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jueves, 2 de julio de 2009

DURACION ACTUAL DEL ALQUILER DE VIVIENDA

Como complemento a lo que se exponía en ¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España? trataré de ejemplificar la duración de los casos mas frecuentes en los arrendamientos de vivienda que se contratan en la actualidad.

Partiendo de un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito y con efectos de 1 de julio de 2009, cuya duración sea cualquiera de las siguientes:
Supuesto A: Cinco años.
Supuesto B: Un año
Supuesto C: Cinco años, con facultad para el inquilino de desistir transcurrida la primera anualidad.

Supuesto A: El inquilino deberá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.


Supuesto B: El inquilino podrá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014, si bien podrá preavisar cada 30 de junio para abandonar el arriendo.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.


Supuesto C: El inquilino podrá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014, si bien podrá preavisar cada 30 de junio para abandonar el arriendo.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.

Ha de tenerse en cuenta que los preavisos han de ser fehacientes (Burofax o a través de Notario).

Hay que destacar también que los periodos anuales hay que cumplirlos en todo caso, ya que de lo contrario puede haber obligación de indemnizar.
Así mismo que esta duración se aplica exclusivamente a arrendamientos de vivienda, en los demás casos es preciso pactarlo expresamente.

25 comentarios:

  1. Salvo que en el contrato de alquiler se manifieste que el inquilino podrá avisar con un mes de antelación al propietario su voluntad de dejar el piso, en cuyo caso se podrá hacer en cualquier momento, siempre y cuando haya transcurrido un año de alquiler, ¿esto es así?

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  2. a Laura: El preaviso es conveniente respetarlo siempre.

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  3. Pedro, muy interesante y aclaratorio el post. Cuando buscas respuestas en la red a este tipo de cuestiones suelen haber muchas contradicciones. Si se diera el caso de una duración Supuesto B o C: Un año o Cinco años, con facultad para el inquilino de desistir transcurrida la primera anualidad, y el inquilino decide irse a los cuatro meses por ejemplo, qué defensa le queda al propietario si en el contrato no se ha previsto nada respecto a indemnizaciones? La LAU habla de una mensualidad por cada año de incumplimiento pero entiendo que eso sólo será para el Supuesto A.¿Estoy en lo cierto? ¿podría el propietario quedarse con la fianza o incluso exigir el cumplimiento del año completo? ¿o sólo la parte proporcional para periodos inferiores a un año??
    Un saludo!

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  4. En mi caso firmé un contrato de alquiler (tipo C), para darme cuenta más tarde de que en la planta baja del edificio existe una maquinaria de ventilación de un centro comercial anexo, que perturba el descanso de los vecinos a causa del ruido y las vibraciones que produce. No lo noté en la visita que hice antes de firmar, y el propietario no me advirtió del problema. ¿Sería causa de rescisión del contrato por mi parte antes de que transcurra el primer año?

    Muchas gracias y felicidades por su blog.

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  5. A José Luis: Esa pregunta solamente la puede contestar con autoridad un Juez.

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  6. A Reyes: Tienes que partir del hecho cierto de que la duración pactada es igual de obligatoria para el casero que para el inquilino, si el inquilino decide marcharse antes deberá indemnizar. Te sugiero leas mis post sobre desistimiento.

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  7. Muchas gracias Pedro, he leído tus post y me han ayudado mucho.
    Felicidades por el blog.
    Tienes una lectora más.
    Un saludo.

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  8. Primero me gustaria felicitarle por su blog.
    Tengo un problema con el propietario del piso de alquiler en el que vivo. Hace poco mas de un año que estamos viviendo aqui, nosotros somos los primeros en vivir en el, los muebles son del propietario, hace unos seis meses, se cayeron los armarios del salon, que habian colgado los propios propietarios.Nos rompieron muchos aparatos electricos que mas tarde nos recompenso con el seguro,pero desde hace 6 meses estamos sin armarios en el salon, y esta siendo causa de frustracion para nosotros ya que el lugar no es el que era. Mi pregunta es, despues de haberle pedido a los propietarios que ponga el piso como estaba, y ellos darnos largas que podemos hacer. Y otra de mis preguntas es, despues de 9 meses viviendo aqui nos subieron el alquiler porque subio el IPC pero este año bajara, tambien bajara la renta. Muchas gracias

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  9. a Anónimo: Para contestar adecuadamente a esas preguntas habría que conocer el contrato, ya que me sorprende una actualización a los nueve meses de vigencia.

