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jueves, 2 de abril de 2009

MAS SOBRE DESISTIMIENTO ANTICIPADO

Aunque el tema de la ruptura unilateral del alquiler por parte del inquilino ya ha sido tratado en este blog, a la vista de que las dificultades financieras no han remitido sino que se han multiplicado y con ello los supuestos de inquilinos que se ven en la tesitura de abandonar sus viviendas alquiladas por imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler, parece interesante subrayar algunos aspectos de la cuestión y hacer algunas precisiones.

El hecho de que en el contrato de arrendamiento aparezca definido un plazo de preaviso, es decir la antelación con que cualquiera de las partes debe comunicar a la otra su deseo de dar por terminado el arriendo, esto no puede interpretarse sin mas como que cumplido ese preaviso se eliminan todos los problemas. Para su eficacia es preciso además que haya terminado el plazo de duración pactado en el contrato; el mero transcurso del preaviso sin que ninguna de las partes lo utilice, lo único que supone es la prórroga tácita del alquiler, la apertura de otro periodo de duración sometido al mismo preaviso.

Aunque en el contrato de arrendamiento no aparezca previsto el pago de indemnización para el inquilino que decida romper unilateralmente el contrato sin cumplir el plazo pactado, ello no puede interpretarse como que la misma es inexigible, el arrendador que se ve frustrado en el cobro de los alquileres pactados sin una razón justificada, puede reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento de contrato, el importe de la misma lo determinará el Juez si ambas partes no llegan a un acuerdo previamente.

Por último subrayar la conveniencia de que cuando ambas partes hayan llegado a un acuerdo de resolución del arriendo sin sujetarse al plazo pactado, este acuerdo ha de ser escrito y haciendo constar en el mismo la renuncia a exigir ninguna indemnización por desistimiento anticipado.

98 comentarios:

  1. Enhorabuena por el blog. La verdad es que todos los artículos son muy interesantes y se aprende mucho leyendo el punto de vista de un abogado.

    Nos hemos suscrito a tu blog.
    Un saludo
    Kalkiller

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  2. Muy Buenas,

    Es de agradecer encontrarse con blogs dedicados a estos temas. Tiene usted un nuevo lector fiel

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  3. Hola no se si se me esta permitido consultar algo aqui pero necesito respuesta a una pregunta. Tengo un piso alquilado por un año y la inquilina me aviso hace unos dias que tendria que dejar el piso porque no podia hacerse cargo ella sola del pago (compartia el alquiler con su novio pero el se marcho) por lo que firmamos la rescision de contrato (documento hecho por mi) para abandonar el piso el dia 30 pero hoy me ha comunicado que va a compartir el piso con su hermana y podra hacerse cargo del pago y que el documento que firmamos (la rescision del contrato) no es valido. he de decir que le dije que lo firmamos de mutuo acuerdo pero su hermana llego incluso a amenazar que no pagarian y se quedarian en el piso. ¿Tengo derecho a ocupar mi vivienda el dia 1 como expone la rescision de contrato o cometeria una falta? Gracias

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  4. Las consultas debería hacerlas de forma particular. Solamente puedo decirle que para ocupar su vivienda necesitará el auxilio judicial si el inquilino no se marcha voluntariamente.

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  5. Hola,

    queria hacer una consulta sobre el desistimeiento, tengo un contrato de local subscrito en 1987 en el que se establece la clausula de duración: El plazo de duracion empieza el 1 d abril y se prolonga por tres años. Pasados estos años, se prorogara anualmente si cualquiera de laspartes no manifesta por escrito y cion un año de antelacion el deseo de resolverlo.

    Nos planteamos desisitir del contrato pues nos ha dado muchos problemas el local de reparaciones al ser amtiguo, podemos hacerlo a dia de hoy? que tipo de indemnizacion deberiamos pagar? Un mes solo de renta??? pues la duracion al ser en prorroga seria un año no??

    gracias

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  6. A Anónimo: El local cuyo arrendamiento describe, está sujeto según parece a prórroga inedfeinida a favor del arrendatario, por tanto puede decirse que existe cierta facilidad para llegar a un acuerdo con el dueño, para desistir durante una de las prórrogas anuales. En todo caso entiendo que deberían pagar lo que falta para cumplirla.

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  7. Buenos días,
    mi caso es el siguiente sobre el desistimiento anticipado:
    tenemos actualmente un contrato de dos años de permanencia, del cual no se especifica un periodo obligatorio ni un tiempo mínimo de preaviso para rescindir el contrato.
    A diferencia del resto, nuestro problema es que el casero ha incumplido varias cláusulas del contrato. La mas importante es que en 8 meses no ha realizado las reparaciones necesarias (por ejemplo, saltan los plomos con frecuencia, las ventanas no cierran bien, enchufes quemados e inservibles, perdida de agua en el baño...) Además suele presentarse en casa sin avisar, de forma muy insistente y perturbando nuestro descanso. Por contrato, tiene que avisar con 5 días antes de venir, y nunca lo ha cumplido.
    Como resultado, nos vemos obligados a abandonar el piso por la mala habitabilidad antes de cumplir el primer año, ya que la situación está siendo extremadamente incómoda.
    Hemos leído en el art. 21 del capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que esto es motivo suficiente para rescindir del contrato (especialmente lo de los arreglos) Si nos basamos en esto... ¿podríamos recuperar la fianza?
    Entre otras cosas, el contrato no está sellado y sospechamos que no ha depositado la fianza en el IVIMA
    Vemos varias cosas en nuestro favor, pero hemos llegado a recibir incluso amenazas para que no abandonemos el piso antes de los dos años.
    Cualquier ayuda, será de muy agradecer.
    Un abrazo,
    Alberto

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  8. A Anónimo (Alberto): Para dar por resuelto un contrato es preciso contar con la voluntad de ambas partes o solicitar el auxilio judicial

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  9. Si he participado en un concurso público, se me ha adjudicado la explotación, pero no hemos llegado a firmar el contrato porque yo taché la firma al descubrir clausulas que no eran apropiadas (llevo dos meses explotando) pueden exigirme cumplir el contrato integro?

    Gracias

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  10. He notificado al propietario mediante burofax que dejo el local antes del cumplimiento del contrato. Tiene un plazo para exigirme la indemnización por desistimiento anticipado ?

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  11. A Anónimo: Todas las acciones judiciales tienen un plazo de prescripción, en este caso puede ser de 5 o 15 años.

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  12. Mi duda es la siguiente, tengo un chalet que me urge vender, pero ya se sabe que ahora no es el mejor momento.
    Es por ello que me he planteado alquilarlo durante todo el año, pero quisiera saber si es posible poner una clausula en el contrato que diga que éste se interrumpirá si encuentro un comprador (siempre avisando con 1 o 2 meses, claro).
    Hemos encontrado posibles inquilinos que nos dicen que les parece bien esta cláusula, pero temo que luego se puedan acoger a alguna ley que yo desconozca. ¿Sería aplicable en éste caso lo de que el inquilino puede estar hasta 5 años en la vivienda?
    Muchas gracias de antemano por su inestimable ayuda.

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  13. A Lucía: Efectivamente esa clausula, en el caso de que el inquilino utilizara esa casa como vivienda habitual, carecería de eficacia, ya que la prórroga d e5 años para el inquilino de vivienda es irrenunciable.
    Podría intentar un arrendamiento con opción de compra pero con condiciones muy espoecíficas.

