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jueves, 22 de julio de 2010

INQUILINOS Y AIRE ACONDICIONADO.

El momento, en plena canícula, no puede ser más apropiado para tratar este tema que, sin embargo tiene vigencia durante todo el año.

La principal cuestión que suele suscitarse a este respecto es determinar si el inquilino está facultado sin autorización para instalar y poner en funcionamiento el aire acondicionado en el inmueble objeto del arriendo, sin incurrir en la resolución del mismo por obras inconsentidas.

Inicialmente cabe afirmar conforme a la STS de 15 de diciembre de 1987 que en el supuesto de obras consistentes en una estructura de madera colocada en el terrado del local y en un hueco para escalera que comunica ambas dependencias, obra no terminada por haberse iniciado el pleito de que dimana este recurso, no es de carácter provisional, ni portátil o desmontable, sino que es una obra mixta de carpintería y albañilería, que si se desmontase dejaría huellas en las paredes y suelos; se trata de unas obras que alteran la configuración del local; concepto éste que, como ha declarado reiteradamente la Sala, es contingente y circunstancial, a examinar en cada caso, atendidas las peculiaridades que concurren en la cosa arrendada y finalidad perseguible por el arrendatario.

Sin embargo es interesante destacar la doctrina más acorde con la realidad de nuestros días desarrollada por al sentencia de la AP de Madrid de 2 de octubre de 2008 cuando a pesar de que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento dispone que no se permite hacer reforma alguna en las instalaciones de los servicios y suministros, sin la autorización escrita y expresa del arrendador. De acuerdo con la misma, el arrendatario solicitó a la parte arrendadora autorización para proceder a la instalación de un nuevo sistema de calefacción, que le fue denegada, considera que teniendo en cuenta que en la vivienda arrendada ya existía un aparato de aire acondicionado, el cual actualmente no funciona correctamente y no se recomienda su reparación, ha de concluirse que el actor puede sustituirlo por otro igual o de similares características al existente -actualizado-, a fin de mantener la vivienda en las mismas condiciones de habitabilidad inicialmente convenidas, por lo que procede autorizar al actor para realizar tal instalación.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la AP de Madrid de 29 de setiembre de 2006, con abundante referencia de otras sentencias de distintas Audiencias Provinciales, al considerar que no es causa de resolución del arrendamiento por obras inconsentidas la instalación de aire acondicionado mediante el montaje de un perfil metálico con planchuelas para sujeción en pared mediante tornillos, el cual se ha recubierto de carpintería, para sustentar el aparato interior, desmontable y que no causa daño al local, ni a la fachada interior, así como la instalación del aparato exterior sujeto a la fachada por medio de dos escuadras para cuya fijación solo ha sido necesaria la realización de dos pequeños orificios, siendo también desmontable y que no causa daño a la fachada exterior; y para la comunicación mediante un tubo de los aparatos exterior e interior, solo ha sido necesaria la realización de un pequeño orificio de unos tres centímetros de diámetro en un rincón de la carpintería de aluminio, y el tubo de desagüe se ha ocultado en el interior de la fachada al estar hueca, por entender que la obra realizada por el arrendatario no constituye un cambio en la configuración del inmueble, pues la instalación de aire acondicionado puede separarse del edificio en cualquier momento, sin deterioro del inmueble.

martes, 20 de julio de 2010

OBRAS INCONSENTIDAS EN ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA

En una interesante sentencia, 8 de marzo de 2010, la Audiencia Provincial de Valencia declara resuelto un arrendamiento pactado en 1981, por la realización de obras no consentidas por parte del arrendatario, condenando a éste a abandonar la vivienda y dejar las obras en beneficio de la propiedad.

Las obras que inicialmente se reclaman como no consentidas consisten en:
a) Pavimentado de gran parte de la zona ajardinada
b) Instalación en fachada de un aparato de aire acondicionado
c) Construcción de un cubículo de obra de 8'75 m2 adosado a la vivienda
d) Sustitución de las barandillas metálicas de los porches delantero y trasero por una balaustrada de obra
e) Alicatado de la piscina exterior
f) Cambio de color de la pintura exterior de la casa.

