relacionado con la reforma de los Colegios profesionales, ya que, como señala el Gobierno, “este colectivo agrupa alrededor de un millón de profesionales, que suponen un 6,1 por 100 del empleo total y el 30 por 100 del empleo universitario. Las profesiones colegiadas suponen un 8,8 por 100 del PIB”.

La primera dificultad que se presenta a esta reforma tal como está planteada es que conforme ha puesto de manifiesto en su informe no vinculante el Consejo de Estado, las Comunidades Autónomas españolas han adquirido en sus estatutos de autonomía competencias legislativas plenas en materia de colegios profesionales, por lo cual el carácter básico de esta reforma es contrario a los mismos. Esta circunstancia ha propiciado ya una enmienda a la totalidad por parte del Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana- Izquierda Unida-Iniciativa per Catalunya Verds.

Pasando a cuestiones concretas destaca la prohibición a los Colegios de fijar baremos orientativos de honorarios o cualquier otra recomendación sobre precios, esta prohibición absoluta parece olvidar que lo único que prohíbe la Directiva es : el establecimiento de tarifas obligatorias mínimas y/o máximas que el prestador debe respetar (art. 15 g) y por el contrario el art. 22 señala que “Los Estados miembros harán lo necesario para que los prestadores pongan a disposición del destinatario la información siguiente: .... f) condiciones y cláusulas generales, en su caso, utilizadas por el prestador. ... i) el precio del servicio, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio, con lo cual la existencia de criterios orientativos previos facilita el cumplimiento de la norma comunitaria.

En resumidas cuentas es innegable la dificultad de regular en un solo texto legal, materias tan distintas como son la determinación de la actividad exclusiva de cada Colegio, la libertad territorial de ejercicio profesional, la supresión del visado colegial etc. y todo ello referido a colectivos tan disímiles como Notarios, Abogados y Procuradores, Médicos, Farmacéuticos y personal de enfermería, Ingenieros, Arquitectos y Decoradores, Doctores y licenciados, Economistas y LEF (Lic. En Educación Física) entre otros muchos que harían interminable esta relación..

miércoles, 4 de noviembre de 2009

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (y 3)

Una vez enumeradas sucintamente las medidas previstas para fomentar el alquiler y a la vista de la jactanciosa manifestación contenida en el Preámbulo del Proyecto: “Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables (...) siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley” resulta conveniente analizar la eficiencia de estas nuevas medidas.

Desde luego la necesidad de condonar la deuda al inquilino moroso para obtener la recuperación del inmueble arrendado, no se puede decir que vaya a animar al arrendador a correr de nuevo el riesgo de dejar su casa gratis otra vez.

Las tímidas medidas procesales, disminución del formalismo garantista en las notificaciones, reducción del plazo para solicitar justicia gratuita, ni siquiera contemplan el problema de fondo: la insoportable lentitud en la tramitación y demora en los señalamientos de desahucio por falta de pago, con la indefensión que ello supone para el arrendador que queda a merced de un moroso recalcitrante.

Esta circunstancia, tantas veces denunciada es la que sustrae, con razón, innumerables viviendas al mercado inmobiliario de alquiler.

Incluso la medida mas acertada, la posibilidad de reclamar en juicio verbal las rentas atrasadas, también indirectamente va a contribuir a una mayor ralentización en la tramitación de estos juicios, al aumentar su número.

La ampliación a los consanguíneos, adoptados y cónyuge de la denegación de prórroga por necesidad es tan ineficiente como la facultad ya existente a favor del arrendador, considerando la lentitud de un procedimiento ordinario para recuperar la vivienda por causa de necesidad, hay que aconsejar que quien, de verdad, prevea esa necesidad se abstenga de alquilar el piso.


Si de verdad se pretende animar el mercado de viviendas de alquiler hay dos medidas que si podrían ser efectivas:

Una de carácter preventivo, suprimir los requisitos garantistas de la Ley de Protección de Datos con el fin de crear un fiable Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permita expulsar del mercado elementos indeseables.

Atribuir a la Policía Local facultades para desalojar inquilinos morosos, previa una declaración judicial sumaria de ocupación injustificada.


