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martes, 17 de mayo de 2011

¿Arrendamiento de local o arrendamiento de negocio?

Con base en esta disyuntiva una reciente sentencia -veinticinco de febrero de dos mil once- de la Audiencia Provincial de La Coruña delimita con gran claridad y precisión una serie de conceptos jurídicos que parece interesante traer a colación.


Interpretación de los contratos: El juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que proceda atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque los contratos son lo que son, no lo que las partes les atribuyen. La calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes. Para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren.


Dolo civil: Establece la contraposición del art. 1107 del CC, que mientras el culpable o negligente es un incumplidor de "buena fe", el incumplidor doloso es quien actúa de "mala fe". Y define el dolo en el cumplimiento de un contrato (o mejor incumplimiento), como «la voluntad consciente de incumplir deliberadamente el contrato»; «el propósito consciente, intencionado de eludir el cumplimiento de las obligaciones», o «el quebrantamiento voluntario de la obligación, sustrayéndose a su cumplimiento con total conciencia de realizar un acto antijurídico». No se requiere que exista una voluntad, expresa o tácita, de causar un perjuicio al otro contratante (animus nocendi).


Arrendamiento de negocio en marcha: Aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de local, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado fue un arrendamiento de industria


Traspaso: El contenido del documento de enero de 2003, que las partes califican como precontrato, y que realmente es una opción de alquiler, en el que se recoge la mención «entrega inicial de treinta y seis mil euros, deduciendo la cantidad entregada en este momento de seis mil euros, lo que da un saldo de treinta mil euros», cantidad que al parecer se abonaría en concepto de "traspaso"; así como la entrega de un cheque por 42.000 euros. Obviamente no se trata de un "traspaso" en sentido técnico jurídico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesión del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio.