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lunes, 30 de marzo de 2009

ACTUALIZACION DE ALQUILERES

Es habitual la pregunta del inquilino ¿a partir de que fecha surte efecto la actualización del alquiler? La respuesta parece fácil ya que en el Art. 18 de la LAU se establece el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar a partir del mes siguiente a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18.

Resulta sin embargo interesante comentar la doctrina recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de cinco de Marzo de dos mil nueve, ya que en los hechos a los que se refiere dicha sentencia se trata de que los incrementos de renta se llevan a cabo en la demanda, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, paralelamente a la reclamación de las rentas adeudadas hasta el desalojo.

Se plantea el recurso contra las sentencias anteriores que dieron por buena esa actualización de rentas, con base en la doctrina de los actos propios pues la demandante había formulado una demanda anterior de resolución de contrato por falta de pago sin actualización de las mismas.

El Tribunal Supremo decide casar la citada resolución y, dejar sin efecto las sentencias dictadas  en ambas instancias respecto de la reclamación de las rentas actualizadas.

15 comentarios:

Jose dijo...

Buenos dias Pedro,
encontré tu blog mientras buscaba informacion acerca de la subida del alquiler por el ipc y deducciones en la renta.
Te resumo mi caso:
Entre a vivir de alquiler en una vivienda en febrero y este febrero pasado me han actualizado el alquiler haciendome una pequeña subida(de 600 a 609)A la cual en un principio no le di mayor importancia porque fueron unos 9€(6€ en la parte de vivienda y 3€ en la parte de muebles(me hicieron dos contratos), pero viendo ahora las tablas, lo cierto es que no se como me ha hecho el calculo(tengo la formula y no me cuadra) Ayer en las noticias escuche que el propietario del piso esta obligado a bajar la cuota de dicho alquiler porque ha bajado el ipc(noticia en informativos de la cadena Cuatro)
Agradeceria mucho si pudieses aclararme ese primer punto.
Con respecto a lo de la Renta:
Tengo mi residencia habitual en Almeria, pero mi domicilio fiscal es en Madrid. A la hora de hacer la Renta puedo percibir la ayuda de alquiler pese a no estar empadronado en mi residencia habitual de Almeria...
Recibe un cordial saludo
Estaré atento a tu respuesta :-)

Pedro Hernández Olmo dijo...

En cuanto al primer tema, al actualizar el alquiler deberían haberte remitido el cálculo con el IPC que se utilizó para efectuarlo. Esa noticia de informativos es una interpretación algo apresurada y con falta de rigor, tendrá que actualizar a la baja el propietario al que corresponda aplicar ese IPC negativo, que desde luego no es tu caso.
El otro tema que planteas necesita mas datos para dar una orientación, te sugiero un contacto directo.

Jose dijo...

Muchas gracias por la atencion prestada.
He hablado con el propietario y va a rectificar el importe de la renta :-)
En cuanto a lo de la declaracion de la renta tengo cita para comprobar el borrador que he hecho con el programa padre
Nuevamente, muchas gracias y enhorabuena por tu blog.

Anónimo dijo...

Buenas tardes Pedro,
me llamo Aroa y después de lo eficaz que me has resultado en "todoexpertos", quería hacerte alguna pregunta más sobre la declaración de la renta de 2008:
Me han entregado el certificado de retenciones de las 2 empresas para las que trabajé el año pasado, y donde indica "retribuciones dinerarias, importe íntegro satisfecho" debería ser la suma de las remuneraciones totales??, es decir, del total devengado de cada mes? Las retenciones deben coincidir con la suma de las deducciones?? Es que no me coinciden los números y como yo no me entero mucho, quería preguntarte antes de preguntar a la empresa, porque sólo podría creerles...
Si es que yo no sé para que me pongo yo a hacerme la declaración por mi cuenta, si no tengo ni idea.

Muchas gracias de antemano!!

Pedro Hernández Olmo dijo...

Aroa me parece que estás mezcalndo conceptos y tampoco pienso que este sea el mejor sitio para confeccionar tu declaracion de la Renta.