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  10. Hola Pedro, enhorabuena por el blog y por compartir tus conocimientos con los que ignoramos totalmente estos conceptos tan necesarios.

    Quería realizarte una cuestión, por si me puedes dar tu opinión.
    Alquilo un piso a unos estudiantes, la duración del contrato es de 11 meses, pagaron como fianza lo correspondiente a un mes, ahora no quieren pagar el alquiler del mes de julio, porque dicen que ya está la fianza. Y no están de acuerdo en una serie de gastos (reparaciones) que yo creo que deben pagar (no funciona una luz de un cuarto de baño, el problema no es la bombilla supongo que el circuito, un pomo no abre bien, ...). El alquiler es de 780 euros mensuales.
    ¿Puedo denunciarles por impago de este último mes?
    ¿Influye la duración del contrato en las reparaciones y la devolución de la fianza?
    ¿Cuál es el éxito que puedo tener emprendiendo acciones legales, según tu opinión y experiencia, crees que valdría la pena?
    ¿Quien valora los desperfectos que se han producido, me refiero cómo sabe el juez que cuando firmaron el contrato estas cosas estaban en buen estado? Pueden ellos declarar que consideraban que estaban en buen estado (el estado actual).

    Muchas gracias

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  11. A anónimo: En distintos post está la respuesta a todas esas preguntas.

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  12. Estimado Pedro,

    Unos compañeros míos se encuentran en el supuesto B y he estado revisando la ley del 94 (un tanto por encima) y no he encontrado ningún articulo en el que apoyarme para pedir la resolución del contrato antes de los cinco años pactados (como arrendatario) y que esto no suponga un incumplimiento del mismo, con la consecuente penalización de daños y perjuicios.
    Te aclaro que en el contrato (visado por vivienda aunque no se como) no existe cláusula resolutoria alguna.
    No se si me podrías aclarar este extremo, o proporcionarme algo de jurisprudencia al respecto.

    Muchas gracias por tu atención.

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  13. Estimado Pedro,
    Queria aclararte que es el supuesto A) no el B), mis compañeros firmaron por cinco años.

    Perdona las molestias y gracias nuevamente.

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  14. A Jacobo: Si el contaro está pactado por cinco años hay que cumplirlos o indemnizar. Te sugiero la lectura de mis post sobre desisitimiento del inquilino

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  15. Hola,mi pregunta es la siguiente,el 3 de Julio se cumplieron 5 años de mi contrato de alquiler,el propietario no me ha hizo llegar ninguna notificacion sobre su voluntad de renovar o no el contrato,con fecha 5 de Julio nos llama por telefono y nos cita para hablar del tema,nos ofrece la posibilidad de renovar por un año mas,con la condicion de que enseñemos el piso a posibles compradores,evidentemente nos negamos a tal cosa,a lo cual nos responde que no le dajamos mas alternativa que subirnos el precio del alquiler,cosa que ya ha hecho regularmente cada año aplicando el ipc.Mi pregunta es,sin habernos avisado con un mes de antelacion de su voluntad de extinguir el contrato de alquiler,puede subirnos el precio del alquiler mas alla del ipc vigente.Gracias de antemano.

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  16. A Antonio: Conforme a la descripción que hace el alquiler se encuentra en este momento en prórroga tácita, la duración de esa prórroga dependerá de la redacción de la clausula contractual que determina la duración del arriendo y puede ser de 1 mes, 1 año, 3 años o 5 años.

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  17. Puede echarme el casero después de haber cumplido 1 año de alquiler, antes de los 5 años?
    En mi contrato figura que el contrato es renovable de año en año hasta cumplir los 5 años pero que el casero puede darlo finalizado con 3 meses de antelación???

    Si nosotros queremos continuar los 4 años que tenemos, debemos de marcharnos ... ?


    Hola,
    No entiendo exactamente la respuesta , podría ser más preciso y más clara...

    PHOLMO dice:
    Si constituye su vivienda habitual tiene derecho, irrenunciable, a permanecer 5 años en la misma.

