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viernes, 30 de abril de 2010

RENTA 2009: Deducción autonómica de alquileres

Como complemento a lo expuesto respecto de los requisitos de la deducción estatal de IRPF por alquiler de vivienda habitual, puede interesar un breve resumen (s.e. u o.) de los requisitos exigidos para la deducción por el mismo concepto en las distintas autonomías:

ANDALUCIA:
Contribuyente menor de 35 años.
Constitución de depósito de la afianza legal a favor de la Comunidad Autónoma andaluza.

ARAGÓN:
No existe la deducción:

ASTURIAS:
Base imponible no exceda 24.761 euros (34.891 en declaración conjunta)
Alquileres pagados excedan 10% de la base imponible.

BALEARES:
Menor de 35 años o Minusválido 65% o Familia numerosa.
Deposito legal de la fianza en el IBV.
Contrato arrendamiento posterior a 23/04/1998

CANARIAS:
Rentas no superiores a 20.000 euros (30.000 declaración conjunta)
Alquileres excedan 10% rentas obtenidas en el ejercicio.

CANTABRIA:
Menores de 35 años o mayores de 65 años o Minusválido 65%.
Base imponible no exceda de 22.000 euros (31.000 declaración conjunta)
Alquileres excedan 10% rentas del contribuyente

CASTILLA LA MANCHA:
No existe la deducción.

CASTILLA Y LEON:
Menor de 36 años
Base imponible inferior a 18.900 euros (31.500 en declaración conjunta)

CATALUÑA:
Menor de 32 años
Situación de paro 183 días o más durante el ejercicio
Discapacitado 65%
Viudo/a mayor de 65 años.

EXTREMADURA
Menor de 35 años o Familia numerosa o Minusválido 65%
Pago ITP del contrato
No tener vivienda propia a menos de 75 Km. de la arrendada.

GALICIA:
Menor de 35 años
Fecha contrato posterior a 1/1/2003
Deposito fianza en IGVyS
Base imponible no exceda 22.000 euros

MADRID
Alquileres superen 10% de la Base Imponible
Deposito de la fianza en el IVIMA

MURCIA:
No existe la deducción

LA RIOJA:
No existe la deducción

VALENCIA:
Fecha contrato posterior a 23/04/1998
Depósito fianza a favor de la Generalitat
No tener vivienda propia a menos de 100 Km. de la arrendada.
Base liquidable total no superior a 27.790 euros (44.955 declaración conjunta)

Nota: Cualquier error u omisión observada ruego sea disculpada y puesta de manifiesto para su oportuna subsanación.

jueves, 29 de abril de 2010

La cláusula penal moratoria en los alquileres

Es relativamente frecuente encontrar en los contratos de arrendamiento una cláusula en virtud de la cual el inquilino se obliga a pagar por cada día de retraso en la entrega al dueño del inmueble arrendado, una cantidad que por su significativa cuantía resulte disuasoria.

Recientemente el Tribunal Supremo en sentencia de 31 de marzo de 2010, ha sentado la siguiente doctrina, en un supuesto en que la cantidad reclamada por este concepto había sido de 444.092,58 euros correspondiente a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente y reclamación de los gastos adeudados en concepto de IBI, tasas de recogida de basuras, luz y gastos de comunidad, así como a los intereses, por una prolongada demora en la entrega que no tuvo lugar sino hasta transcurridos cuatro años desde el requerimiento notarial al efecto practicado:

Al ser indiscutido que la arrendataria no ha entregado el local hasta varios años después de haber sido requerida notarialmente, dicho incumplimiento sólo puede calificarse como total y absoluto, por lo cual es preciso aplicar la doctrina jurisprudencial de esa Sala concerniente a que no cabe hacer uso por el Juzgador de instancia de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del Código Civil , reservada para casos de incumplimiento parcial o irregular de la obligación (entre otras, SSTS de 30 de marzo de 1999, 10 de mayo de 2001 y 3 de octubre de 2005 ), pero no para el supuesto en que la cláusula penal debe reputarse de moratoria, como aquí sucede.
El artículo 1154, cuando se pacta una cláusula penal moratoria, desenvuelve su eficacia sancionadora por el mero hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuya demora, por si sola, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento total o irregular.