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  14. Muchas gracias Pedro por su pronta respuesta.
    Una última duda: ¿la clausula sería aplicable si el alquiler fuese de segunda residencia y no de vivienda habitual?
    He estado viendo por la web que también existen los contratos temporales (no sé si se llaman exactamente así) para los cuales no es aplicable la LAU. ¿Sería viable este tipo de contrato para el caso en cuestión?
    Muchas gracias de nuevo y enhorabuena por su blog.

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  15. A Lucía: Efectivamente esa clausula sería válida en un contrato "no de vivienda habitual", sin embargo en el caso planteado no parece aconsejable, pues no basta con calificar así el contrato.

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  16. Buenas tardes,

    Actualmente estoy en contrato de alquiler de 5 años, y cumpliendo el que sería casi el cuarto.

    Deseo cambiar de immueble y me surje la duda sobre cual será el importe de la indemnización a pagar, si es que la hay.

    Mi intención és informar al propietario 1 mes antes de cumplir el cuarto año. En mi contrato no se especifica nada sobre desistimiento prévio a los 5 años.

    Muchisimas gracia spor la ayuda,

    Javier

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  17. A Javier: Si ha pactado una duración del arriendo de cinco años y no quiere o no puede cumplirla, el dueño puede exigir una indemnización cuyo importe debe ser consecuencia de acuerdo entre las partes. Lo mejor es que previamente se lo manifieste al arrendador y trate de causar el menor perjuicio posible, por ejemplo permitiendo que puedan ver la vivienda mientras permanece ocupada.
    Es conveniente que cualquier acuerdo que alcancen tenga constancia escrita.

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  18. Bueno, el contrato era de 1 año, pero por ley se prorroga automaticamente hasta 5, verdad? Gracias.

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  19. a Javier: Si es un arriendo de vivienda, desde luego; si bien no automaticamente ya que el inquilino tiene facultad,con el pertinente preaviso, de darlo por termienado en cada uno d elos vencimientos anueles.

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  20. Me ha quedado claro, muchas gracias por la ayuda, Sr. Hernández.

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  21. Mi contrato de alquiler es por un año prorrogable. ¿Las prorrogas son de un año necesariamente? Que pasa si tengo que abandonar el piso por ejemplo a los 15 meses de firmado el contrato? ¿tendría que pagar los 9 restantes?

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  22. A Anonimo: Como explico en mis post la obligación de cumplir el plazo pactado atañe del mismo modo al casero que al inquilino, por lo tanto si no quiere o no puede cumplir ese plazo deberá indemnizar por incumplimiento de contrato

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  23. Buenas Pedro!
    Una preguntita.
    Soy inquilino tengo un contrato para 1 año. Despues de 6 meses tengo oportunidad comprar un piso propio y ahora quiero dejar el alquiler.(por fin)
    El propeterio hace 1 mes sabe que quiero marchar. Me dice por incumplir el contrato tengo que pagar los otros 6 meses.... (miles de euros)Yo lo se que tiene derecho pedir algo por incumplir pero es impossible pagar tanto)No puedo y ni quiero pagar por nada...
    Otra cosa que el alquiler creo no esta declarado,no lleva sello ni nada, el contrato entre nosotros.Hace 6 meses no me he dado ni un recibo ni una factura..ni nada.
    En el principio yo pagado un mes como comission para una agencia,por el contrato etc.. pero a final no avia ningun agencia....solo el.Creo ya en el principio me engañado 1 mes.
    Este hombre quiere engañarme no??
    Tampoco no me quiere devolver la fianza y dice tengo que pagar 3500 euros mas. Me quiere denunciar....
    Pero como tiene derecho pedir tanto dinero, y encima el contrato es illegal.Es un robo total.
    Los inquilinos no tiene ningun derecho?? Soy extranjero pero no soy tonto.

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  24. A Anónimo extranjero: Le ruego lea atentamente mis post sobre desistimiento. Verá que ha incumplido o intenta incumplir el contrato por tanto debe indemnizar, si no está de acuerdo con la cantidad el Juez resolverá

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  25. Buenos días, mi nombre es Patrícia Molina. Lo primero felicitarle por el blog. La información que contiene es muy útil. Me gustaría hacer la siguiente pregunta: qué tengo que escribir en una carta para desistir de un contrato de alquiler? tengo que hacer una carta a la administradora de fincas para comunicarle mi intención de dejar el piso que tengo alquilado para dentro de 30 días, aunque el contrato de 5 años finaliza el año que viene. De todas formas, he hablado con ellos por teléfono y no me han puesto ningún problema, pero me han dicho que lo haga por escrito y que les de 30 días.
    Muchísimas gracias por la ayuda, y saludos!

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  26. A Patricia Molina:
    En mi blog tiene un enlace para encontrar lo que necesita.

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  27. Buenas tardes,

    Me gustaría hacerle una consulta. Mi situación es la siguiente: tengo un contrato de alquiler de 10 años del cual he cumplido 5 años hace 2 meses. El arrendatario tiene un aval bancario mío de 6 meses de alquiler mas 1 mes de fianza. ¿Cuanto tendría que pagar de indemnización si me voy ahora? En el contrato que firmé dice que tendría que pagar un mes por año no cumplido pero es así habiendo cumplido ya 5 años? Gracias de antemano.

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  28. A Anónimo: Si tienen una indemnización pactada para el desistimiento anticipado es claro que debe atenerse a ella, de todas formas puede intentar, y ese sería el consejo, llegar a un acuerdo transaccional para abnadonar el arriendo.

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  29. Hola buenas tardes.
    mi consulta es la siguiente:
    en el mes de Junio de 2009 alquile un piso en Malaga con un contrato por 11 meses, yo mi residencia fiscal es en Gijon.
    en ese periodo mi esposa y su madre enfermaron,mi esposa de un tumor en el pulmon por lo cual el prpietario y yo llegamos por escrito a rescindir el contrato el dia 20 de Agosto, yo no le pedi ni los dias que restaban del mes.
    en dicho escrito se hacia ver que la rescinsion del contrato era de mutuo acuerdo y que en el plazo de un mes me devolveria la sñal que le entregue.
    a lo cual ahora se niega por que dice no tener dinero,pero se que el piso lo alquilo de nuevo.
    tambien consta que a la entrega de las llaves el piso se entrgaba en perfecto estado y firmado por los dos.
    ¿es legal esto?
    ¿no es cierto que las arra o señal deberia estar depositadas en la Junta de Andalucia en este caso?
    Ruego una contestacion
    atte.
    JMR

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  30. Hola buenas;

    En mi caso tengo un alquiler de de 4 años, y como minimo debo de estar 2 años, he encontrado otro local con unas condiciones mucho mas favorables para mi negocio que el actual y me gustaria poder rescindir el contrato antes de dos años, querria saber si existe alguna posibilidad de hacerlo sin tener que pagar los dos años completos.
    Y como dato, he pagado el primer año por adelantado.

    Muchas gracias

    Un cordial saludo

    Antonio

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  31. A Antonio: Si tiene un compromiso de permanencia de dos años lo único que se me ocurre sin ver el contrato es que busque un nuevo arrendatario a quien ceder el arriendo por los tres años que quedan.