En definitiva el llamado Desahucio Express no ha llegado, tardará cuando menos un mes, ni llegará, salvo que lo de Express se refiera a los Trenes Express de la RENFE que en los años 50 y 60 circulaban a una velocidad de crucero de 25 Km./h.


martes, 3 de noviembre de 2009

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (2)

En el mes de mayo se anunciaron a los ciudadanos distintas medidas fiscales para favorecer el alquiler como medio de atender a la necesidad de vivienda, seis meses después y sin que ninguna de dichas medidas, siquiera llegara a ver la luz en el BOE, leo en la web del Gobierno de España lo siguiente: El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y al Eficiencia Energética de los Edificios (sic). La norma, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, viene motivada por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España.

En vista de ello parece obligado examinar, sin comentarios, procurando traducirlas a lenguaje llano, esas medidas de impulso al mercado de alquiler, en cuanto afectan directamente a arrendadores e inquilinos, tal como aparecen, ahora si, en el BOCG:

1.- Se concede mayor efectividad a la posibilidad ya existente de que el arrendador pueda pactar con el inquilino su salida inmediata del inmueble alquilado, previa condonación de todo o parte de lo adeudado, ofrecida en el escrito de demanda de desahucio.

2.- Se reduce a un mes, antes eran dos, el plazo de reclamación de los alquileres adeudados, previo a la demanda de desahucio, para evitar la enervación y se declara que en todo caso habrá condena en costas para el inquilino, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3.- Se reduce a tres días a partir de la notificación de la demanda el plazo que tiene el inquilino/demandado para solicitar justicia gratuita.

4.- En los juicios de desahucio se harán las notificaciones en la vivienda o local arrendado, salvo pacto en contrario. Pero si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

5.- Se autoriza la comunicación a los demandados mediante anuncio en el tablón del Juzgado cuando no pueda ser notificado en los domicilios anteriormente reseñados.

6.- Establece la posibilidad de que la condena en un juicio de reclamación de alquileres incluya los alquileres e intereses devengados después de producida esa condena, Así mismo que en la demanda se puedan reclamar todos los alquileres que se devenguen hasta que haya sido dictada sentencia.
7.- Señala el juicio verbal para la reclamación de cantidades dimanantes de alquileres.

8.- En todos los casos de desahucio, se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

9.- En la Ley de Arrendamientos urbanos se amplia la posiblidad ya existente de denegación de prórroga por necesidad para el arrendador, prevista en el contrato, a los familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y al cónyuge en caso de nulidad o divorcio.

10.- Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

jueves, 29 de octubre de 2009

¿Es igual JOMA que JOMA´S?

El Tribunal Supremo, en contra de la opinión de la AP de Barcelona ha decidido que si no es igual, es demasiado semejante.

Ante una reclamación de la empresa titular de la conocida marca deportiva JOMA el Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia y declaró que el uso por CADENA JOMA'S S.L. de las denominaciones JOMA'S y/o JOMA'S UNIFORMES, en la distinción de vestuario de cualquier tipo, constituye actos de interferencia y violación de los derechos de marcas de la actora, condenando a dicha codemandada CADENA JOMA'S S.L. a estar y pasar por dicha declaración y a cesar de inmediato en los hechos antes relatados, que constituyen infracción de marcas, condenando a CADENA JOMA'S S.L. a retirar del mercado, folletos, catálogos, material publicitario, documentación comercial, envases, etiquetas, envoltorios, productos, y cualquier documento en el que se esté materializando el uso de la denominación JOMA'S o JOMA'S UNIFORMES.
Esta sentencia sin embargo fue revocada por la AP de Barcelona por entender que la comparación entre los signos en conflicto, Joma y Joma Sport y Joma's y/o Joma's Uniformes, lleva a la conclusión de que, si bien es cierto que en el ámbito descriptivo pueden resultar insuficientes las diferencias entre ellos, no lo es menos que en el mercado se ha acreditado cumplidamente que los productos y los servicios que, en cada caso, identifican aquellos signos no guardan la necesaria similitud o semejanza (los de la actora a calzado y prendas deportivas, los de la apelante codemandada, a ropa y vestuario de carácter profesional) sin que por ello, precisamente, devenga riesgo de confusión (y de asociación) sobre el origen empresarial de los mismos.