La AP de Valencia recuerda la doctrina jurisprudencial que afirma: el concepto de configuración de un local o de una vivienda es circunstancial y contingente por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que se den en cada caso(…) ha de admitirse que hay alteraciones de la configuración cuando las obras modifican la forma o estructura de la cosa arrendada, la distribución de sus distintas partes y el aspecto peculiar de la misma, cuando produzcan un cambio esencial y sensible en la misma (…)siempre que se trate de obras fijas o de fábrica , empotradas al techo, suelo o muros, y practicadas con materiales de construcción, y no de obras de carácter mueble por su naturaleza, no adheridas a las paredes, techo o suelo mediante trabajos de albañilería, que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del edificio.

Con estas premisas decide que el cambio de color de la pintura exterior de la vivienda, la instalación del aire acondicionado y, con ciertas dudas, el alicatado de la piscina exterior pueden ser considerados irrelevantes, en cuanto obras no modificadoras de la configuración del chalet en cuestión.
Sin embargo entiende que alteran la configuración del chalet arrendado, las relativas al pavimentado de gran parte de la zona ajardinada, la construcción de un cubículo de 8'75 m2 adosado a la casa y la sustitución de las barandillas metálicas de los porches por sendas balaustradas, y esto porque se trata de obras de construcción fijas y unidas al suelo y paredes que modifican sustancialmente la traza y peculiaridad física del chalet, ya que, de un lado, el pavimentado realizado con hormigón, aparte de suprimir 280 m2 de zona ajardinada, casi la mitad de la que había, ha supuesto un recrecimiento del suelo natural de unos 7 a 10 cm.; de otro, la construcción de una caseta de 8'75 m2 altera notablemente la configuración exterior de la vivienda, habiéndose creado una habitación estanca donde antes no la había, lo cual modifica sensiblemente la volumetría habitable de la casa, reduciendo consecuentemente el espacio que la circunda; y finalmente, la sustitución de las barandillas de los porches supone un cambio notable en la estética y peculiaridad del chalet, todo lo cual, si bien no afecta a la estructura del inmueble sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración

lunes, 19 de julio de 2010

RUIDOS MOLESTOS DE ARRENDATARIOS.

Como ampliación de lo ya expuesto en otra ocasión puede ser interesante desarrollar determinados aspectos teóricos de la defensa del perjudicado frente inmisiones acústicas ilícitas poniendo de manifiesto que se trata de un ámbito jurídico no asentado y aún en desarrollo legislativo y jurisprudencial.

En tal sentido el Tribunal Supremo tiene reconocido que la respuesta del ordenamiento jurídico español y su complemento jurisprudencial al problema de los daños causados a particulares por inmisiones que hoy podríamos calificar de "medioambientales" no ha sido siempre homogéneos.

Es más, hasta cierto punto podría sostenerse que el muy notable y progresivo crecimiento de la normativa sobre esta materia, de ámbito tanto estatal como autonómico e incluso local, no necesariamente se traduce en una mayor protección efectiva del particular frente al daño medioambiental que le afecta directamente, pues no pocas veces es la propia sobreabundancia de normas lo que dificulta la protección de sus derechos subjetivos.

Esta protección en España se potencia en sede del Tribunal Europeo de Derechos Humanos:
Así la sentencia del de 9 de diciembre de 1994 (nº1994/496 , caso López Ostra contra el reino de España) acordó una indemnización de 4.000.000 de ptas. a favor de la demandante por el daño moral innegable que había sufrido al soportar tanto "las molestias provocadas por las emanaciones de gas, los ruidos y los olores procedente de la depuradora" como "la angustia y la ansiedad propias de ver cómo la situación se prolongaba en el tiempo y la salud de su hija se resentía" (parágrafo 65). Centrada esta resolución en si se había producido o no una infracción del artículo 8 del Convenio de Roma, relativo al derecho de toda persona a que se respete su vida privada y familiar, el Tribunal responde afirmativamente valorando, de un lado, que "la interesada y su familia vivieron durante años a doce metros de un foco de olores, ruidos y humos" (parágrafo 42) y, de otro, la inactividad del Ayuntamiento u otras autoridades españolas a la hora de remediar la situación, inactividad no excusable por la pendencia de un proceso contencioso-administrativo fundado en la falta de licencia para la instalación y de un proceso penal por delito ecológico, ambos promovidos por las cuñadas de la recurrente, porque los dos procesos tenían objetos diferentes de aquella reprochable inactividad.

