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martes, 16 de junio de 2009

OBRAS EN LOCALES ALQUILADOS

Recientemente, veintiuno de Mayo de dos mil nueve, por nuestro Tribunal Supremo ha sido declarada la siguiente doctrina jurisprudencial: El epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición
Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del TRLAU, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

El debate jurídico que da lugar a esta doctrina está referido a los gastos necesarios realizados en el inmueble arrendado para mantenerlo en adecuado estado de conservación o, según la expresión contenida en el numero segundo del artículo 1554 del Código Civil , "para conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado" , sin que se trate de mejoras realizadas en el inmueble. En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

En definitiva el Tribunal Supremo determina que el arrendador no podrá repercutir en ningún caso en el arrendatario de local de negocio el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido.


La resolución de nuestro Alto Tribunal se fundamenta en considerar que el artículo 108 del TRLAU trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

El citado art. 108 del TRLAU contempla la posibilidad del arrendador de repercutir parcialmente le importe de las obras de reparación necesarias realizadas en el local arrendado y por lo tanto el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del TRLAU de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.