Pues bien en Tribunal Supremo estimando el recurso de casación contra esa sentencia ha considerado que los productos que designan los signos en conflicto, incluso con la base fáctica a que se reduce el juicio comparativo de la resolución recurrida, son, cuando menos, similares. No cabe desconocer: que nos hallamos en el mismo sector industrial de las prendas de vestir o confeccionadas; que los equipamientos de los deportistas, sean o no profesionales, son "uniformes"; que las prendas deportivas, incluso las "strictu sensu", se utilizan modernamente, por su comodidad, como ropa de vestir con ocasión del ocio o de vacaciones, sí que también en ciertas actividades laborales, o en la vida privada, y no se reducen a la práctica del deporte; y que se comercializan con harta frecuencia en los mismos centros de venta o distribución. Por todo ello, no cabe negar la existencia de al menos una semejanza determinante de riesgo de asociación, basado en el mismo origen empresarial, o en la vinculación económica y jurídica entre las empresas fabricantes de los productos distinguidos por los signos en conflicto.
En definitiva confirma en su practica totalidad el fallo del Juzgado de 1ª Instancia.

jueves, 22 de octubre de 2009

ZAPATERO A TUS ZAPATOS

No voy a tratar de política.

Quiero, por el contrario, advertir a quienes me lean, de una maldición que pesa sobre la abogacía, quizá en mayor medida que sobre otras profesiones; todo el mundo se siente capacitado para asesorar e intervenir en asuntos jurídicos, cualquiera que sea su preparación profesional.

Por si alguien considera que exagero, ahí van cuatro “perlas” elegidas entre miles:

Un cliente pretendía convencerme no hace mucho que la forma correcta de remitir un documento a un Juzgado es por correo certificado.

Otro me hacía saber que su gestoría le había dicho que en un juicio monitorio no se puede reclamar el pago de 10.000 euros por ser una cuantía excesiva para ese procedimiento.

Existen muchas personas que piensan, y lo que es peor lo difunden, que para evitar la prórroga forzosa a favor del inquilino basta pactar una duración del arriendo de 11 meses.

Otros consideran que percibiendo el alquiler en metálico no es preciso declararlo fiscalmente.


En otro orden de ideas no se puede negar que cualquier persona con mínimos conocimientos de informática puede obtener todo tipo de modelos y minutas de documentos jurídicos. En este mismo blog hay un enlace que lo permite.

Ante este hecho, como en todo lo anterior, es conveniente adoptar la misma postura que ante la automedicación. No entraña el mismo riesgo para la salud, pedir en una Farmacia, sin receta, un analgésico para una jaqueca, que propinarse un “milagroso producto” adquirido a través de la Web para perder 20 Kg. de peso en una semana.


Del mismo modo tampoco tiene el mismo riesgo para la salud económica enviar al inquilino la actualización del alquiler por medio de un modelo de la Web, que entregar un inmueble de un millón de euros, en arrendamiento con opción de compra, sin otra garantía que un documento obtenido del mismo modo.


En resumen y para terminar es evidente que siempre será mejor en todos estos casos y otros análogos, acudir a un Abogado, que, en el peor de los supuestos, asumirá la responsabilidad civil de sus errores cuando sean inexcusables.

En definitiva “zapatero a tus zapatos”

miércoles, 21 de octubre de 2009

LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE ALQUILERES

El Código Civil en sus arts. 1.176 y ss. regula como forma de extinción de las obligaciones el ofrecimiento de pago y la consignación.

Para que sea eficaz la consignación es requisito indispensable que el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo. (art. 1176)

Sin embargo hay que tener en cuenta que la consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando el acreedor ausente o cuando esté incapacitado para recibir el pago en el momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar, o se haya extraviado el título de la obligación (art. 1176)

Por lo tanto para que el inquilino que deposite judicialmente los alquileres adeudados quede libre de su obligación tiene que acreditar el ofrecimiento previo de ese pago al arrendador, ya que para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación (art. 1177)


La consignación se hará depositando las cosas debidas, -en este caso el importe de los alquileres- a disposición de la Autoridad judicial, ante quien se acreditará el ofrecimiento en su caso, y el anuncio de la consignación en los demás. Hecha la consignación, deberá notificarse también a los interesados (art. 1178)

Los gastos de la consignación, cuando fuere procedente, serán de cuenta del acreedor (art. 1179)

Hecha debidamente la consignación, podrá el deudor pedir al Juez que mande cancelar la obligación (art. 1180)

Mientras el acreedor no hubiere aceptado la consignación, o no hubiere recaído la declaración judicial de que está bien hecha, podrá el deudor retirar la cosa o cantidad consignada, dejando subsistente la obligación (art. 1181).