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  32. LA INQUILINA DE MI VIVIENDA ME AVISA AL CABO DE 4 MESES DE ALQUILARLA, QUE SE SEPARA. EL CONTRATO INICIAL ERA DE 5 AÑOS, TENGO DERECHO A ALGUN TIPO DE INDEMNIZACION, YA QUE EN EL CONTRATO NO SE ESTIPULO NADA DEL TEMA. EL CONTRATO ERA LEGAL, YA QUE LAS APORTACIONES SE HAN INGRESADO EN MI CUENTA BANCARIA. GRACIAS

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  33. LA INQUILINA DE MI VIVIENDA ME AVISA AL CABO DE 4 MESES DE ALQUILARLA, QUE SE SEPARA. EL CONTRATO INICIAL ERA DE 5 AÑOS, TENGO DERECHO A ALGUN TIPO DE INDEMNIZACION, YA QUE EN EL CONTRATO NO SE ESTIPULO NADA DEL TEMA. EL CONTRATO ERA LEGAL, YA QUE LAS APORTACIONES SE HAN INGRESADO EN MI CUENTA BANCARIA. GRACIAS

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  34. A Anónimo: Le reitero lo dicho en mi post: Aunque en el contrato de arrendamiento no aparezca previsto el pago de indemnización para el inquilino que decida romper unilateralmente el contrato sin cumplir el plazo pactado, ello no puede interpretarse como que la misma es inexigible, el arrendador que se ve frustrado en el cobro de los alquileres pactados sin una razón justificada, puede reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento de contrato, el importe de la misma lo determinará el Juez si ambas partes no llegan a un acuerdo previamente

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  35. Hola!! Enhorabuena por tu blog, tengo un inquilino mal pagador y con mal caracter, así que leyendo tu blog he aprendido muchas cosas sobre el asunto de los malos inquilinos, también he aprendido a tomar algunas soluciones a esos problemas, otra vez muchas gracias
    María

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  36. hola, agradeceria su ayuda:
    hace unos meses alquile una casa a la sociedad publica de alquiler, la casa tiene una pequeña cochera la cual se destino a guardar todos los muebles y enseres de mi anterior vivienda.
    se opto por alquilar la casa por un periodo de 8 meses, pero con las 1ª lluvias la cochera se inundaba y tenia que sacar el agua a cubo y fregona con el año tan lluvioso la situación empeoro.
    manifeste mi molestar a la inmobiliaria y al propietario por no avisarme cuando sabian la utilidad que se la iva a dar a la cochera, sondeo diferentes cocheras y guardamuebles pero se me escapa de mis posibilidades y por ultimo decido presionar un poco a la constructora de la vivienda que tenia comprada y me comentan que puedo escriturar antes.
    ante esto decido avisar con el mes de antelelación que marca la ley a la agencia y esta a su vez avisa a la sociedad publica de alquiler del desestimiento del contrato por las razones dadas, razones que entiendo justas y que dan motivo para que me devuelvan las cantidades entregadas en concepto de garantia y fianza.
    desde la agencia me comenta que le han dicho que si se alquila la casa pronto no me penalizaran y me devolveran la fianza mas la garantia adicional, y que en el peor de los casos me penalizarian con la fianza.
    desde el 15/01/2010 llevo esperando una solución y cada vez que llamo a uno y otro la solución es distinta y nadie sostiene lo dicho, estoy desesperado con casa nueva padre de familia, y creo que todo esto pasa por ser honrado pues si no fuese abonado los dos ultimos meses no me estarian toreando de esta forma.
    agradeceria su ayuda, pues me he llevo varios dias intentando hacer un escrito de reclamacion y no se ni por donde empezar, desconozc sentencias que hayan creado jurisprudencia..

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  37. A gabriel: Solo puedo decirle que si le parece oportuno consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

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  38. Muy buenas
    mi problema es el siguiente :
    Hola

    en Agosto de 2007 firmé un contrato come arrendatario de 5 años (no 1 renovable),pero firmamos una clausula en una hoja anexa. Comuniqué al arrendador que queria cambiar piso y me dijo que es solo una hoja y que tengo que pagarle hasta Agosto de 2012, tiene razon o puedo dejar el piso con un mes de antelacion?

    Condiciones del contrato

    "....este contrato de arrendamiento de la finca descrita por un plazo de 5 años , por el precio de xx mil euros , que se pagaran en cuotas mensuales de xx euros sometiendose a los pactos que recogen las 10 clausulas contenidas en las 2 hojas que se adjuntan anexas,firmadas por duplicado por los comparecientes"

    Clausulas anexas

    1)Este contrato se prorroga automaticamente por 5 años , aprtir de su fecha de caducidad , que será el 1 de Septiembre de 2012,siempre que no exista solicitud de resolucion por ninguna de las partes con un mes de antelacion

    10)El contrato podrá resolverse por parte del arrendatario avisando con 1 mes de antelación

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  39. A Anónimo: Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

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  40. Hola
    Acabamos de renovar mi compañera de piso y yo ,el contrato por otro año, el dia 1 de abril , pero me he quedado en paro y por desgacia a ella la van a bajar de horas y mi compañera se va a ir a casa de sus padres, queremos dejar el piso el 31 de mayo , asi que le avisaremos a la dueña nuestros deseos de irnos 1 mes y medio antes, en el contrato hay una clausula que dicelo siguiente :

    El contrato se podrá rescindir avisando con un mes de antelacion por escrito.

    Puede ella obligarnos a pagar los 10 meses que faltan para la finalizacion del segundo contrato y nos devolverá la fianza ?

    Muchas gracias de Antemano

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  41. A coral33:
    Si ha leido el post verá que está enmanos del dueño la respuesta a sus preguntas.

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  42. Hola,

    Primero quería agradecer el tiempo que inviertes en contestar a la gente. Mi duda es la siguiente:

    El día 15 de Junio se porrogo automáticamente el contrato de alquiler en el piso que estamos. Nosotros informamos el día 29 de Junio que queríamos abandonar el piso el 31 de Julio y mi arrendador me pide una compensación. Según el contrato pone lo siguiente:

    "TERCERA. El plazo de duración del presente contrato, será de UN AÑO , surtiendo efecto a partir del día 15 de Junio 2009 y hasta el día 15 de Junio de 2010. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará por períodos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con al menos 30 días de antelación sobre la fecha de terminación del contrato de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

    También estará obligado el arrendatario a respetar el citado plazo de preaviso, sí pretendiese desalojar la vivienda antes de que se produzca el vencimiento de un período anual y siempre con posterioridad al cumplimiento del primer año de vigencia del contrato. En cualquier caso, el arrendador no tiene derecho a percibir ninguna cantidad en concepto de indemnización por resolución anticipada."

    Según entiendo aunque estoy desistiendo del contrato no le tendría que indemnizar, por lo ultimo que pone en la estipulación del contrato.

    Un saludo y gracias por responder.

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  43. A Anónimo: El último párrafo de la clausula que transcribe es, por llamrlo de algún modo, sorprendente puesto que contradice lo anterior ya que el arrendador renunica a percibir indemnización por desistimiento anticipado, con lo cual deja vía libre a que se produzca ese desistimiento.