En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 16 de noviembre de 2004 (caso Moreno Gómez contra el reino de España) abordó el caso de una ciudadana de Valencia que se decía asediada por el ruido de los locales de diversión nocturna de la zona en que vivía. Su pretensión indemnizatoria frente al Ayuntamiento había sido rechazada por los órganos jurisdiccionales del orden contencioso-administrativo, e impetrado amparo ante el Tribunal Constitucional éste se lo había denegado en su sentencia 119/2001, de 24 de mayo , que si ciertamente procedía a una expresa recepción de la doctrina del Tribunal de Estrasburgo en esta materia, consideraba sin embargo que la demandante de amparo no había conseguido probar debidamente los daños y perjuicios justificativos de aquella pretensión indemnizatoria. Pues bien, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, en su sentencia, además de insistir en su línea interpretativa del artículo 8.1 del Convenio sobre la posible vulneración del derecho al respeto al domicilio por ruidos, emisiones, olores y otras injerencias, estima el recurso por considerar "innegable" el ruido nocturno que venía soportando la demandante durante varios años, sobre todo durante el fin de semana, y razona que "exigir a alguien que habita en una zona acústicamente saturada, como en la que habita la demandante, la prueba de algo que ya es conocido y oficial para la autoridad municipal no parece necesario" (parágrafo 59). Por lo que se refiere a las medidas administrativas adoptadas al respecto, que en el caso había sido una ordenanza municipal sobre ruidos y vibraciones, el Tribunal declara que "una regulación para proteger los derechos garantizados sería una medida ilusoria sino se cumple de forma constante, y el Tribunal debe recordar que el Convenio trata de proteger los derechos efectivos y no ilusorios o teóricos.

Sin embargo nuestro Tribunal Supremo a pesar de reconocer que el orden jurisdiccional contencioso-administrativo fue reaccionando progresivamente contra las inmisiones sonoras, lógicamente dentro del ámbito que le es propio de sanciones a los locales de hostelería o indemnizaciones de los Ayuntamientos a los ciudadanos por inactividad afirma fue siempre ante el orden jurisdiccional civil, pese a la aparente escasez de normativa protectora frente a ruidos y otras inmisiones, donde los particulares obtuvieron más frecuentemente una satisfacción de sus pretensiones indemnizatorias o de cese de la actividad perjudicial. Ya fuera con base en los artículos 1902, 1903 y 1908 del Código Civil, ya con fundamento en su artículo 590 , ya aplicando los principios de prohibición del abuso de derecho y de los actos de emulación, ya los preceptos específicos de las leyes reguladoras de los arrendamientos urbanos y de la propiedad horizontal, ya incluso mediante la estimación de interdictos como el de obra nueva y, más recientemente, mediante la tutela de los derechos fundamentales, ya apoyándose en las normas que en su caso se contuvieran en el Derecho civil foral o especial aplicable, son muchas las sentencias civiles estimatorias de demandas contra los daños y perjuicios causados por el ruido y otras inmisiones.

viernes, 16 de julio de 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL: Portero automático

¿Puede una Comunidad de propietarios acordar la inutilización del portero automático y el cierre permanente con llave del portal?

En la Comunidad de Madrid NO, así lo ha dictaminado la sentencia del Tribunal Supremo de once de Junio de dos mil diez.

Los hechos sometidos a ese dictamen del TS fueron: En determinada Comunidad de Propietarios el inmueble tenía un servicio de portero automático, que fue inutilizado por los acuerdos de los propietarios porque se había generado una sensación de inseguridad a raíz de una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. La comunidad tomó el acuerdo de cerrar la puerta del portal con llave, con lo que se impedía el acceso, pero también la salida libre por el único paso que tiene el citado inmueble.

