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jueves, 28 de enero de 2010

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.



Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.