El Tribunal Supremo declara que tampoco cabe descontar de la pena impuesta los alquileres pagados durante la demora en la entrega.

En el supuesto debatido, de las actuaciones cabe inferir que el actor permaneció en la ocupación del local a sabiendas que debía abandonarlo, y pagó la renta pactada en el contrato ya extinguido, y así consiguió dilatar el proceso de desahucio por expiración del plazo durante más de cuatro años, mientras se prolongó la tramitación de las Diligencias Previas incoadas por la querella por él formulada, que fueron archivadas.
En definitiva, no habido ocupación amparada por el derecho, sino impuesta por la parte recurrente a la recurrida de manera ilegítima, según la resolución dictada por la jurisdicción del orden penal precedente al juicio causante de este recurso de casación
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miércoles, 28 de abril de 2010

La Ley 16/2009 y los alquileres

Aunque de la denominación de la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago y de la lectura de sus objetivos: ... se persigue estimular la competencia entre los mercados nacionales y asegurar igualdad de oportunidades para competir (...) se pretende aumentar la transparencia en el mercado, tanto para los prestadores de los servicios como de los usuarios (...)se establece un sistema común de derechos y obligaciones para proveedores y para usuarios en relación con la prestación y utilización de los servicios de pago, pudiera deducirse que en nada afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo no es así.

Conforme al art. 17.3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos uno de los procedimientos que se puede arbitrar para el pago de los alquileres es la designación del inquilino de una cuenta bancaria en la que el arrendador domiciliará esos pagos.

En tal caso, la citada ley 16/2009 determina que: Cuando el usuario de servicios de pago tenga conocimiento de que se ha producido una operación de pago no autorizada o ejecutada incorrectamente, deberá comunicar la misma sin tardanza injustificada al proveedor de servicios de pago, a fin de poder obtener rectificación de éste. (...) la comunicación a la que se refiere el apartado precedente deberá producirse en un plazo máximo de trece meses desde la fecha del adeudo o del abono.

Para determinar si ha existido o no autorización hay que tener en cuenta lo que así mismo determina la repetida norma: Cuando un usuario de servicios de pago niegue haber autorizado una operación de pago ya ejecutada o alegue que ésta se ejecutó de manera incorrecta, corresponderá a su proveedor de servicios de pago demostrar que la operación de pago fue autenticada, registrada con exactitud y contabilizada, y que no se vio afectada por un fallo técnico o cualquier otra deficiencia.

En resumidas cuentas a mi entender, sujeto a rectificación por otro criterio mejor fundado, esta norma viene a añadir inseguridad a la morosidad de inquilinos desaprensivos, ya que se corre el riesgo de que si no se ha exigido una autorización clara y concreta para la domiciliación de los recibos de alquiler al cumplirse un año se reciban la devolución de llaves y la de todos los recibos anteriormente cobrados. Efectivamente luego se podrá reclamar el pago de esos recibos judicialmente.

Por lo tanto considero que es mas conveniente pactar el pago de los alquileres mediante transferencia ordenada por el inquilino.

martes, 27 de abril de 2010

RENTA 2009: Domicilio fiscal. Vivienda habitual

Continuando la labor de desmontar errores y falacias fiscales le toca el turno a ésta, quizá menos habitual pero igualmente errónea y mas peligrosa para quien la asume; llevada al extremo, se puede resumir en la siguiente frase: “Yo, aunque vivo en otro sitio de alquiler, continúo desgravando por mi vivienda habitual, ya que estoy empadronado en ella aunque la tengo alquilada, pues el inquilino no la declara ni la va a declarar”.

