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jueves, 3 de febrero de 2011

ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO

Como complemento a lo ya expuesto en otro lugar sobre el abandono del arriendo por parte del inquilino sin cumplir el plazo pactado, cabe añadir lo siguiente:

En primer lugar subrayar que el el art. 1258 del Código Civil impone a los contratantes no sólo el cumplimiento de lo expresamente pactado sino también las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, de suerte que sólo una alteración sobrevenida y verdaderamente extraordinaria de las circunstancias contempladas al celebrarse el contrato justificaría la siempre excepcional modificación de su contenido por la denominada cláusula rebus sic stantibus.

Cuando no sea aplicable esa excepción al incumplimiento del plazo pactado deberá tenerse en cuenta la voluntad de las partes y a falta de ella se acudirá al Código Civil, cuyo artículo 1124 permite al contratante cumplidor solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios.

En cuanto al supuesto de previo acuerdo de las partes la SAP de Zaragoza -veintitrés de octubre de dos mil nueve- señala que el acuerdo de que en el caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes del plazo pactado, indemnizaría al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad, igual a la última abonada, por cada año o fracción que restase por cumplir, resulta conforme con la previsión contenida en el artículo 11, párrafo segundo, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 .

Puede por tanto en otros casos la arrendadora optar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27,1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en relación con el citado artículo 1124 del Código Civil , no por la resolución, sino por exigir el cumplimiento, en cuyo caso la demandada arrendataria se encuentra obligada al cumplimiento de lo expresamente acordado en el contrato de arrendamiento, durante el tiempo de duración pactado, y en concreto al pago de la renta de los meses que resten para cumplir el contrato.

Si opta por la resolución e indemnización también ésta pudiera ser el importe de las mensualidades de alquiler que restaban para cumplir el plazo pactado, sin embargo se suele atemperar por la Jurisprudencia menor en estos casos de resolución anticipada la percepción de indemnización al tiempo en el que el local o vivienda estuvieran desocupados. Ya que esa Jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador.

En ese orden de ideas cabe destacar la SAP Barcelona de veintitrés de octubre de dos mil ocho en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.
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