Si, hecha la consignación, el acreedor autorizase al deudor para retirarla, perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa. Los codeudores y fiadores quedarán libres (art. 1182)

Por último habría que subrayar que no se puede confundir este procedimiento de dejar extinguida la obligación de pagar el alquiler cuando el arrendador no quiere recibirlo con la posibilidad de depositar las llaves en el Juzgado para dejar extinguido un contrato de arrendamiento.

viernes, 16 de octubre de 2009

LA OBJECION DE CONCIENCIA FARMACEUTICA

Para amplios sectores de la población en España la objeción de conciencia se reduce a la negativa a prestar el servicio militar y puesto que ahora no existe ese servicio militar, a pesar de que la Constitución Española (art. 30) sigue declarando que “Los españoles tienen el derecho y el deber de defender a España”, para estos sectores ha desaparecido la objeción de conciencia.



La realidad sin embargo es otra, existe un amplio ámbito profesional en el que las ingratas y paradójicas situaciones en las que, en ocasiones, deben desarrollar su cometido, defender la vida humana en toda su extensión, hacen necesario el ejercicio de ese derecho fundamental a objetar en conciencia. Se trata de los profesionales de la Sanidad y su objeción de conciencia, ante realidades que atentan a la protección a la vida, -aborto, eutanasia- encuentra su fundamento jurídico en el artículo 16.1 de la Constitución Española que reconoce el derecho fundamental a la libertad ideológica y religiosa.

En tal sentido el Tribunal Constitucional ha declarado taxativamente -Sentencia de 11/04/1985- que el derecho a la objeción de conciencia, existe y puede ser ejercido con independencia de que se haya dictado o no tal regulación. La objeción de conciencia forma parte del contenido del derecho fundamental a la libertad ideológica y religiosa reconocido en el art. 16.1 de la Constitución y, como ha indicado este Tribunal en diversas ocasiones, la Constitución es directamente aplicable, especialmente en materia de derechos fundamentales.

Con motivo de la decisión del poder político de distribuir indiscriminadamente la píldora post-coital, se ha afirmado, desde distintos ámbitos, que los profesionales farmacéuticos no pueden invocar la objeción de conciencia para negarse a dispensar de forma incontrolada ese fármaco.

La realidad es que este tema ya ha sido resuelto por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 8 de enero de 2007 en la que se estima un recurso contencioso contra la orden de la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía de 1 de junio de 2.001, por el que se regulan las existencias mínimas obligatorias de medicamentos y productos sanitarios en las oficinas de farmacia, entre los que se incluye la píldora post coital, por entender que esa obligación legal puede ser incumplida objetando razones de conciencia,

Este razonamiento ha sido admitido por el Tribunal en razón a que: Dicha objeción de conciencia, puede ser enarbolada cuando, en virtud de la no aplicación de dicha norma, puedan derivarse perjuicios o sanciones por su incumplimiento. Pero que solo produciría efectos excepciones y puntuales, personales e individuales en aquellos que la esgriman frente al incumplimiento de la obligación, como autoriza el artículo 28 del Código de Ética Farmacéutica, al señalar "que la responsabilidad y libertad personal del farmacéutico le faculta para ejercer su derecho de objeción de conciencia respetando la libertad y el derecho a la vida y la salud del paciente" y el artículo 33 del mismo Código Ético compromete a la Organización Colegial a la defensa de quienes hayan decidido declararse objetores, como derecho individual al cumplimiento de una obligación impuesta por la norma impugnada, pero que no autoriza su impugnación por declaración de nulidad con carácter general para todos los farmacéuticos que no ejerciten el derecho a objetar.

Es evidente por lo tanto que ninguna Oficina de farmacia puede ser obligada no ya a dispensar sin control alguno el citado producto sino tan siquiera a tenerlo almacenado.



miércoles, 23 de septiembre de 2009

¿ES PELIGROSO EL FUTBOL?