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  44. Hola, me gustaría tener respuesta a una pregunta sobre desistimiento anticipado. Mi caso es el siguiente: se hizo un contrato de un piso con dos arrendatarios y una persona (familiar de uno de los arrendatarios) que se compromete solidariamente a realizar el pago del piso. Actualmente, una de estos arrendatarios desea romper el contrato (en el contrato figura que si se rompe el contrato antes de lo establecido se perderá la fianza en su caso). La pregunta no es tanto sobre la fianza sino sobre la persona que se comprometió solidariamente a pagar (siendo ésta un familiar del arrendatario que desea irse) ¿Puede romper el contrato? ¿Al romper el contrato rompe también esa parte de compromiso? ¿Debe ser por escrito?
    Muchas gracias, he entrado a buscar información en internet y me encontré con esta página la cual la encuentro muy muy informativa, útil y eficiente.

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  45. A Anónimo: No indica en su comentario la razón o título por el que firma esa tercera persona en un contrato de arrendamiento ya que no es arrendador ni arrendatario, parece tratarse de un avalista solidario con lo cual mientras persista la obligación d ecyualquiera de los avalados persistirá el aval. Le sugiero lea http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/11/avalistas-y-fiadores.html

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  46. Muy buenas noches.

    Me he leido todos los comentarios, y la verdad es que poco a poco voy entendiendo todo el tema del arrendamiento.

    Pero el caso es que no he visto a nadie en mi situacion.

    El caso es que estamos a punto de alquilar una vivienda a traves del plan alquila de la Comunidad de Madrid, y la arrendadora nos ha dicho que el contrato es el que aparece en la wed, siendo este: http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DMOD+CONTRATO+00108.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1220369761060&ssbinary=true

    Mi duda es en cuanto al desistimiento del contrato, yo lo entiendo así: en el contrato del plan alquila no dice nada específico del desistimiento del contrato, pero si que dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    UNDECIMA. Incumplimiento contractual
    La parte arrendadora y la parte arrendataria, podrán resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en la legislación vigente aplicable.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Y la legislacion en materia de arrendamiento es esta:

    Ley de arrendamiento urbano: http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf (IMPORTANTE TENERLA PRESENTE)

    La cual en su articulo 11 dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
    desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
    correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
    Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
    arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
    mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
    períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
    indemnización.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    El tema es que estoy pendiente de la oposición en la que estoy que solo me quedan las practicas, y en noviembre firmaria mi plaza como funcionario de carrera, pero el piso que hemos visto nos ha gustado muchisimo, y nos planteabamos la opción de alquilarlo ya, porque es de esas oportunidades que pasan pocas veces (llevamos bastante tiempo viendo, y este se adapta muchisimo a lo que buscamos), y si por desgracia no llegase a firmar (cosa bastante improbable), abandonar el piso y rescindir el contrato a principios de noviembre, sin un preaviso de un mes; ya que la "noticia" de mi firma me la darían a finales de octubre.

    Y quería saber si según la legislación, si como mucho, nos podrían exigir un mes de indemnización, si nos vamos a falta de 11 meses de extinción de contrato.

    Aunque le hemos comentado la situación a la arrendadora, y nos ha dicho que si hubiese penalización de algun tipo, no le importaria añadir una clausula para que podamos dejar el piso en noviembre sin ningun tipo de indemnización, salvo de la fianza, si hubiese daños en el piso y demas.

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado.

    ResponderEliminar
  47. Muy buenas noches.

    Me he leido todos los comentarios, y la verdad es que poco a poco voy entendiendo todo el tema del arrendamiento.

    Pero el caso es que no he visto a nadie en mi situacion.

    El caso es que estamos a punto de alquilar una vivienda a traves del plan alquila de la Comunidad de Madrid, y la arrendadora nos ha dicho que el contrato es el que aparece en la web, siendo este: http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142483836579&language=es&pageid=1142481143218&pagename=PortalVivienda/PVIV_Generico_FA/PVIV_pintarGenerico
    Mi duda es en cuanto al desistimiento del contrato, yo lo entiendo así: en el contrato del plan alquila no dice nada específico del desistimiento del contrato, pero si que dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    UNDECIMA. Incumplimiento contractual
    La parte arrendadora y la parte arrendataria, podrán resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en la legislación vigente aplicable.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Y la legislacion en materia de arrendamiento es esta:

    Ley de arrendamiento urbano: http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf (IMPORTANTE TENERLA PRESENTE)

    La cual en su articulo 11 dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
    desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
    correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
    Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
    arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
    mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
    períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
    indemnización.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    El tema es que estoy pendiente de la oposición en la que estoy que solo me quedan las practicas, y en noviembre firmaria mi plaza como funcionario de carrera, pero el piso que hemos visto nos ha gustado muchisimo, y nos planteabamos la opción de alquilarlo ya, porque es de esas oportunidades que pasan pocas veces (llevamos bastante tiempo viendo, y este se adapta muchisimo a lo que buscamos), y si por desgracia no llegase a firmar (cosa bastante improbable), abandonar el piso y rescindir el contrato a principios de noviembre, sin un preaviso de un mes; ya que la "noticia" de mi firma me la darían a finales de octubre.

    Y quería saber si según la legislación, si como mucho, nos podrían exigir un mes de indemnización, si nos vamos a falta de 11 meses de extinción de contrato.

    Aunque le hemos comentado la situación a la arrendadora, y nos ha dicho que si hubiese penalización de algun tipo, no le importaria añadir una clausula para que podamos dejar el piso en noviembre sin ningun tipo de indemnización, salvo de la fianza, si hubiese daños en el piso y demas.

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado.

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  48. Muy buenas noches.

    Me he leido todos los comentarios, y la verdad es que poco a poco voy entendiendo todo el tema del arrendamiento.

    Pero el caso es que no he visto a nadie en mi situacion.

    El caso es que estamos a punto de alquilar una vivienda a traves del plan alquila de la Comunidad de Madrid, y la arrendadora nos ha dicho que el contrato es el que aparece en la wed, siendo este: http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142483836579&language=es&pageid=1142481143218&pagename=PortalVivienda/PVIV_Generico_FA/PVIV_pintarGenerico
    Mi duda es en cuanto al desistimiento del contrato, yo lo entiendo así: en el contrato del plan alquila no dice nada específico del desistimiento del contrato, pero si que dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    UNDECIMA. Incumplimiento contractual
    La parte arrendadora y la parte arrendataria, podrán resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en la legislación vigente aplicable.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Y la legislacion en materia de arrendamiento es esta:

    Ley de arrendamiento urbano: http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf (IMPORTANTE TENERLA PRESENTE)

    La cual en su articulo 11 dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
    desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
    correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
    Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
    arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
    mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
    períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
    indemnización.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    El tema es que estoy pendiente de la oposición en la que estoy que solo me quedan las practicas, y en noviembre firmaria mi plaza como funcionario de carrera, pero el piso que hemos visto nos ha gustado muchisimo, y nos planteabamos la opción de alquilarlo ya, porque es de esas oportunidades que pasan pocas veces (llevamos bastante tiempo viendo, y este se adapta muchisimo a lo que buscamos), y si por desgracia no llegase a firmar (cosa bastante improbable), abandonar el piso y rescindir el contrato a principios de noviembre, sin un preaviso de un mes; ya que la "noticia" de mi firma me la darían a finales de octubre.

    Y quería saber si según la legislación, si como mucho, nos podrían exigir un mes de indemnización, si nos vamos a falta de 11 meses de extinción de contrato.

