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miércoles, 24 de febrero de 2010

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (2)


En esta segunda parte vamos a examinar los elementos objetivos inexcusables en un contrato de arrendamiento urbano: El OBJETO del mismo, inmueble sobre el que se constituye; el PRECIO, renta o merced que paga el arrendatario; la DURACION del arriendo.

OBJETO

El inmueble arrendado (piso, casa, local, nave, garaje etc.) ha de aparecer descrito en el contrato de manera que permita su perfecta identificación, sin riesgo de ser confundido con otro de la misma naturaleza y situación.
Mención especial merece la constancia de la referencia catastral, que exige la normativa fiscal.
Puede reseñarse así mismo la extensión superficial siempre que sea indiscutible.
Suele figurar en el contrato una declaración en virtud de la cual se afirma que el arrendatario ha examinado el objeto del contrato y lo encuentra de su total satisfacción. Para evitar posteriores controversias es conveniente que el arrendatario proceda, antes de firmar, a realizar ese examen y ponga de manifiesto, con constancia de ello, las deficiencias que observe.
Si la finca se alquila con muebles y enseres es muy recomendable que estén debidamente inventariados y que dicho inventario, firmado por ambas partes, se incorpore como anexo al contrato.

RENTA
Existe libertad de pactos en cuanto a la misma (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), que solo se verá limitada por la normativa sobre VPO.
Puede establecerse el momento de su pago, a falta de esta mención se entiende que el pago ha de hacerse en los primeros siete (7) días de cada mes.
Así mismo puede reseñarse el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca arrendada
En los arrendamientos de vivienda durante los cinco primeros años la actualización del alquiler ha de hacerse conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, a partir del sexto año puede establecerse un sistema distinto.
En el resto de arrendamiento puede pactarse la actualización con plena libertad.

DURACION DEL ARRENDAMIENTO

Hay que hacer dos puntualizaciones que aunque pueden parecer de Perogrullo la realidad es que todavía hay quien no se ha enterado: a) En la actualidad no se pactan arrendamientos que por ley sean de duración ilimitada. b) No es conveniente pactar duración indefinida, esa cláusula implica la aplicación de lo previsto en el Código Civil: Duración de un año si la renta se paga por años; un mes si se paga por meses y un día se paga por día.
En materia de duración existe libertad de pactos, salvo el imperativo legal de que en el arrendamiento de vivienda el inquilino goza del derecho irrenunciable de prorrogar el arriendo si lo desea hasta hacerlo durar tres años, con la única excepción de que el arrendador tenga necesidad de esa vivienda durante el plazo de prórroga forzosa.
En los arrendamientos de duración superior a cinco años se puede pactar el importe de la indemnización en caso de desistimiento anticipado del inquilino, siempre que haya cumplido cinco años y preavise con dos meses.
En esos arrendamientos se podrá pactar que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, si bien el adquirente deberá en todo caso soportar el arrendamiento hasta que cumpla los cinco años desde su firma inicial.

martes, 23 de febrero de 2010

IJALBA, un vino envidiable y envidiado

No me considero con conocimientos enológicos suficientes para juzgar la bondad del vino con la denominación VIÑA IJALBA, cuya evidente calidad se desprende del interés suscitado por la utilización de dicho apellido familiar por otro bodeguero, intentado aprovechar el “tirón” de esa marca.

En ese sentido una entidad denominada “Santiago Ijalba S.A.” constituida en 1998 comenzó a utilizar subrepticiamente su denominación social como signo distintivo en sus productos dentro del sector vinícola viéndose obligado al titular de la marca IJALBA a instar un procedimiento judicial contra el infractor, procedimiento que terminó con sentencia de la AP de la Rioja que en fecha 13 de mayo de 2002, declaraba confirmando la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Logroño:
PRIMERO.- Que la mercantil demandante –Viña Ijalba S.A. ostenta frente a los codemandados un derecho exclusivo sobre el signo distintivo "Ijalba".
SEGUNDO.- Que la adopción y uso por parte de la mercantil codemandada de la denominación social "Santiago Ijalba SA", inscrita registralmente, no constituyen en sí mismos actos de violación de los derechos de propiedad industrial correspondientes a la entidad actora.
TERCERO.- Que la mercantil codemandada "Santiago Ijalba SA", en cuanto que usa su denominación social como nombre comercial y rótulo de establecimiento, infringe los derechos de exclusiva que ostenta la empresa actora sobre sus marcas y nombre comercial registrados, constituyendo un acto de competencia desleal