Durante la celebración de un partido de fútbol en La Romareda una espectadora recibió un balonazo que salió despedido en un lance del juego que estaba presenciando, lo que le causó daños en el ojo que no le son discutidos.

Con dicho motivo formuló reclamación judicial contra la SAD Real Zaragoza por considerar que existe responsabilidad civil por culpa ya que el riesgo que se puede generar debe ser jurídicamente soportado por el organizador del evento deportivo y no por el espectador del mismo, máxime cuando no existen vallas protectoras alegando al respecto la demandante que las medidas de los organismos deportivos internacionales (FIFA) a propósito de las vallas son meramente orientativas y que la exclusión de las mismas a raíz de una determinada tragedia en un campo de fútbol, de manera que los riesgos que evitan las mencionadas vallas resultan desproporcionadas con relación a los que genera su colocación, constituyen una recomendación y para la recurrente esa recomendación, por una parte, no supone una prohibición y, por otra, no es excluyente de otras medidas de seguridad alternativas, como lo son la colocación de grandes mallas en la parte posterior de la portería, de modo que nada excluiría su instalación en las gradas laterales u otras medidas alternativas que no se precisan

Sin embargo ha sido desestimada su demanda tanto por el Juzgador de instancia como por la Audiencia provincial, en apelación , asentándose tales pronunciamientos en una línea jurisprudencial que entiende que el espectador que acude a presenciar un espectáculo deportivo asume unos mínimos riesgos que resultan de la actividad deportiva que presencia.

En tal sentido se afirma que: En la práctica de un evento deportivo pueden surgir riesgos para los espectadores. Su exclusión en ocasiones, o no es posible o lo es sólo con la colocación de medios que a la vez que excluyen o disminuyen el riesgo obstaculizan la visión del juego, que es la razón que motiva la presunción del espectador. Son los usos sociales lo que determinan esa asunción y la admisibilidad del riesgo con relación a la intensidad del mismo, de modo que no es lo mismo el fondo portería que una grada lateral. En estas el riesgo es menor y resulta desproporcionada la colocación de esos mecanismos de protección. O se asumen por el espectador que conoce, por su evidencia, el riesgo que conlleva su presencia en el evento deportivo, así como la ausencia de medios de interposición entre él y el espacio de desarrollo del partido de fútbol.

Todo ello para concluir, después de examinar la doctrina jurisprudencial sobre el riesgo, que: Aquí el riesgo es escaso, conocido sobradamente por la recurrente y aceptado por los usos sociales con relación a los criterios de organización de los estadios dispuestos por las autoridades deportivas.

lunes, 21 de septiembre de 2009

ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA: ASPECTOS FISCALES

Para determinar el tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra en IRPF, cabe establecer los siguientes casos como mas representativos:


1.- Arrendamiento con opción de compra sin mas señalamiento que el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble arrendado.

2.- Arrendamiento con opción de compra en el que el arrendador concedente percibe una prima (precio) por la opción concedida.

3.- Arrendamiento con opción de compra en el que caso de ejercitarse la opción, parte de la rentas (alquileres) satisfechos, se considerarán precio de la compraventa.


El primer caso no ofrece dificultad, durante la vigencia del arrendamiento el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF en las condiciones legalmente establecidas. En el momento de vender se producirá una pérdida/ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar y el comprador podrá deducirse por esa compra si cumple los requisitos establecidos.


El segundo caso implica para el arrendador declarar como ganancia patrimonial en la Base general el importe de la prima/precio percibida y caso ejercitarse la opción, la ganancia/pérdida producida en la Base del ahorro. Si embargo el comprador no podrá deducir el importe de la prima/precio de la opción. DGT 17/02/1997 En consecuencia, en la medida en que, en el supuesto consultado, la transmisión de la propiedad se produzca una vez satisfechas todas las cantidades acordadas (a través del ejercicio de la opción de compra), no cabría la práctica de la deducción por adquisición de vivienda, dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual.