Sergio M. D. J. dijo...

Buenas tardes Pedro:

Mi caso es el siguiente:

El arrendador nos demanda que abonemos los atrasos correspondientes de la actualización de la renta (IPC) de los 6 últimos años, SIN que anteriormente hayamos recibido ninguna notificación sobre la misma. ¿Es conforme a Ley?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Sergio: La actualización de alquileres no puede tener nunca efectos retroactivos surte efecto al mes siguiente de ser notificada.
Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

all dijo...

Buenas tardes, Pedro.
Mi caso: Viviendo de alquiler desde 15/10/2008. El 15/10/2009 no se actualizó la renta (tocaba IPC negativo. El 15/10/2010 nuestro casero nos envía un burofax para subirnos la cuota un 2.1% (la correspondiente al IPC de los últimos 12 meses, 15/10/2009-15/10/2010).
Pregunta 1: ¿No habría que actualizar la renta desde el 15/10/2008? (llevamos realmente 24 meses sin actualizar renta)
Pregunta 2: ¿Se le puede reclamar al casero lo pagado de más en el período 15/10/2009-15/10/2010, al ser el IPC negativo (-1%)?
Pregunta 3: Si la respuesta 2 es sí, ¿se puede descontar esa diferencia en una mensualidad?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A all: Lo procedente en este caso es que la actualización parta del indice existente en la ultima actualización.

Raimon Argemí Puigdomènech dijo...

Hola Pedro, estoy alquilando a unas personas una vivienda con un contrato vigente desde mayo de 2009. Por mi parte, desconocía que hubiera que aplicar la actualización cada 12 meses desde la vigencia del contrato e, inocentemente, no he propuesto a los inquilinos la actualización hasta este mes de enero. Mi sorpresa es que se niegan a aceptar esta actualización aduciendo que si no la había aplicado en mayo de 2010 (es decir, a los 12 meses de la firma) tendría que esperar hasta mayo del 2011. La lectura del art.18 de la LAU no me aclara si tienen o no razón, por lo que te solicito si, amablemente, puedes resolverme esta duda y darme argumentos favorables (si es que realmente existen).
Agradeciendo de antemano tu amabilidad, recibe un cordial saluo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Sergio: Considero que puede perfectamente actualizarse el alquiler en este momento sin necesidad de aguardar al cumplimiento del segundo años, lo que no podrá es reclamar las actualizaciones de los emses anteriores (art. 13.3 LAU)
Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
Llame al: 807 520 008
Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil

Anónimo dijo...

Buenas tardes, somos autonomos y tenemos un taller de aluminio en un local que tenemos alquilado desde 1998, ahora se ha muerto el dueño y el hijo quiere subirnos una barbaridad el alquiler del local, mi pregunta es ¿puede subirnos lo que el quiera? ¿tenemos algun derecho por llevar tantos años?
le agradeceria si nos puede informar
de nuestros derechos.
gracias,
rosa

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: Si tienen contrato desde 1998 quiere decir que están sujetos a la LAU 1994, con lo cual tanto el dueño como vds. deben atenerse a lo pactado, en lo cual no influye en absoluto la muerte de su padre.
Para ampliar o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde será atendido directa e inmediatamente (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

Anónimo dijo...

Buenos dias,tengo una duda sobre la actualizacion de la renta de mi alquiler. MI contrato es de 1 de abril de 2009, y opago 700 euros. En abril del 2010 no me lo actualizaron. Ayer me comuicó mi casera la subida, aplicando la actualizacion automatica del INE del ipc de febrero de 2009(ipc que estaba pubilcado el 1 de abril de 2009), al de febrero de 2011. Sale 731,50. Mi duda es que si hubiera aplicado la subida en abril de 2010, y a esa renta que subió un 0,8 le aplico la de este año, me sale 731 euros, o sea, 50 ctmos menos. ¿qué es lo correcto? gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

Al consultante anónimo le sugiero que plantee sus pregunta en el cauce que se señala en este mismo blog