Para poner de manifiesto lo erróneo y peligroso de este criterio conviene definir con claridad los distintos conceptos que intervienen o pueden intervenir:

Domicilio fiscal: Es el lugar de localización del obligado tributario en sus relaciones con la administración tributaria, para las personas físicas es el lugar donde tienen su residencia habitual. El obligado tributario puede modificar la sede de su domicilio fiscal, circunstancia que debe ser comunicada a la Administración Tributaria correspondiente.

Residencia habitual: Es el lugar donde el contribuyente ha permanecido mas de 183 días durante un año natural.

Vivienda habitual: Es aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años, sin perjuicio de las excepciones en caso de fallecimiento o circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda. Desde el momento en que la vivienda deje de ser la residencia habitual pierde tal condición, por lo que si vuelve a constituir dicha residencia se inicia de nuevo el cómputo de los tres años.

Vivienda gratuita: Es el caso del contribuyente que utiliza una vivienda que no es de su propiedad sin satisfacer ningún tipo de alquiler u otra contraprestación. Si la vivienda es proporcionada por su empresa se considerará según los casos retribución en especie o integrará la retribución dineraria. Si es proporcionada por un pariente hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad se presume la onerosidad de esa cesión de vivienda, imputándose un alquiler al cedente.

Es evidente que simplemente aplicando estos criterios queda patente la imposibilidad y el riesgo fiscal que conlleva la postura descrita al principio. Todos los requisitos que se exigen para considerar la residencia habitual han de ser acreditados en caso de comprobación/inspección fiscal y, desde luego, el Padrón por si solo no es una prueba suficiente de la residencia efectiva de un contribuyente.

martes, 20 de abril de 2010

RENTA 2009: La obligación de declarar

Existe una falacia relacionada con esta cuestión que puede resumirse en esta frase: “Este año he tenido dos pagadores, vaya palo que me va a dar Hacienda”, como si la presión fiscal del contribuyente de IRPF fuera dependiente del número de pagadores que haya tenido.

Para desmontar esta falacia es preciso remontarse a otra anterior, cada año cuando llega esta época un crecido número de contribuyentes recibe con notoria satisfacción la devolución de la Renta, como si se tratase de un regalo del Fisco. Lo cierto, sin embargo es que esa devolución significa que el contribuyente a 31 de diciembre del año anterior había pagado por IRPF más de lo que estaba obligado y el Estado le devuelve ese anticipo sin pagarle intereses del mismo y, en el mejor de los casos, con seis meses de retraso.

Esa es precisamente la razón por la que cuando se han percibido las retribuciones de dos o mas pagadores, la liquidación anual suele ser positiva, ya que cada uno de los pagadores habrá efectuado una retención que considerada en su conjunto es menor de la que hubiera practicado un solo pagador/retenedor, con lo cual a 31 de diciembre el contribuyente habrá ingresado menos de lo que estaba obligado a pagar y debe regularizar la situación en su declaración anual. Por dicho motivo la AEAT hace obligatoria la declaración a quienes han tenido durante el año mas de un pagador.

Por lo tanto esta circunstancia, en contra de la opinión común, implica una menor presión fiscal efectiva , ya que permite al contribuyente disponer mas tiempo de su dinero sin anticipos a la Hacienda Pública.

No obstante puede haber quien me rebata este aserto diciendo: “Pues yo prefiero que me devuelvan”. A lo que sólo puedo responder con el dicho popular: “Sarna con gusto....”.

Para terminar dejar reseñados los supuestos en que existe o no obligación de declarar:

En general todos contribuyentes están obligados a presentar y suscribir declaración por el IRPF.

No obstante, no tendrán que declarar los contribuyentes que obtengan rentas procedentes exclusivamente de las siguientes fuentes y en los siguientes importes, ya sea en tributación individual o en conjunta:

O bien:

Rendimientos íntegros del trabajo, con el límite de 22.000 euros anuales.

Este límite será de 11.200 euros para los contribuyentes que perciban rendimientos íntegros del trabajo en los siguientes supuestos:

Cuando procedan de más de un pagador, salvo determinadas excepciones.

Cuando se perciban pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades por alimentos no exentas.