En el tercero el arrendador deberá declarar como ingreso en IRPF el importe de los arrendamientos percibidos y caso de ejercitarse la opción, para determinar la pérdida/ganancia en IRPF descontar del precio de la venta el importe de las cantidades que se apliquen en tal concepto de los alquileres percibidos. Sin embargo el comprador no podrá deducir en su IRPF por ese importe. DGT 09/03/2000 las cantidades satisfechas en concepto de canon arrendaticio por los cooperativistas no darán en ningún caso derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual

viernes, 18 de septiembre de 2009

LOS NOMBRES DEL TURRON

Es interesante por la doctrina que sustentan, traer a colación dos sentencias del Tribunal Supremo muy recientes y casi contemporáneas en su publicación que vienen a proporcionar sendos varapalos a una conocida marca de turrones, precisamente en el tema de marcas y denominaciones comerciales de productos.

La empresa que viene utilizando la Marca eslogan: “1808... el turrón mas caro del mundo” ha pretendido ante distintas instancias prohibir el uso tanto de la Marca eslogan: "La Fama, el turrón mas famoso del mundo” como “Trapa, el chocolate mas caro del mundo”, por considerar que dicho uso supone un aprovechamiento indebido, de la notoriedad adquirida por la marca oponente, como consecuencia de las distintas campañas publicitarias realizadas por el recurrente en medios de difusión de alcance nacional y durante varias campañas de navidad consecutivas

En ambos casos el Tribunal Supremo, sentencia de 22 de Julio de 2009 y 15 de julio de 2009 ha desestimado la pretensión y ha autorizado el uso de esas Marcas eslogan por entender que existen sustanciales diferencias entre los mensajes publicitarios de cada marca y no reconocer los riesgos de confusión y asociación, ni el aprovechamiento injustificado de la reputación de la marca reclamante.

En tal sentido subraya el Tribunal Supremo que de acuerdo con la doctrina sentada por el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, los criterios imperantes en la materia son básicamente los que siguen:

1º) El fin primordial de las marcas es garantizar la función de identificación del origen empresarial de los productos o servicios para los que es registrada
2º) El riesgo de confusión debe apreciarse globalmente, teniendo en cuenta todos los factores que sean pertinentes, entre los cuales suele existir una cierta interdependencia
3º) La determinación concreta del riesgo de confusión debe basarse en la impresión conjunta producida en un consumidor medio de la categoría de productos, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, teniendo en cuenta el grado de similitud gráfica, fonética y conceptual, en particular, los elementos distintivos dominantes
4º) El riesgo de confusión es tanto más elevado cuando mayor resulte ser el carácter distintivo de la marca anterior

martes, 15 de septiembre de 2009

SOLUCIONES HABITACIONALES, LOFT Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es innegable que la carestía de la vivienda, mal endémico del ser humano, ha sufrido en estos últimos años una agravación que no tiene parangón en nuestra reciente historia inmobiliaria.



Esta circunstancia ha estimulado la codicia y ha llevado a introducir en el mercado toda clase de “productos inmobiliarios”, supuestamente destinado a paliar la necesidad de vivienda, eso si bajo nombres tan pomposos como “loft” (en definitiva: desván) o tan cursi como “solución habitacional”.



Pues bien parece que los Tribunales de algún modo han comenzado a poner coto a algunos desmanes, en tal sentido en reciente sentencia (22 de julio de 2009) se prohíbe el alquiler de trasteros, desvanes y buhardillas para ser utilizados como vivienda por el arrendatario sin que previamente la Comunidad de Propietarios lo haya autorizado con el voto unánime de sus componentes y además cuente con los oportunos permisos y licencias administrativas.



Par dicha prohibición se esgrime la siguiente razón: El párrafo primero del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "al propietario y al ocupante del piso no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas"

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de la que son anejo, no sólo supone una modificación unilateral del destino establecido para los mismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2 de los Estatutos al ser una actividad contraria a la Ley (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ), a las relaciones de buena vecindad y a la ordenanza municipal OAB del Plan General de Ordenación Urbana, tal y como ha confirmado el propio Ayuntamiento de Majadahonda en el informe emitido en respuesta a la consulta efectuada en el año 1989 en el que manifiesta literalmente lo siguiente: "(...)evitando de manera determinante que dichos trasteros se conviertan en estudios-apartamentos independientes de las viviendas ya que con ello aumentaría la densidad de viviendas, prohibida claramente por la ordenanza"



