Consultas legales - 807 520 008

lunes, 29 de marzo de 2010

¿PUEDO VENDER MI PISO HIPOTECADO?

Así como el tema tratado anteriormente ¿puedo alquilar mi piso hipotecado? pudiera ser considerada una cuestión extravagante para muchos lectores, la limitación en la venta de inmuebles hipotecados  ser es aceptada mas pacíficamente, sin embargo conviene conocer la doctrina del Tribunal Supremo al respecto.

Si leemos con detenimiento la escritura de constitución de hipoteca podemos encontrarnos con una cláusula del siguiente tenor u otro similar: "La parte prestataria podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la enajenación conlleva la subrogación del presente préstamo que deberá ser autorizada expresamente por el banco o caja”

El Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de diciembre de 2009 considera que la cláusula así expresada infringe las normas de defensa de consumidores y usuarios y le es de aplicación lo dispuesto en el Art. 1288 del Código Civil respecto de cláusulas oscuras porque la lectura de la cláusula cabría deducir para el adherente (cliente) que, una eventual negativa de la entidad bancaria a la transmisión de la deuda, conlleva que el deudor no podría enajenar la finca hipotecada, siendo, como son dos cosas distintas. Cuando menos la cláusula es oscura en tal sentido y con el evidente riesgo de interpretación desproporcionada en perjuicio del usuario o consumidor.

El argumento expuesto debe ser complementado con los razonamientos siguientes:

En nuestro ordenamiento jurídico no cabe establecer, salvo cuando se trata de negocios jurídicos a título gratuito y aún así limitadas en el tiempo, prohibiciones convencionales de enajenar los bienes

Por otro lado, la transmisión de la deuda por el deudor (que no es en puridad "subrogación", pues esta expresión se refiere al aspecto activo de la relación jurídica obligacional o crédito, aunque también se utiliza para designar la subrogación en la carga hipotecaria -responsabilidad, que no deuda-), que constituye una modalidad de novación, requiere, para que produzca el efecto de liberar al deudor transmitente, dando lugar a la denominada asunción de deuda liberatoria, el consentimiento del acreedor

De lo expuesto se deduce:

1.- No cabe condicionar a un hipotecante con una prohibición de enajenar

2.- La transmisión de la finca convierte al adquirente (tercer poseedor en la terminología al uso) en deudor -prestatario-. Solo es responsable con el bien hipotecado, y, además, en la medida de la hipoteca

3.- El deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisión a un tercero -que la asume- sin el consentimiento del prestamista acreedor

4.- La autorización de éste es necesaria para la sustitución del deudor en el préstamo hipotecario no ofrece duda, pero no se debe confundir con la responsabilidad, que no deuda -se insiste-, que por la hipoteca adquiere el que compra una finca hipotecada.

En resumidas cuentas la cláusula así redactada crea confusión, en detrimento de la"concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa" que se exige en la materia