En consecuencia, debo condenar y condeno a los codemandados a estar y pasar por las precedentes declaraciones y, en concreto, a la mercantil "Santiago Ijalba SA":
PRIMERO.- A cesar inmediatamente en el uso de su razón social como nombre comercial y rótulo de establecimiento, absteniéndose en lo sucesivo de su empleo en tal forma
SEGUNDO.- A retirar del tráfico económico cuantos productos, envoltorios, material publicitario, etiquetas o cualesquiera otros documentos supongan el uso de su razón social como nombre comercial o rótulo de establecimiento.
TERCERO.- A indemnizar en 150.000 pesetas a la sociedad actora
CUARTO.- A publicar a su costa el fallo de esta sentencia, una vez firme en Derecho, en dos periódicos, uno de tirada nacional y otro que se publique en Logroño.

Como puede observarse la sentencia es contundente y explícita en cuanto a la condena del uso abusivo de una marca de vino, aunque sea de forma indirecta, por quien no ostenta su titularidad, sin embargo en el pronunciamiento SEGUNDO deja, a nuestro juicio, abierto un portillo a una utilización no deseada y hasta cierto punto abusiva de la denominación social, basada en un apellido, induciendo a error a los consumidores de la marca registrada y amparada por ese apellido familiar.
Cabe afirmar además que ese posicionamiento a favor de la utilización sin trabas de denominaciones sociales basadas en apellidos ha sido corregido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido siguiente -Sentencia del Tribunal Supremo 10/07/2008-:
La utilización del apellido como signo distintivo constitutivo de una marca o de un nombre comercial, o como denominación social, habrá de ajustarse a la legislación establecida al respecto, porque no puede utilizarse libremente, sino solamente unido a otras palabras de fantasía que lo hagan distinguirse suficientemente para evitar el riesgo de confusión y competencia ilícita con quién logró el acceso prioritario al Registro (SS., entre otras, 13 dediciembre de 1.963 -"Codorniú"-; 3 de marzo de 1.967 -"Arisó"-; 13 de mayo de 1.996 -"Giró" y "Manuel Giró"-) Por otra parte, el art. 33.1 a) Ley de Marcas 32/1.988 establece que los terceros podrán sin consentimiento del titular de la marca registrada utilizar en el mercado su nombre completo y domicilio, pero es preciso que se haga de buena fe y no constituya uso a título de marca, y en el caso la utilización lo es como marca. (...)Finalmente, en lo que atañe a la denominación social es aplicable la doctrina jurisprudencial sintetizada en la Sentencia de 18 de mayo de 2.006 , que reconoce la facultad de pedir por parte del titular de una marca o nombre comercial prioritario la modificación de la denominación social posterior, cuando hay identidad o similitud en las denominaciones y semejanza en las actividades, de modo que se crea para los consumidores un riesgo de confusión sobre los productos, o de asociación, como manifestación del error o confusión acerca de la procedencia empresarial, si bien la modificación de la nomenclatura social debe limitarse al vocablo o vocablos que producen la confundibilidad.

lunes, 22 de febrero de 2010

¿Son responsables los caseros de sus inquilinos molestos?

A primera vista y teniendo en cuenta lo previsto en el art. 7.2 de la LPH, que prohíbe la actividad molesta tanto al propietario como al ocupante, parece que la respuesta ha de ser afirmativa. Sin embargo hay que establecer distintas matizaciones, conforme señala la SAP de Barcelona de 13 de junio de 2007.

En primer que no todas las actividades que provocan una inmisión a los vecinos pueden ser, no obstante, cesadas a instancias de éstos ni pueden comportar la sanción -Privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años- que el art. 7 LPH prevé.
Se ha de tener en cuenta que incluso la Ley 13/1990 de 9 de julio (de la Generalitat de Catalunya) impone a los propietarios la obligación de tolerar las inmisiones que sean inocuas o causen perjuicios no sustanciales, e incluso los sustanciales en determinados supuestos.

En segundo lugar, no todas las actividades subjetivamente molestas pueden incluirse en el supuesto previsto en el art. 7 LPH, sino que es necesario un cierto grado de objetividad dado que, en régimen de propiedad horizontal, deben armonizarse los derechos de cada propietario sobre los elementos de propiedad separada, susceptibles de aprovechamiento independiente, con la ineludible independencia objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio.