En resumidas cuentas se considera por el Tribunal Supremo que: el alquiler o cualquier tipo de cesión de uso de manera independiente a terceros de los trasteros perjudica seriamente a la finca, estando tal actividad prohibida por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , así como por el más elemental respeto a las relaciones de vecindad y al sentido común, pues ello implicaría duplicar el número de viviendas en una urbanización, pensada para 24, aumentando la densidad de viviendas a 48, lo que está prohibido, además de por las normas referidas, por la Ordenanza Municipal (Informe del Ayuntamiento de Majadahonda de 11 de diciembre de 2001, que obra como documento número 2 de la contestación a la demanda), según la cual no es posible autorizar por parte de este Ayuntamiento la conversión de trastero en estudio habitable para usarse independientemente de la vivienda a que pertenezcan

jueves, 3 de septiembre de 2009

LA INVIOLABILIDAD DE LA VIVIENDA ARRENDADA.

En no pocas ocasiones el arrendador se encuentra ante la situación de que su inquilino abandona inesperadamente la vivienda arrendada dejando alquileres pendientes y desde luego sin hacer entrega de las llaves.

Ante esta situación pudiera parecer que la solución es fácil, se entra en la vivienda, incluso forzando la cerradura y se toma posesión de la misma por su propietario, en consideración a la intención del inquilino de dar por terminado el arriendo, que puede interpretarse de su conducta.

Sin embargo tal solución entraña riesgo y no es aconsejable.

El art. 18.2 de la Constitución Española declara que el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo caso de flagrante delito.

Así mismo el art. 202 del Código Penal señala: El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

Para determinar el concepto de morada a estos efectos podemos traer a colación la sentencia del Tribunal Constitucional de de 2 de noviembre de 2004, en la que se otorga amparo constitucional al recurrente por unos hechos que se pueden resumir así: El recurrente, suboficial en situación de servicio activo se encontraba alojado en Residencia Militar en calidad de residente permanente; después de distintas vicisitudes como consecuencia de la petición del Coronel Director de la Residencia Militar, la Gobernanta de la residencia, asistida de un Teniente, un Subteniente y dos miembros de la policía militar accedieron a la habitación ocupada por el demandante de amparo y “extrajeron” las prendas y efectos personales que hallaron en dicha habitación, las introdujeron en cajas que precintaron y las depositaron en una dependencia de la residencia “hasta que sean recogidas por la persona que acredite ser su propietario”. En la demanda de amparo el recurrente alega la vulneración de su derecho a la inviolabilidad domiciliaria proclamado en el art. 18.2 CE por cuanto, conforme a la doctrina del Tribunal, las habitaciones de los hoteles son consideradas domicilio a estos efectos, lo que obligaba a recabar autorización judicial, para entrar en esa habitación.

En definitiva cabe afirmar por lo tanto que no puede al casero “tomarse la justicia por su mano”, dar por terminado el arriendo y recuperar por si solo la posesión de su inmueble.

martes, 4 de agosto de 2009

Consulte sus dudas jurídicas por teléfono



Tras más de tres años atendiendo cientos de llamadas con todo tipo de dudas puedo afirmar que:

a) Este servicio nada tiene que ver con tarots, adivinaciones ni servicios eróticos. 

No se desvían las llamadas a una centralita. Si la línea está ocupada no es estableerá contacto.

c) El coste nunca podrá exceder de 47,1 euros (30 minutos)

La llamada se interrumpe automáticamente si dura más. El coste es sensiblemente inferior a lo habitual en una consulta de despacho, a cuyo costo material hay que añadir  los desplazamientos, petición de hora, inevitables esperas, que requiere esa consulta tradicional.

c) La calidad de la atención está asegurada

Si no fuera por la exigencia legal de anonimato, podría referirme a los cientos de personas satisfactoriamente atendidas. Y, desde luego, siempre tiene la opción de interrumpir la llamada, con lo cual puede graduar el costo a su satisfacción.


¿Quieres escuchar un ejemplo real de consulta? Pulsa aquí.

Horario: de lunes a viernes, de 2 pm a 8 pm  
Aunque, si me es posible, atiendo también llamadas fuera de ese horario.

Si su consulta, por su complejidad o importancia,  excede de lo que puede ser resuelto por teléfono le pediré me amplíe datos y le presupuestaré una respuesta más compleja que la telefónica. 

Si su consulta se refiere a temas de  divorcio, separación, penales  o laborales es posible que no le pueda atender ya que no es mi especialidad.