Cuando el pagador de los rendimientos del trabajo no esté obligado a retener.

Cuando se perciban rendimientos íntegros del trabajo sujetos a tipo fijo de retención.

Y/o rendimientos íntegros del capital mobiliario y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta, con el límite conjunto de 1.600 euros anuales.

Y/o rentas inmobiliarias imputadas, rendimientos íntegros del capital mobiliario no sujetos a retención derivados de letras del Tesoro y subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o de precio tasado, con el límite conjunto de 1.000 euros anuales.

O bien:

Rendimientos íntegros del trabajo, de capital o de actividades económicas, así como ganancias patrimoniales, con el límite conjunto de 1.000 euros anuales y pérdidas patrimoniales de cuantía inferior a 500 euros.

lunes, 19 de abril de 2010

RENTA 2009, la deducción por vivienda habitual

Si bien es cierto que para la RENTA de 2009, cuyo periodo de declaración esta a punto de comenzar, no se han producido significativas modificaciones en esta materia también lo es que las penosas circunstancias económicas acontecidas durante el año 2009, han obligado a muchos contribuyentes a adoptar decisiones indeseadas, pero inexcusables, sobre su vivienda habitual.

Por dicho motivo puede tener interés recordar en esto momentos algunas cuestiones a tener en cuenta en el momento de formular la Declaración anual de IRPF, para evitar que, además de lo ya sufrido durante el año, estos contribuyentes cometan algún error u omisión que tenga como consecuencia una liquidación paralela con intereses y sanción.

Podemos contemplar tres supuestos, en todos los cuales hay que partir de que las decisiones han sido absolutamente inexcusables y por lo tanto, en el caso de que no se haya cumplido el plazo de tres años como vivienda habitual, no será necesario devolver las deducciones practicadas con anterioridad  porque el cambio de domicilio ha sido debido a circunstancias que inexorablemente han obligado a ello y son ajenas a la voluntad o conveniencia del contribuyente:


A) Contribuyente que se ha visto en la necesidad de vender su vivienda habitual y adquirir una mas modesta. Debe declarar la ganancia patrimonial obtenida y acogerse en la medida de lo posible, regla proporcional,  a la exención por reinversión en nueva vivienda habitual.
Debe tener en cuenta que la omisión en la declaración de IRPF de la ganancia patrimonial obtenida impide la aplicación de la exención por reinversión con motivo de su descubrimiento y regularización por la AEAT.

B) Contribuyente que se ha visto obligado a vender su vivienda habitual y trasladarse a una de alquiler. Por la misma razón anterior no debe omitir la declaración de la ganancia patrimonial obtenida y tributar por ella.
Por otra parte si reúne los requisitos podrá acogerse a la deducción por vivienda habitual alquilada.

C) Contribuyente que ha abandonado su vivienda habitual poniéndola en arrendamiento y se ha trasladado a vivir de alquiler. Debe declarar como rendimientos de inmuebles los alquileres obtenidos, con las reducciones y deducciones que procedan.
Asimismo si reúne los requisitos podrá acogerse a la deducción por vivienda habitual alquilada.

miércoles, 14 de abril de 2010

EL GORRÓN DE ABOGADO (Transcripción)

Provisto de la oportuna licencia de D. Antonio Burgos, me ha parecido oportuno difundir un genial trabajo suyo:

CONTINUAMOS, queridos alumnos, nuestro curso de Zoología Sevillana del Mangazo, al que tanto provecho estáis sacando. Según contenidos curriculares para la obtención de créditos de libre configuración, hoy corresponde la lección del Gorrón de Abogado, también dicho Gorrón de Bufete, Este individuo, abundantísimo en Sevilla, no tiene nada que ver con los especímenes explicados en lecciones anteriores. No se trata de pegar el mangazo de copas y medias raciones de jamón, como en el caso del Gorrón de Feria; o de habitaciones en el Alfonso XIII y entradas para los toros, como el Gorrón de Ave; o de una estancia por la cara en una casa de la calle Águila Real, como el Gorrón de Rocío. El Gorrón de Abogado, cuyo nombre científico es Gorronis Jurídicae Consultae Mangantis, se caracteriza porque no obtiene beneficios en especie de copas, tapas, fiestecita flamenca o foto en la página de Pepa Juste, sino bienes inmateriales relacionados con la Ciencia Jurídica.