El TS revocando la sentencia de la AP considera que esos acuerdos infringen lo establecido en los arts. 44 y 45 de la ley 19/1999, de 29 de abril, de la Comunidad de Madrid, reguladora de los servicios de prevención y extinción de incendios y salvamentos, en cuanto que dicha normativa impone la obligación de dejar expedita la salida prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización.

El solución de esta controversia debe examinar a una cuestión previa que ha sido resuelta ya por la jurisprudencia de esta Sala y que consiste en la relación existente entre una norma administrativa que impone unas determinadas obligaciones de forma imperativa y la validez de acuerdos civiles que contradigan esta regulación.

Subraya el TS que la Ley 19/1999 establece unas normas imperativas por razón de seguridad para evitar las graves consecuencias que pueden producirse en casos que ocurra un siniestro que requiera una actuación urgente de los servicios de salvamento. Estas normas deben ser cumplidas por los ciudadanos, por lo que no lleva razón la sentencia recurrida cuando afirma que el incumplimiento daría lugar únicamente a una sanción administrativa; esto no se excluye, pero a su vez la infracción afecta a la validez de un acuerdo que impida la efectividad de cualquier medida de seguridad y, por lo tanto, contrario a dicha norma.

Resulta claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma imperativa, en virtud de lo que dispone el art. 18.1,a) Ley Propiedad Horizontal , que establece que los acuerdos son impugnables "cuando sean contrarios a la ley[...]". Ello debe integrarse con lo dispuesto en el art. 6.3 del Código Civil , por lo que los acuerdos tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999

miércoles, 7 de julio de 2010

LA LEY PENAL DEL AUTOMOVIL

Aún a sabiendas de su falta de rigor jurídico he querido titular este trabajo con una expresión propia de hace más de cuarenta años, para referirme a las conductas delictivas cometidas en el tráfico rodado.

En la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal se justifica la sanción de estas conductas: En la búsqueda de una mayor proporcionalidad en la respuesta jurídico penal a determinadas conductas de peligro abstracto, concretamente en el ámbito de los delitos contra la seguridad vial, se ha considerado conveniente reformar los artículos 379 y 384 en un triple sentido. En primer lugar se equipara la pena de prisión prevista para ambos delitos, al entender que no existe razón de fondo que justifique la diferencia en la respuesta punitiva. Por otra parte, se elimina la actual disyuntiva entre la pena de prisión y la de multa y trabajos en beneficio de la comunidad, estableciéndose los tres tipos de penas como alternativas. De este modo se concede un mayor grado de arbitrio al Juez a la hora de decidir sobre la imposición de cualquiera de las tres penas previstas, permitiendo reservar la pena de prisión, como la de mayor gravedad, para supuestos excepcionales. De otro lado, superando el sistema actual en el que únicamente se prevé para el caso del delito del artículo 381, se introduce un nuevo artículo 385 bis en el que se establece que el vehículo a motor o ciclomotor utilizado en los hechos previstos en el Capítulo se considerará instrumento del delito a los efectos de los artículos 127 y 128.Por último, en los supuestos de imposición de la pena de prisión, tratándose de los delitos contenidos en los artículos 379, 383, 384 y 385, se concede a los jueces la facultad excepcional de rebajarla en grado atendiendo a la menor entidad del riesgo y a las demás circunstancias del hecho enjuiciado.

Después de esta reforma el catálogo de los delitos contra la seguridad vial es el siguiente:

A): Delitos por velocidad excesiva: Conducir un vehículo de motor o un ciclomotor a velocidad superior en sesenta kilómetros por hora en vía urbana o en ochenta kilómetros por hora en vía interurbana a la permitida

B): Delitos por alcohol o drogas: Conducir un vehículo de motor o un ciclomotor bajo la influencia de drogas tóxicas, estupefacientes, sustancias psicotrópicas o de bebidas alcohólicas. En todo caso será condenado el que condujere con una tasa de alcohol en aire espirado superior a 0,60 miligramos por litro o con una tasa de alcohol en sangre superior a 1,2 gramos por litro:

C): Delitos por cualificada imprudencia: Conducir un vehículo a motor o un ciclomotor con temeridad manifiesta y poner en concreto peligro la vida o la integridad de las personas. A estos efectos se considera temeridad manifiesta la velocidad penada anteriormente conduciendo con una tasa de alcohol en aire espirado superior a 0,60 miligramos por litro o con una tasa de alcohol en sangre superior a 1,2 gramos por litro.