    Aunque le hemos comentado la situación a la arrendadora, y nos ha dicho que si hubiese penalización de algun tipo, no le importaria añadir una clausula para que podamos dejar el piso en noviembre sin ningun tipo de indemnización, salvo de la fianza, si hubiese daños en el piso y demas.

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado.

    ResponderEliminar
  49. Muy buenas noches.

    Me he leido todos los comentarios, y la verdad es que poco a poco voy entendiendo todo el tema del arrendamiento.

    Pero el caso es que no he visto a nadie en mi situacion.

    El caso es que estamos a punto de alquilar una vivienda a traves del plan alquila de la Comunidad de Madrid, y la arrendadora nos ha dicho que el contrato es el que aparece en la wed, siendo este:

    http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142481143218&language=es&pagename=PortalVivienda/Page/PVIV_listado

    Mi duda es en cuanto al desistimiento del contrato, yo lo entiendo así: en el contrato del plan alquila no dice nada específico del desistimiento del contrato, pero si que dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    UNDECIMA. Incumplimiento contractual
    La parte arrendadora y la parte arrendataria, podrán resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en la legislación vigente aplicable.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Y la legislacion en materia de arrendamiento es esta:

    Ley de arrendamiento urbano:

    http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf

    (IMPORTANTE TENERLA PRESENTE)

    La cual en su articulo 11 dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
    desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
    correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
    Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
    arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
    mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
    períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
    indemnización.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    El tema es que estoy pendiente de la oposición en la que estoy que solo me quedan las practicas, y en noviembre firmaria mi plaza como funcionario de carrera, pero el piso que hemos visto nos ha gustado muchisimo, y nos planteabamos la opción de alquilarlo ya, porque es de esas oportunidades que pasan pocas veces (llevamos bastante tiempo viendo, y este se adapta muchisimo a lo que buscamos), y si por desgracia no llegase a firmar (cosa bastante improbable), abandonar el piso y rescindir el contrato a principios de noviembre, sin un preaviso de un mes; ya que la "noticia" de mi firma me la darían a finales de octubre.

    Y quería saber si según la legislación, si como mucho, nos podrían exigir un mes de indemnización, si nos vamos a falta de 11 meses de extinción de contrato.

    Aunque le hemos comentado la situación a la arrendadora, y nos ha dicho que si hubiese penalización de algun tipo, no le importaria añadir una clausula para que podamos dejar el piso en noviembre sin ningun tipo de indemnización, salvo de la fianza, si hubiese daños en el piso y demas.

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado.

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  50. Muy buenas noches.

    Me he leido todos los comentarios, y la verdad es que poco a poco voy entendiendo todo el tema del arrendamiento.

    Pero el caso es que no he visto a nadie en mi situacion.

    El caso es que estamos a punto de alquilar una vivienda a traves del plan alquila de la Comunidad de Madrid, y la arrendadora nos ha dicho que el contrato es el que aparece en la wed, siendo este:

    http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142481143218&language=es&pagename=PortalVivienda/Page/PVIV_listado

    Mi duda es en cuanto al desistimiento del contrato, yo lo entiendo así: en el contrato del plan alquila no dice nada específico del desistimiento del contrato, pero si que dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    UNDECIMA. Incumplimiento contractual
    La parte arrendadora y la parte arrendataria, podrán resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en la legislación vigente aplicable.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Y la legislacion en materia de arrendamiento es esta:

    Ley de arrendamiento urbano:

    http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf

    (IMPORTANTE TENERLA PRESENTE)

    La cual en su articulo 11 dice:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
    desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
    correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
    Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
    arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
    mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
    períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
    indemnización.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    El tema es que estoy pendiente de la oposición en la que estoy que solo me quedan las practicas, y en noviembre firmaria mi plaza como funcionario de carrera, pero el piso que hemos visto nos ha gustado muchisimo, y nos planteabamos la opción de alquilarlo ya, porque es de esas oportunidades que pasan pocas veces (llevamos bastante tiempo viendo, y este se adapta muchisimo a lo que buscamos), y si por desgracia no llegase a firmar (cosa bastante improbable), abandonar el piso y rescindir el contrato a principios de noviembre, sin un preaviso de un mes; ya que la "noticia" de mi firma me la darían a finales de octubre.

    Y quería saber si según la legislación, si como mucho, nos podrían exigir un mes de indemnización, si nos vamos a falta de 11 meses de extinción de contrato.

    Aunque le hemos comentado la situación a la arrendadora, y nos ha dicho que si hubiese penalización de algun tipo, no le importaria añadir una clausula para que podamos dejar el piso en noviembre sin ningun tipo de indemnización, salvo de la fianza, si hubiese daños en el piso y demas.

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado.

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  51. Hola Sr. Hernandez,
    en primer lugar darle la enhorabuena y las gracias por una página así por la gran ayuda que supone para la gente de apié. He estado leyendo la mayoría de sus post en cuanto a alquiler, desistimiento anticipado,etc. Pero sigo teniendo una duda: yo soy el arrendador y voy a alquilar mi local y entiendo los plazos que usted explica y las posibles 'penalizaciones' pero mi duda es cuando el arrendador rompe el contrato. Si yo como arrendador rompiera contrato de 10 años, por ejemplo a los 7 años, qué penalización podria tener? Yo puedo requerir el local antes de fin de contrato por quererlo explotar personalmente o por otro motivo?

    Muchas gracias por todo

    Francina

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  52. A Anónimo:
    Debe tener claro que a diferencia del arrendatario que puede marcharse sin mas, el arrendador no puede "romper el contarto" para dejarlo sin efecto debe acudir al Juzgado y alegar una causa suficiente, que no puede ser su sola voluntad.

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  53. Muchas gracias de nuevo por tu rápida respuesta. Ya había oído que el arrendador no puede romper contrato, pero muchas gracias por confirmarmelo y enhorabuena por la iniciativa e interés invertido en este blogg.
    Estoy confeccionando el contrato y no habia puesto nada sobre desetimiento anticipado. Ahora la agencia del arrendatario me solicita que incluya la clausuala de rescision de contrato con 2 meses de preaviso. pero no me mencionan nada de indemnización. ¿Yo puedo solicitarlo, verdad? Es un acuerdo entre nosotros, cierto? Qué suele ser 'justo' pedir como indemnización. He visto en tu blog un comentario que decía 1 renta por año que falte por cumplir el contrato y parte proporcional cuando el tiempo sea inferior al año.

    Muchas gracias de nuevo

    Saludos,

    Francina

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  54. hola d.pedro yo me separe de mi ex hace 6 meses ,y me fuy de la casa dejandole la casa al disfrute de el y del niño es de alquiler,y taba a nombre de los 2,yo le mande un burofax haciendoselo saber a los dueños que yo ya no permanecia alli,y por medio de un abogado pago para la custodia del niño tambien lo dejo escrito el la sentencia que el corria con los gastos de la casa,pero la dueña no le puso el contrato a su nombre lo dejo asi,y el como que ha dejado de abonar ,y la dueña me llama xk dice que yo toy en el contrato y que iba a denunciar ¿que hago d.pedro?si yo no he stado viviendo hay?por favor contesteme y digame que debo hacer .muchas gracias y un saludo .esther

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  55. hola d.pedro yo me separe de mi ex hace 6 meses ,y me fuy de la casa dejandole la casa al disfrute de el y del niño es de alquiler,y taba a nombre de los 2,yo le mande un burofax haciendoselo saber a los dueños que yo ya no permanecia alli,y por medio de un abogado pago para la custodia del niño tambien lo dejo escrito el la sentencia que el corria con los gastos de la casa,pero la dueña no le puso el contrato a su nombre lo dejo asi,y el como que ha dejado de abonar ,y la dueña me llama xk dice que yo toy en el contrato y que iba a denunciar ¿que hago d.pedro?si yo no he stado viviendo hay?por favor contesteme y digame que debo hacer .muchas gracias y un saludo .esther

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  56. Buenos días,

    En primer lugar, enhorabuena por su blog!!

