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viernes, 29 de octubre de 2010

INDEMNIZACIONES A ARRENDATARIOS

Es innegable que una actividad empresarial competente realizada por el arrendatario proporciona al local arrendado un valor añadido que queda, sobre todo en empresas comerciales, en beneficio del arrendador al término del arriendo, llámese esto fondo de comercio, cuota de mercado o fidelización de clientes.

En los arrendamientos de la LAU1964, sometidos a prórroga forzosa a favor del arrendatario este valor añadido podía ser objeto de cesión mediante el derecho de traspaso, al desaparecer la prórroga forzosa y consecuentemente el traspaso la nueva Ley ha arbitrado un sistema para intentar compensar al arrendatario ese valor que incorpora al local.

Se establece así (art. 34) a la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento, una indemnización a favor del arrendatario de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.

La Ley señala como requisito previo que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

A estos efectos se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas

Por último es conveniente indicar que los derechos que al arrendatario reconoce esta norma son susceptibles de renuncia, y es relativamente frecuente que en los contratos de arrendamiento se inserte una clausula de renuncia a los derechos del art. 34, con lo cual queda sin efecto cualquier reclamación posterior.