D): Conducción temeraria agravada: El con manifiesto desprecio por la vida de los demás, realizare la conducta descrita en C).

E): Negativa a pruebas: El conductor que, requerido por un agente de la autoridad, se negare a someterse a las pruebas legalmente establecidas para la comprobación de las tasas de alcoholemia y la presencia de las drogas tóxicas, estupefacientes y sustancias psicotrópicas a que se refieren los artículos anteriores.

F): Conducción sin carné: El que condujere un vehículo de motor o ciclomotor en los casos de pérdida de vigencia del permiso o licencia por pérdida total de los puntos asignados legalmente y así mismo el que realizare la conducción tras haber sido privado cautelar o definitivamente del permiso o licencia por decisión judicial y al que condujere un vehículo de motor o ciclomotor sin haber obtenido nunca permiso o licencia de conducción

viernes, 2 de julio de 2010

IRPF en inmuebles arrendados

El tratamiento fiscal en IRPF de los rendimientos obtenidos por los arrendadores de inmuebles puede ser considerado como el que recibe el trato más beneficioso por la AEAT, en concreto cuando se refiere a arrendamientos de vivienda habitual del inquilino.

En estos casos el rendimiento neto obtenido se reducirá en un 50 %. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

El IPREM - indicador público de renta de efectos múltiples- para el 2010 ha quedado fijado por el Gobierno en 532,51 euros mensuales. El Salario Mínimo Interprofesional por su parte quedó fijado en 633,30 euros mensuales.

Sin embargo la Ley establece, que el arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

En tal sentido el Reglamento del IRPF dispone:
El arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.
b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.
c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
e) Fecha y firma del arrendatario.
f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Teniendo en cuanta el último párrafo de esta norma, obligación de tener a disposición de las autoridades fiscales ese documento, ¿Qué ocurre si el inquilino se niega a entregarlo?.

Sin perjuicio de que pueda ser incorporado al contrato como causa de resolución del mismo, a expensas de la decisión judicial, es conveniente dar a conocer que existe una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, en la que se declara taxativamente que si se cumplen los requisitos de edad del arrendatario y cuantía de sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas previstos en el artículo 23.2.2º de la Ley del Impuesto, el arrendador podrá aplicar la reducción del 100 por 100 del rendimiento neto. El incumplimiento por parte del arrendatario del deber de emitir la comunicación anual en la forma reglamentaria no puede hacer perder dicha reducción al arrendador.


En este punto conviene sin embargo recordar que si no se ha declarado un arrendamiento con derecho a reducción, ésta no podrá practicarse si aflora como consecuencia de una inspección o comprobación fiscal.

jueves, 1 de julio de 2010

EL ACOSO INMOBILIARIO

En la reciente reforma del Código Penal llevada a cabo por Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio(BOE nº 152 de 23/06/2010), se ha considerado oportuno incluir como conducta delictiva el denominado acoso inmobiliario, puesto que, como señala dicha Ley Orgánica en su exposición de motivos: “Al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos o a otros a abandonarla para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal de este fenómeno".

Estas conductas acosadoras se han tipificado penalmente en dos campos, por un lado incluyéndolas en el Título VI Capítulo II de las coacciones, Art. 172: -El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados-.
En tal sentido se introduce el siguiente párrafo: También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Por otro lado en el Título VII de los delitos de torturas y otros delitos contra la integridad moral Art. 173 -El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años-, se incluye el siguiente párrafo
Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Solo queda esperar para conocer si está reforma va a influir positiva o negativamente en las relaciones arrendador/inquilino, ya de por si bastante deterioradas, y en definitiva en la situación inmobiliaria.