    En segundo lugar la exopongo mis dudas, ya que no he visto ningún caso parecido en el resto de entradas y necesito ayuda:

    - en febrero de 2010 firmé un contrato con una duración de un año, pero con un acuerdo verbal, debido a la relación de amistad que teniamos con el casero por el cual nos podríamos ir antes del año avisando con tiempo.
    - en julio de 2010 le comunicamos al casero (es sueco) que por diversas causas, entre ellas que yo me quedo sin trabajo el 31 de julio y porque mi compañéra de piso se quiere ir a vivir por su cuenta, que querriamos abandonar el piso en septiembre.

    - el casero dice que imposible, que hay un contrato que cumplir, y que la unica solución es que dejemos el piso el 31 de julio para que él meta a otro inquilino que sabe que querría alquilarlo. Así lo hacemos, pero sin firmar nada.

    - en agosto nos pide una indemmización de 1000 euros por habernos ido antes y un importe de unas facturas superior a que deberia ser, osea no justificable.

    - en septiembre, tras nuestras negativas de pagarle indemización y el importe no justificado de las facturas (porque se ha quedado con la fianza de un mes) nos escribe emails amenazantes diciendo que nos va a llevar a juicio.


    Que puedo hacer? en un posible juicio, podría alegar que desde elñ 1 de agosto ya ha alquilado el piso a otra persona, rescindiendo así el contrato?

    Necesito asesoramiento, porque el casero me amenaza todos los días.
    Un saludo y gracias

    ResponderEliminar
  57. a Ainhoa: para poder asesorar debidamente faltan muchos datos: ¿cómo terminó el arriendo? ¿Podeis acreditar la situación actual? ¿Podeis acreditar los pactos verbales? etc.

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  58. a Lira: Si le comunicó fehacientemente su salida del arriendo debría reiterarselo por el mismo medio para el caso que le ponga una demanda.

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  59. Buenos días, respondiendo a sus preguntas:

    el arriendo, terminó con nuestra salida el 31 de julio y la entrada del inquilino el 1 de agosto.
    La situación acual se puede acreditar con el testimonio del actual inquilino y con el pago que le hace mensual.
    De los acuerdos verbales, no hay acreditación, pero estabamos 4 personas presentes.

    Muchas gracias

    Un saludo

    ResponderEliminar
  60. A Ainhoa: parece pues que no debiera haber motivo de preocupación, veo dificil fundamentar una demanda en esas circunstancias.

    ResponderEliminar
  61. Buenos días y gracias anticipadas por su atención. Tengo dos preguntas que gacerle:
    1ª La prorroga forzosa de contrato de alquiler sigue siendo forzosa aunque el inquilino no pague las rentas? Es decir el contrato se firmó por 1 año sabiendo que el arrendador está obligado a prorrogarlo por 5 años pero si lleva seis meses sin pagar sigue teniendo ese derecho si no paga?.

    2ª Si me entrega un desestimiento del contrato y manifiesta efectuar la entrega de llaves ¿puedo cambiar la cerradura de la vivienda?

    Reitero mi agradecimiento por su respuesta

    ResponderEliminar
  62. A Anónimo: La obligación principal del inquilino es pagar el alquiler si no lo hace deja incumplido el contrato y por lo tanto carece de derecho a continuar en el alquiler.

    ResponderEliminar
  63. Buenas

    Yo querría preguntar sobre otro tipo de caso, que sea el propietario quien, antes del primer año, quiera finalizar el contrato.

    Yo llevo apenas un mes en una vivienda alquilada, con contrato tipo ley de arrendamientos urbanos, ha habido un problema con una instalación en el piso, en concreto una pantalla táctil que controla la domótica, y su reparación es costosa, el propietario no la quiere asumir y me ha insinuado que a lo mejor le sale mejor terminar el contrato, y en ese caso, de darse, quiero saber que puedo exigir yo.

    ResponderEliminar
  64. a Cesar:
    En primer lugar no veo como el dueño puede negarse a reparar algo que presuntamente le corresponde.
    En segundo lugar el acuerdo de resolución anticipada de contrato admite todo tipo de pactos.

    ResponderEliminar
  65. Buenas tardes:

    Sr. Hernámdez en primer lugar darle la enhorabuena y las gracias por su blob.

    Mi comentario es el siguiente voy a coger el traspaso de un local, el cual el contrato se renueva cada 5 años, segun me ha informado la persona que lo tiene actualmente alquilado, mi duda es ¿ pude hecharme del local el propietario una vez transcurridos los 5 años?, ¿puede subirme el alquiler al importe que el quiera pasado este periodo? y por último en el caso de que el negocio no me funcione y tenga que dejar el local ¿he de pagarle al propietario hasta el final del contrato?. Muchas gracias por su atencion y dedicacion.

    ResponderEliminar
  66. A Anónimo: En primer lugar no parece que se trate de un traspaso, ¿ha leido aquí mismo lo que digo sobre el traspaso? En segundo lugar antes de pagar o firmar nada le sugiero que contacte conmigo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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  67. Que se puede hacer cuando tienes un negocio en quiebra y tienes un contrato de arrendamiento por un año. Y no te quieren dejar ir a menos que pagues los meses que faltan para cumplir el contrato, si en realidad te quieres ir presisamente por que no hay dinero ¿quién te puede ayudar en este caso?.

    ResponderEliminar
  68. A Anónimo: Quien le pueede ayudar es un Abogado con conocimiento directo de inmediato de la situación, que le permita decidir la mejor determinación a adoptar

    ResponderEliminar
  69. Hola, necesitamos ayuda. En Febrero alquilamos un piso con contrato de 1 año mínimo. Ayer, una vecina nos contó que el edificio tiene aluminosis y que en Septiembre empiezan las obras y que no tenemos cédula de habitabilidad por esta causa. Nuestra pregunta es ¿qué podemos exigir a los propietarios por no habernos informado del estado del piso y no aparecer en el contrato?. Nos han pasado el informe de hace 3 años donde informaban de la situación del edificio y nosotros no sabiamos nada. Gracias.

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  70. Hola, en mi clausula de duracion pone lo siguiente

    Que el plazo pactado esde un año y que el inquilino se compromete a cumplirlo o a pagar todas las rentas restantes si se va

    A partir del primer año el arrendatario queda autorizado para rescindir el contrato y a partir de aqui pone que se had avisar cn 30 dias y pagar el mes entero sea cual sea la fecha de salida



    Mi pregunta es: diciendo que el inquilino queda autorizado y diciendo a continuacion lo q tiene q pagar segun deje el pispo en q fecha y con o sun aciso de 30 dias se puede asumir q no da lugar a masindemnizacion??