Sin dejar de tener muy presente la definición que de actividad molesta da el Decreto 2414/1961, no es posible hacer una calificación de las actividades incómodas o molestas de forma apriorística sino que debe examinarse la manera en que se ejercitan en cada caso concreto, partiendo, pero, de criterios de objetividad.

Para determinar esos criterios de objetividad, cabe afirmar:
1.- La determinación de si una actividad es molesta corresponde a los Tribunales en cada caso.
2.- La Ley de Propiedad Horizontal parte de la exigencia de que las actividades inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres se lleven a cabo en el interior del inmueble de modo notorio, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 de abril de 1967 ), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos permanezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad
3.- El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.
4.- La actividad incómoda debe causar una alarma social en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales (Sentencia del Tribunal Supremo 16 de julio de 1994
).

En resumidas cuentas:

a) La Comunidad puede demandar al condueño.
b) El arrendador puede instar la resolución del arriendo por actividades molestas del inquilino.
c) Las molestias tienen que ser objetivas, notorias, que causen alarma social en la vivienda y declaradas como tales por el Juez.
d) No es preciso que sean insufribles o intolerables.

sábado, 20 de febrero de 2010

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (1)

Aunque no comparta la idea de que para contratar un alquiler basta descargarse un modelo y rellenarlo – ver Zapatero a tus zapatos- como no parece posible luchar contra la evidencia puede ser interesante un estudio del contenido habitual de esos modelos, para que, quien tenga interés, sepa al menos el significado, importancia y trascendencia de lo que firma.
No es preciso reiterar la conveniencia de que todo vaya por escrito, nada de pactos verbales, y si es conveniente o no usar la plantilla oficial timbrada para un contrato de arrendamiento.
En este primer trabajo vamos a examinar el encabezamiento del documento:

DATA
Esta compuesta por el lugar y fecha del otorgamiento.
Cabe decir que su constancia no es inexcusable como ocurre en determinados documentos mercantiles –pagarés, letras de cambio etc.- en los que la ausencia de este dato puede tener efectos muy perniciosos. En el arrendamiento cabe deducir la fecha de su creación por otros medios.
Sin embargo es absolutamente recomendable su constancia, ello permitirá determinar la duración del contrato y de sus prórrogas, la fecha en que deben practicarse los preavisos y cualquier otra circunstancia que dependa del transcurso del tiempo y necesite calcular los plazos o términos transcurridos.

COMPARECIENTES
Al tratarse de un contrato bilateral aparecen dos partes, en términos generales hay que subrayar la necesidad de que las partes del contrato queden perfectamente identificadas: Nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; Razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y en título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; Domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF.
Aparte de lo dicho es conveniente tener en cuenta los siguiente supuestos
PARTE ARRENDADORA
Si la finca arrendada es una copropiedad es conveniente que firmen todos los condueños o que quien firma manifieste y acredite que lo hace en su nombre y en el resto de los copropietarios.
En el caso de personas jurídicas o de otros administradores o apoderados es conveniente exigir que acrediten esa condición documentalmente, de modo que permita al inquilino cerciorarse de sus facultades a la hora de dirigir notificaciones, requerimientos o reclamaciones a la propiedad.
En el caso de que se trate de propiedades en usufructo hay que tener en cuenta que el contrato ha de ser otorgado por el usufructuario.
PARTE ARRENDATARIA
Cuando los arrendatarios firmantes del documento sean mas de uno es conveniente determinar en el contrato si la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria o mancomunada; las condiciones para el desistimiento anticipado de alguno de ellos; la posibilidad o no de sustituir alguno de los arrendatarios o incorporar nuevos durante la vigencia del contrato.

Por último es conveniente insertar una mención del siguiente tenor, para evitar controversias sobre las cuestiones antes expuestas:
Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento

lunes, 15 de febrero de 2010

¿Son intocables los inquilinos morosos con niños?

Desde el punto de vista jurídico parece una pregunta carente de sentido, sin embargo si leemos las consultas que se plantean en los foros de esta materia, por ejemplo aquí, con frecuencia aparecen inquilinos morosos que hacen esta consulta con la secreta confianza de que el hecho de tener a su cargo niños pequeños evitará el desahucio aunque no paguen el alquiler.

Lo cierto es que ni la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, ni la LO1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del menor contemplan un supuesto que permita defender la posibilidad no ya de enervar/detener un desalojo sino ni siquiera posponer la fecha de lanzamiento acordada por el Juzgado.