Para saber el número exacto de Gorrones de Abogados que hay en Sevilla debe determinarse antes el número de letrados, tanto de secano como de regadío, dados de alta en su Ilustre Colegio, y los amigos y conocidos que tienen, según su popularidad, prestigio y fama. Los especialistas en esta modalidad de Gorrón suelen establecer que por cada letrado de este Ilustre Colegio suele haber, por día y como mínimo, un par de Gorrones de Abogado, ora en la modalidad de amigos, ora en la de conocidos, ora en la de señores que les acaban de presentar.

El Abogado, por la propia naturaleza de su oficio, hace que cualquier ser de otra especie, apremiado por los problemas jurídicos de la vida cotidiana, se convierta inmediatamente en Gorrón a su cargo. El Abogado, pues, produce «per se» el parasitismo de su correspondiente Gorrón, como el buey, con perdón, suele llevar encalomado en su lomo al espurgabuey. Y pondré un ejemplo práctico, queridos alumnos. En un cóctel de los descritos en clase, a un señor alquilado que tiene un problema con su casero le presentan a un ingeniero aeronáutico. Y no rompe inmediatamente en preguntarle, por la cara y del tirón:

—¿Crees que está bien calculado para los despegues el ángulo de resistencia del alerón del Airbus, o es un Airbus moña que arrastra el alerón?

O le presentan a un biólogo. Y no le dispara a bocajarro:
—¿Tú crees que la biomasa del ribonucleico de la manteca colorá reactiva la fotosíntesis, o la deja más bien fláccida y pendulona?

Por el contrario, ese mismo Gorrón, en cuanto le presentan a un abogado, le suelta:
—¡Hombre, a ti quería yo verte, porque me han dicho que sabes mucho de arrendamientos urbanos! Mira: yo vivo alquilado, se ha roto la máquina del aire acondicionado centralizado del piso y el mamón del casero dice que yo tengo que mandarlo arreglar y que pagarlo. ¿A que no?

Y sin que el letrado recién presentado tenga salida posible, allá que el Gorrón de Abogado le pega el atraco de consulta gratis total sobre el dichoso airecito roto. A un abogado medio conocido, al cabo del día, los siete mil Gorrones que se le acercan le pueden preguntar cómo recurrir una multa de la zona azul, cómo cobrar una factura a uno que no paga ni quemado, cómo protestar por el ruido que arman los del bar de abajo o qué hacer si tu mujer te pone las maletas en la puerta. Hay letrados que, al cabo de la jornada, sacan el lápiz, echan las cuentas y comprueban que los Gorrones de Abogado, con sus consultas por la cara, le han mangado en minutas de veinte mil duros para arriba. Pues tan sufridor es el gremio de Abogados, que ésta es la hora en que ninguno le ha parado los pies a su osado Gorrón y le ha dicho:

—Mira, ésta es mi tarjeta. Llamas a mi secretaria, le pides hora, y con mucho gusto te recibo y me preguntas en el despacho lo que sea, que te responderé con sumo gusto y te presentaré después la minuta, tal como este amigo común acaba de presentarnos, so Gorrón...

Y ni te cuento si el letrado al que se encuentra el Gorrón de Abogado se llama Joaquín Moeckel. Igual que el Papa le ha concedido la Cruz Pro Ecclesia et Pontífice a Moeckel, el Consejo General de la Abogacía Española le dará pronto el Ay Qué Cruz de Gran Sufridor de Gorrones de Abogado. Gorrones entre los que este catedrático, naturalmente, se incluye. Y a mucha honra.Fuente: El RedCuadro:
http://www.antonioburgos.com/