    Quiero dejar el piso al año y dos meses y m da miedo q me pidan 10 meses mas d indemmnizacion

    ResponderEliminar
  71. Hola en mi contrato pone:

    Que lq duracion es de un año
    Que si me voy antes tengo que pagar el año

    Que a partir del primer año el arrendatario esta autorizado a rescindir el contrato
    Y establece si rescinde el contrato q hay q pagar el mes entero y q si no se avisa con antelacion tambien


    Puedo irme al año y los dos meses avisando??sin pagar los 10 meses restantes???

    ResponderEliminar
  72. A basbasd: Sin leer el contrato es arriesgada una opinión, en mi criterio considero que el arrendamiento está en prórroga de un año y por lo tanto debería indemnizar al arrendador si pretende marcharse antes.

    ResponderEliminar
  73. Buenas tardes, tenía una duda sobre la fecha de desistimiento del contrato d alquiler: yo avise mediante burofax el día 14 de noviembre de que me iba de la vivienda el día 15 de enero. El propietario me dice que debo pagarle el mes de enero entero, ya que el alquiler se paga por meses completos. ¿Es eso cierto? en el contrato no se especifica nada al respecto, solo se indica que el alquiler se pagara en mensualidades de X euros por anticipado entre los días 1 y 5 de cada mes.

    Gracias.
    Jaime

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  74. a Jaime: Tal como trasncribe la clausula efectivamente debe pagar el mes completo

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  75. Buenas tardes,

    Me parece muy interesante lo que se publica en este blog y me gustaría comentar un problema con un desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento.
    Hice un contrato con mi inquilina el 1 de Octubre, todo muy bien hasta ayer (29 de diciembre) que me dice que la han despedido del trabajo y vuelve a la casa de sus padres por lo que se va del piso en 2 días.
    El contrato es un contrato tipo y no dice nada de avisar antes de desistir ni de indemnización si se marcha antes de tiempo.
    ¿Puedo reclamarle perjuicios? Me avisa solo con tres días de antelación y le faltan 9 meses de contrato.
    ¿Quedarse sin trabajo es causa justificada?

    Muchas gracias de antemano por su tiempo.

    ResponderEliminar
  76. hola,me acaban de dejar un piso y el inquilino en vez de avisar me ha dejado un mes sin pagar por la fianza pero lo ha dejado muy sucio y con falta de pintar ademas faltaba un mes para que compliera el año de contrat, puedo reclamarle el mes por incumplimiento de contrato y la limpieza y pintura del piso?
    graciasa

    ResponderEliminar
  77. Buenos días sr. Pedro,
    Gracias por sus consejos, mandé burofax, como me aconsejó, por teléfono; ya que los propietarios no me quisieron firmar documento de entrega de llaves.
    Si tengo firmado el documento de fin de contrato con los 2 meses de antelacion que les comuniqué que me iría. (7 meses desde inicio de contrato de 5 años).
    Quisiera preguntarle si así como citó, queda entendido que era de mutuo acuerdo, o no?

    "el ARRENDATARIO comunica al ARRENDADOR su voluntad de rescindir el contrato, dando así aviso con 2 meses de antelación...

    ...
    CONVIENEN

    PRIMERO.- Resolver de mutuo acuerdo el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ambas partes ..."

    Gracias,
    Saludos

    ResponderEliminar
  78. ahora msimo vivo de alquiler y por causas tendria que marcharme el contrato se me cumple en enero esta es la 2 renovacion que hago y la verdad no se si me puedo marchar avisando a la propietaria con 1 mes de antelacion o me podria pasar algo. espero su respuesta gracias.

    ResponderEliminar
  79. Ante todo debe considerar el viejo principio: pacta sunt servanda –los acuerdos han de ser cumplidos-, y también que en el momento actual la LAU vigente desde 1 de enero de 1995, ha venido a corregir el desequilibrio que existía entre las obligaciones del casero y las del inquilino por lo tanto tan obligatorio es para el casero mantener al arrendatario en el disfrute de la vivienda o local por el tiempo pactado, como para éste pagar la renta correspondiente a ese periodo de tiempo.

    Aunque en el contrato de arrendamiento no aparezca previsto el pago de indemnización para el inquilino que decida romper unilateralmente el contrato sin cumplir el plazo pactado, ello no puede interpretarse como que la misma es inexigible, el arrendador que se ve frustrado en el cobro de los alquileres pactados sin una razón justificada, puede reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento de contrato, el importe de la misma lo determinará el Juez si ambas partes no llegan a un acuerdo previamente

    ResponderEliminar
  80. Buen día Pedro, me gustaría que me aclarara algunas cosas sobre mi contrato, es urgente.
    el 23 de abril del 2010 alquilamos un piso y en la segunda estipulación dice que la renta de X€ mensuales pagaderos por mensualidades... en la cuenta ...
    En la tercera estipulación dice: El arrendamiento se concierta por el plazo desde 23 abril del 2010 hasta 22 abril del 2011 vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cinco años, salvo que el arrendador manifieste el arrendatario, avisará por escrito con dos meses de antelación con acuse de recibo, su voluntad de no renovarlo. Asimismo, si con anterioridad a la terminación del plazo pactado los arrendatarios dieran por finalizado el contrato avisará por escrito a los arrendadores con dos meses de antelación con acuse de recibo. En caso de resolución anticipada del contrato por los arrendatarios este quedará obligado al abono de la cantidad correspondiente a una mensualidad de renta, además de la reclamación de otros dños y perjuicios a que pudiere haber derecho.
    La cuestión es que encontramos un piso más económico y nos vamos a cambiar en tres semanas, (dejaremos el piso actual el día 13 de sept aprox)
    La dueña me dijo que le teníamos a abonar un mes de renta. Pero sospecho que la finaza no la regresará por lo que me insinuó, ya que dijo que la cantidad de lal fianza no daba para mucho. (Debo decir que el piso está intacto, tal como ella nos lo entregó, somos cuidadosos y aparte trabajamos y estudiamos mi marido y yo, así que estamos poco tiempo en casa)
    Mi pregunta es, qué debo hacer para que la señora nos regrese la fianza en caso de que se niegue? Y si no le abonamos el mes que nos pide y le decimos que se quede con la fianza y nos diga si le debemos algo por algún desperfecto que vea en el piso? (que le digo que está íntegro) Urgente por favor. y muchas felicidades por el blog.

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  81. Buenos días,
    donde dice "...cuando ambas partes hayan llegado a un acuerdo de resolución del arriendo sin sujetarse al plazo pactado..."
    ¿se entiende que en un contrato se puede poner una cláusula que cualquiera de las partes puede "rescindir" el contrato si se explicita en el mismo? Y si el arrendador quiere hacer uso de esa cláusula, ¿no iría en contra de ley? ya que esta "protege" al arrendatario con una permanencia mínima de cinco años?
    Hablando siempre de un contrato de vivienda habitual a cinco años.
    Saludos.

    ResponderEliminar
  82. De antemano gracias por su ayuda. Mi consulta creo q es sencilla. Tengo un piso y quisiera alquilarlo mediante el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid. Cuanto tiempo de compromiso se me exige? Cree usted q es fiable o su experiencia en este asunto no le inspira demasiada confianza? Un saludo y de nuevo gracias.