La razón ultima de este gratuito criterio puede conectarse con la desnaturalización que ha sufrido el arrendamiento de fincas urbanas en España durante muchos años, que transformó al casero en un ente de la beneficencia, al no permitirle, con base en la carestía de la vivienda, adecuar los alquileres a la pérdida de valor adquisitivo por efecto de la inflación y a mantener al inquilino y sus descendientes en el uso de la vivienda arrendada, transformando un contrato temporal por naturaleza en un contrato de duración ilimitada en el tiempo.

También puede basarse el criterio en un errónea interpretación de una posición doctrinal del Tribunal Supremo, en la actualidad abandonada, en virtud de la cual la situación jurídica creada por efecto de la separación matrimonial, y en apoyo del interés de los menores que debe ser protegido estimaba que la sentencia de separación constituía un titulo que revalida la cesión del uso y disfrute de la vivienda familiar al cónyuge a quien se le atribuye la guarda y custodia de los hijos menores, calificándolo como un derecho real oponible erga omnes, sin embargo en el presente la jurisprudencia del TS ha cambiado y hoy en día se mantiene una tesis diametralmente opuesta cual es la no afección del procedimiento matrimonial a quienes no son parte del mismo.

En definitiva no cabe oponer a un lanzamiento judicial por falta de pago la necesidad de vivienda de menores de edad que convivan con el desahuciado por morosidad en el pago de los alquileres.

miércoles, 10 de febrero de 2010

LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Suele ser una opinión mas o menos extendida entre los caseros que en el contrato de arrendamiento de vivienda la única obligación que permanece durante toda la vida del arriendo es la del inquilino de pagar el alquiler.

Sin embargo hay que subrayar lo erróneo de este criterio ya que el arrendador mientras existe el arriendo permanece sujeto a dos obligaciones de notoria importancia:

1) Realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (Art. 21 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y 1554,2º Código Civil)

2) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Art. 1554,3º Código Civil)

Algunos ejemplos obtenidos de sentencias de distintos Tribunales pueden ilustrar esta afirmación:

Las obras a realizar son estrictamente las de reparación propiamente dichas, esto es, aquéllas que se proponen el cuidado de la permanencia y subsistencia del objeto locado, o que tratan de corregir los desperfectos que procedan del desgaste natural que el mero transcurso del tiempo ocasione obligación de reparar que por tanto no cabe confundir con el de construir o reedificar.(SAP Asturias 10/10/2000)
El recurrente en su condición de propietario de los locales de la casa de referencia, cuyos demás locales han quedado vacíos y libres de arrendamientos, ha concentrado su interés en la liberación del arrendamiento subsistente haciendo todo lo posible para presionar a los arrendatarios para que abandonen su local de negocio, recurriendo para ello a un sinfín de molestias e incomodidades para aquéllos que inciden y afectan al local y acceso del mismo, lo que comporta y supone una vulneración frontal del derecho de los arrendatarios al goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, tal como dispone específicamente el n.º 3 del tan repetido artículo 1554 del Código civil y con carácter más genérico para quienes son poseedores el articulo 446 del propio Cuerpo legal, a cuyo tenor "todo poseedor -y los arrendatarios recurridos lo son- tiene derecho a ser respetado en su posesión" (...) los arrendatarios al negarse a abandonar el local arrendado desdeñando la generosa oferta hecha a tal fin por el propietario, pues en el plano estrictamente jurídico resulta que aquéllos, es decir los arrendatarios, se limitan en el presente procedimiento a exigir el respeto y reconocimiento de sus derechos arrendaticios, razón por la cual no cabe entender ni apreciar exceso o abuso propiamente dicho en el ejercicio de los derechos que como arrendatarios ostentan en la correspondiente relación arrendaticia. (Sentencia del Tribunal Supremo 1/2/1987)

La pretensión de indemnización por los perjuicios causado por la inhabitabilidad de la vivienda ha de ser rechazada, tal y como, acertadamente, se expresa la sentencia recurrida cuando afirma y se apoya en la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, extremadamente restrictiva con relación a las reclamaciones sobre perjuicios, en cuanto que viene exigiendo una clara constatación y prueba de su existencia, sin la cual no es viable una fijación en la fase de ejecución de la sentencia, sino que, viene exigiendo, que las bases de la determinación de los perjuicios se establezcan de forma clara en la fase declarativa del procedimiento (SAP Zamora 14/04/2000)

Las obras necesarias de reparación cuya ejecución ahora se reclama, tienen, según dictamen pericial contradictorio, su origen, precisamente, en la remodelación de la que fue objeto el edificio y fueron causadas en el curso de la misma, sin que de dicho informe se desprenda una actuación negligente del inquilino, por demás, totalmente ajeno a dicho proceso rehabilitador. No puede, tampoco, olvidarse que a la presente demanda precedió un acto de conciliación en parecidos términos reclamatorios a los actuales, lo que hubiera debido llevar a los accionados a una actitud más activa y diligente que la desplegada, en lugar de dejar de comparecer al llamamiento judicial permitiendo que la conciliación finalizara con la declaración rituaria de "intentada sin efecto". En tales condiciones no puede hablarse de desconocimiento e ignorancia de la realidad física de la vivienda y de la deficiencias que presentaba hasta el punto de hacerla inhabitable.(SAP Baleares 14/12/1999)

La existencia y entidad de los ruidos son puestos de manifiesto tras una inspección municipal en la que así se consigna, actuación oficial que necesariamente comporta un principio de prueba sobre la realidad de la perturbación (...)por otra, es absurdo que, para resolver un contrato de arrendamiento y trasladarse a vivir al piso superior, abonando una renta superior a la vigente, se monte, durante mas de la mitad del tiempo de vigencia del arriendo, una supuesta confabulación justificativa de la resolución del inicial contrato de arrendamiento. ( (SAP Madrid 9/03/1998)

Percibió puntualmente las rentas pero se despreocupó del mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, que no reunía, hasta que se instala la bañera y el bidé, que, por cierto, no funciona, las mínimas condiciones, reiteramos este extremo por creerlo importante, de habitabilidad (...) A finales del siglo XX no puede configurarse una vivienda, que merezca tal nombre, sin la dotación mínima de elementos sanitarios en el aseo o baño, que satisfagan las necesidades elementales de cualquier persona. No estamos ante obras de ornato, que hagan más confortable el uso de la vivienda, sino ante la instalación de bañera y bidé (SAP Madrid 27/09/1995)

martes, 2 de febrero de 2010

LA OBEDIENCIA MILITAR HOY

Ayer, en el popular debate televisivo “El gato al agua” se presentó al general Fernández Monzón como experto en temas militares. Este señor en un momento del coloquio manifestó que la disciplina militar está por encima de todo, incluso del honor; la consecuencia inmediata de esta contundente afirmación es considerar que el militar está sujeto a la obediencia ciega a sus mandos.

Sin embargo esta aseveración, que fue hecha taxativamente y sin paliativos por alguien que comparecía como entendido en la materia y desde luego no matizó que se tratara de su opinión personal, es objetivamente errónea por carecer de apoyatura jurídica y puede acarrear consecuencias graves al militar que pretenda aplicarla, acogiéndose a ella, por cuanto:

A) La obediencia militar no aparece en el Código Penal Militar como circunstancia que exima de responsabilidad antes bien se declara: No se estimará como eximente ni atenuante el obrar en virtud de obediencia a aquella orden que entrañe la ejecución de actos que manifiestamente sean contrarios a las leyes o usos de la guerra o constituyan delito, en particular contra la Constitución (art. 21) Y ya en la exposición de motivos de este Código se había manifestado: El problema de la obediencia se resuelve al margen del viejo concepto de una ciega obediencia para exigir al inferior que obedece una especial diligencia para que sus actos no comporten la manifiesta comisión de ilicitudes. La fórmula que figura en este Código Penal Militar no difiere de la establecida por las Reales Ordenanzas, a fin de evitar confusiones y de puntualizar bien su adecuación al texto constitucional.

B) En todo caso el militar ha de tener en cuenta: Si las órdenes entrañan la ejecución de actos constitutivos de delito, en particular contra la Constitución y contra las personas y bienes protegidos en caso de conflicto armado, el militar no estará obligado a obedecerlas. En todo caso asumirá la grave responsabilidad de su acción u omisión. Este precepto que ya se encontraba explícito en las Reales Ordenanzas aprobadas por la Ley 85/1978 aparece asimismo en la Ley 39/2007, de 19 de noviembre, de la carrera militar y en el Real Decreto 96/2009, de 6 de febrero, por el que se aprueban las Reales Ordenanzas para las Fuerzas Armadas.