    Es mi vivienda habitual , la casera tiene más viviendas alquiladas .El único inconveniente es que tiene 82 años!! y más cuerda que un cristo señor!
    En cuanto "irrenunciable"..... a qué se refiere a que no podemos permanecer allí 5 años? ....a ver por favor explíquese....gracias!!

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  18. A Anónimo: La duración de la prórroga de 5 años en vivienda habitual es OBLIGATORIA para el casero que ni siquiera pueda aceptar una renuncia a ella por parte del inquilino.

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  19. En primer lugar muchas felicidades por el blog. Me gustaría hacerle una pregunta: tenemos un contrato de alquiler de un año con una renta de 950 euros. Además de esto pagamos una fianza de un mes más un depósito de 3200 euros. Hemos estado tres meses y medio para que nos solucionaran un problema de filtraciones del baño que hacía que el techo poco a poco se desplomara sobre nuestra cabeza. Ahora hay otro problema en el baño (del cual no somos responsables). Nos queremos ir del piso porque entendemos que el propietario ha roto el contrato a no solucionar el problema con la brevedad que debiera, pero se niega a devolvernos el depósito hasta que no cumplamos el año de renta. Nosotros hemos pensado dejar de pagarle hasta llegar al dinero que nos debe y después marcharnos, puesto que sin ese dinero no podemos buscar otra vivienda.
    Muchas gracias por todo,

    Cristina

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  20. En primer lugar muchas felicidades por el blog. Me gustaría hacerle una pregunta: tenemos un contrato de alquiler de un año con una renta de 950 euros. Además de esto pagamos una fianza de un mes más un depósito de 3200 euros. Hemos estado tres meses y medio para que nos solucionaran un problema de filtraciones del baño que hacía que el techo poco a poco se desplomara sobre nuestra cabeza. Ahora hay otro problema en el baño (del cual no somos responsables). Nos queremos ir del piso porque entendemos que el propietario ha roto el contrato a no solucionar el problema con la brevedad que debiera, pero se niega a devolvernos el depósito hasta que no cumplamos el año de renta. Nosotros hemos pensado dejar de pagarle hasta llegar al dinero que nos debe y después marcharnos, puesto que sin ese dinero no podemos buscar otra vivienda.
    Muchas gracias por todo,
    Matilda

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  21. A Matilda Cristina: Para dar por terminado un contrato hay que contar con el acuerdo de las partes en ese sentido o bien acudir a los tribunales para que declaren el incumplimiento del arrendador como sería tu caso.Si lo haces unilateralmente te expones a perder la razón.

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  22. Muchas gracias por la rápida respuesta. Iremos a los tribunales, pero nos gustaría solucionarlo cuanto antes para poder irnos de la casa y buscar otro sitio sin tantos problemas!.

    Enhorabuena por el foro,

    Matilda Cristina

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  23. Pedro, es lo siguiente, un amigo tiene un piso alquilado hace doce años, y nunca ha renovado el contrato inicial, por lo que el suponia que el contrato se renovaba anualmente, ahora hace unos meses les presto el apartamento a unos amigos y al dueño no le gusto la idea y quiere que se vayan todos del apartamento,¿existe algun derecho sobre el que se puedan apoyar para pediruna fecha para dejar el apartamento?cabe destacar que el alquiler ha sido abonado todo siempre en fecha y las cuantas estan todas al dia

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  24. HOLA,ESTOY ALQUILADA DESDE MARZO (HACE 6 MESE) EN UN PISO.EN EL CONTRATO PONE QUE LA DURACIÓN SERÁ DE DOCE MESES,PERO DESPUÉS,DICE QUE AVISANDO CON 30DÍAS,EL PROPIETARIO DEVOLVERÁ LA FIANZA SI EL INQUILINO NO CUMPLE LOS 12 MESES.
    ENTONCES PUEDO IRME ANTES DE LOS 12 MESES,NO?ES Q ME QUERÍA IR A OTRO MÁS BARATO.
    GRACIAS

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  25. A Anónimo: Tal como lo relata parece que efectivamente el inquilino tiene la facultad de dar por terminado el contrato sin cumplir el plazo inicial solamente preavisando, de todas formas habría que examinar esa clausula para asegurarlo.

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