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martes, 17 de mayo de 2011

¿Arrendamiento de local o arrendamiento de negocio?

Con base en esta disyuntiva una reciente sentencia -veinticinco de febrero de dos mil once- de la Audiencia Provincial de La Coruña delimita con gran claridad y precisión una serie de conceptos jurídicos que parece interesante traer a colación.


Interpretación de los contratos: El juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que proceda atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque los contratos son lo que son, no lo que las partes les atribuyen. La calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes. Para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren.


Dolo civil: Establece la contraposición del art. 1107 del CC, que mientras el culpable o negligente es un incumplidor de "buena fe", el incumplidor doloso es quien actúa de "mala fe". Y define el dolo en el cumplimiento de un contrato (o mejor incumplimiento), como «la voluntad consciente de incumplir deliberadamente el contrato»; «el propósito consciente, intencionado de eludir el cumplimiento de las obligaciones», o «el quebrantamiento voluntario de la obligación, sustrayéndose a su cumplimiento con total conciencia de realizar un acto antijurídico». No se requiere que exista una voluntad, expresa o tácita, de causar un perjuicio al otro contratante (animus nocendi).


Arrendamiento de negocio en marcha: Aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de local, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado fue un arrendamiento de industria


Traspaso: El contenido del documento de enero de 2003, que las partes califican como precontrato, y que realmente es una opción de alquiler, en el que se recoge la mención «entrega inicial de treinta y seis mil euros, deduciendo la cantidad entregada en este momento de seis mil euros, lo que da un saldo de treinta mil euros», cantidad que al parecer se abonaría en concepto de "traspaso"; así como la entrega de un cheque por 42.000 euros. Obviamente no se trata de un "traspaso" en sentido técnico jurídico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesión del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio.

9 comentarios:

  1. Hola, me he encontrado en tu blog rebotando por distintos foros. Estoy buscando piso de alquiler y me poden un aval bancario de 6 meses. Hay alguna alternativa? somos 3 personas con sueldo de ingeniero, es decir, con solvencia de sobras y no se nos pasa por la cabeza dejar de pagar. Lo único que no queremos es tener 6000 euros retenidos ahí, y que AVAL+FIANZA+HONORARIOS = 10000 euros de golpe...eso es mucho dinero para irte de alquiler...
    Había pensado en alternativas como un aval de la nomina de mi padre por ejemplo, o de un amigo. He leido que también existen seguros de impago, cuánto cuestan más o menos? EL propietario podría contratarlo y subirnos el alquiler 50 euros así a él no le cuesta nada.

    Gracias!

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  2. A Anónimo: Para sustituir el aval bancario por un aval personal deben contar con el beneplácito del arrendador.

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  3. Buenos días Sr. Hernández,

    Debo en primer lugar felicitarle por este blog lleno de contenidos útiles.
    He encontrado muy interesante este último artículo donde se precisan conceptos jurídicos que a menudo con sólo el texto legal, podrían ser un poco ambiguos.

    Saludos.

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  4. Ha pagado 17.000 euros por el derecho de traspaso de un local alquilado donde se ejerce una actividad de cafeteria.
    En relacion al importe cobrado tengo que añadir el IVA u otro impuesto como el ITP/AJD.


    GRACIAS.MIGUEL.

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  5. A Miguel Vaño: teneindo en cuenta que en la actualidad no existe el derecho de traspaso habría que examinar esa operación para conocer si está sujeta a IVA o a ITP ambos son incompatibles y de distinto efecto.

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  6. He sido victima de lo que considero un engaño, yendo a alquilar un bar segun todo lo publicitado, hablado, pactado... incluido firma de arras, acabé contratando un local con enseres. Para continuar con el engaño me diron ciertos papeles de bar, licencia original que no cubre todos los enseres, especialmente la cocina, aparte de encontrarse transmitida a otra persona para mi sorpresa, no en manos de los que alquilan el local. La propidad dice que la licencia es del local, no de la persona, en cualquier caso cubre lo más simple, no el grueso del bar, que es la cocina. En cualquier caso, y más por el engaño, no he seguido adelante y estoy estudiando demandar por vicios ocultos, que aparte del engaño ya mencionado, hay muchos de infraestrutura. ¿Cree que estoy en posición de demandar civilmente? En base al engaño yo he invertido bastante en máquinas -que supuestamente habían sido rotas o distraidas otra gente. ¿Sería reclamable pues el grueso de la inversión, no sólo las fianzas y similar? Muchas gracias.

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  7. a Anónimo: Con lo sescasos datos que aorta sería una temeridad por mi parte recomendarle un pleito o desaconsejarselo.

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  8. Ciertamente tendría que pasarle el expediente completo, pero básicamente es el alquiler de una industria bar que se ha modelado arteramente como alquiler de local con inventario de enseres ya que la industria bar no está bien bajo ningún aspecto una vez auditado todo. Licencias, infraestruturas, etc. Por lo que he leido, si uno hace este truco, el responsable de lo que pueda pasar es el inquilino, si se arrienda la industria bar el responsable es el que alquila, salvo se contrate lo contrario, si la cesion tiene minusvalías claras. En cualquier caso agradezco su comentario en el que dice son los jueces los que determinan que se contrató, no el título o la ley a la que se refiera el contrato.

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  9. Buenos días y gracias por su gradn labor D. Pedro

    Quisiera preguntarle si una constructora que arrienda pisos en régimen de VPA, y no se hace cargo de los desperfectos en la vivienda, a pesar de las reclamaciones por escrito...y en tres años traspasa a nuevos propietarios en poco más de un año y esta última es absorbida en el siguiente período de otro año; ¿puedo reclamar a los actuales propietarios?, ¿Cuál es el plazo para la reparación de desperfectos en la vivienda?

    Muchas gracias!

    Samantha G.

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