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  83. Anónimo: Ignoro las condiciones del Plan Alquila, supongo qu epuedeverlas en la web del IVIMA, detodas formas no me inspira mucha confianza la eficacia de un organismo administrativo para alquilar viviendas, ¿Ha leido este post en mi blog? http://www.pedrohernandezabogado.com/2012/05/la-sociedad-publica-de-alquileres.html

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  84. Se puede pactar en un contrato de arrendamiento de vivienda por año, renovable, alguna clausula de indemnización en caso de que el inquilino quiera dar por finalizado el contrato antes del plazo pactado de un año?

    ResponderEliminar
  85. En un contrato de arrendamiento de vivienda por un año, renovable, se puede pactar alguna clausula de indemnización para el caso de que el inquilino desista unilateralmente el contrato antes del plazo pactado?

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  86. Maria Jesus,a partir de 6/6/2013 la unica indemnización que se puede pactar es la prevista en el art.11 de la LAU: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

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  87. Hola. gracias por este blog muy muy util. tengo una consulta sencilla, alquile un local comercial para venta de regalos, el destino esta pactado en el contrato, pero al entrar al local y solicitar la licencia, el ayuntamiento la rechazo porque en el local, no se puede realizar ninguna actividad comercial porque su estructura no cumple la normativa. la duda es si el dueño esta obligado a devolverme todo lo pagado, señal, fianza, y pedirle indemnización por los gastos ocasionados desde la firma. muchas gracias

    ResponderEliminar
  88. Anonimo la respuesta también es muy simple, se encuentra en su contrato lealo atentamente y aténgase a lo que firmaron.Yo no lo he leido.

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  89. gracias por su respuesta, lo que firmamos claramente que es un local comercial que se dedicara a venta de articulos de regalo. tanto en la descripcion del local como en el destino pcatado esta claramente indicado como local comercial diferente al de vivenda. pero es que el problema que el local es inhábil tanto por destino pactado en el contrato como para cualquier otra actividad comercial por gran defecto en su estructura de construcción. ese defecto esta certificado por un ingeniero técnico.
    Dados estos datos, le puede reclamar al arrendador devolucion de lo pagado por no poder iniciar la actividad pactada? y/o daños y perjuicios?

    gracias

    ResponderEliminar
  90. Anónimo, sigo diciendo lo mismo, no,he leído ese contrato, ¿No habrá en él una cláusula que exima al dueño de toda responsabilidad por denegación de permisos o licencias?

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  91. hola.
    no hay ninguna clausula de ese tipo.
    es mas, un ingeniero me puede certificar que el local tal como esta no sirve para la actividad pactada.
    Eso si, hay una vía mas complicada que consiste en presentar escrito de licencia excepcional que tarda mucho tiempo etc... El arrendador no quiere resolver el contrato argumentando que si es posible realizar actividad comercial haciendo el tramite de solicitud de recalificacion excepcional.
    Mi aobogado dice que eso al no tenerlo notificado en el contrato, se puede considerar hasta engaño. porque lo que tenemos legalemente es un No a la licencia por via normal y un certificado competente que confirma que el local no es apto para actividad ninguna.

    hasta ahora, no he emprendido ninguna acción legal. por eso, me estoy informando.

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  92. Anónimo si lo que quiere es una segunda opinión, su abogado ha leído el contrato para emitir su criterio, yo no lo he leído por lo tanto seria una temeridad por mi parte decir mas de lo que ya le he dicho. Entiendo sin embargo que le perjudica la existencia de esa solucion 'excepcional'

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  93. Buenos tardes, quería primero agradecerle la información de su web. permétame en segundo lugar una pregunta breve. Si en un contrato de alquieler de negocio se habla simplemente de "Contrato de alquiler de un año con prórrogas tácitas hasta un máximo de 10 años". ¿El propietario puede echar al inquilino al finalizar cada unos de los años? ¿Está prorroga tácita no es obligatoira para él? Y en el caso de que pueda echar al inquilino al cumplimiento de cada anualidad ¿con cuanto tiempo tiene que preavisarle? Le agradezco su respuesta.

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  94. Anónimo, me congratula que mi trabajo le sea útil. La cláusula de duración de ese contrato no es precisamente un ejemplo de rigor jurídico, los alquileres siempre se prorrogan tácitamente si no existe un preaviso a su vencimiento. Una prorroga tacita anual implica que en cada anualidad cualquiera de las partes pueden dar por terminado el alquiler preavisando con treinta dias
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  95. Hola, me gustaría hacele una consulta. Es la siguiente:
    Tenía un contrato de duración de un año con el arrendatario. Tuve que dejar ese piso a los siete meses por cuestiones de trabajo. Avisé con un mes y algo de antelación.
    Me dijeron que por "incumplimiento de contrato" se quedaban con la mitad de la fianza (un mes de dos que pagué), puesto que solo había cumplido la mitad del contrato. La otra mitad, no me la devolvieron porque dijeron que no tenían ese dinero encima en ese momento, habiendo avisado, como dije, más de un mes antes y a pocos días de irme para quedar y devolver las llaves y todo eso, les pregunté cómo hacíamos con la fianza, a lo que me respondieron un: "lo hablamos el domingo". Es decir, media hora antes de dejar el piso es cuando me informan de todo eso.
    Quedaban las facturas de ese mes en que me iba sin pagar porque aún no habían llegado y me dijeron que me descontaban el dinero de la otra mitad de la fianza cuando llegaran y me ingresarían el restante. Y tengo entendido que el dinero de la fianza no está para pagar mensualidades del alquiler ni las facturas, solo para los posibles desperfectos ocasionados en el piso.
    Ni siquiera trajeron papeles preparados para dejar constancia por escrito de que dejaba el piso y les devolvía las llaves, me hicieron firmar un papel escrito a mano por ellos en ese mismo momento.
    Y al rato de haberme ido, me llaman por teléfono para decirme que el piso estaba sucio y que tendrían que contratar una empresa para limpiarlo y que corría por mi cuenta, del mismo dinero que no me han devuelto. Cosa que no es cierta, porque el piso estaba bastante decente, puesto que los días antes de irme lo limpié entero, exceptuando los cristales porque llovía y por mucho que limpies... A parte de estar bastante más limpio que cuando entré, que tuvimos que limpiarlo entero un amigo y yo puesto que ni siquiera las tuberías tragaban el agua...

    Y bueno, mi duda era esa, si están en su derecho de hacer las cosas como las han hecho o puedo reclamarles.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

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  96. ZzzAaa para determinar sus posibilidadescdecreclamar con éxito habría que conocer la fecha y duración pactada para ese contrato. La limpieza tal como describe la situación no pueden descontarsela
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  97. Hola. Llevando casi 3 años de alquiler, pagando siempre puntualmente, quiero dejar la vivienda antes de llegar a los 3 años exactos, pero en el contrato no firmamos esta posibilidad, y sin haber firmado esta posibilidad de dejar la vivienda fuera de la fecha en que se cumplen anualidades, aunque le haya avisado con 2 meses el propietario me pide una mensualidad. Si no quiero pagarla y voy a juicio, que antecedentes hay de otros casos?, existe posibilidad para mi de no tener que pagarle "indemnización" por irme antes de cumplir otro año mas?

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  98. Anónimo,la obligación de indemnizar estará en función de la fecha de contrato, que no me dice pero intuyo anterior a 6/6/2013, con lo cual no puede acogerse al desistimiento transcurridos los primeros seis meses.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)