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jueves, 30 de junio de 2011

El cerramiento de terrazas y áticos.

La Comunidad de Propietarios demanda a un vecino para obligarle a restituir el trastero de su propiedad y terraza del edificio a su estado primitivo.


Considera la Comunidad que aun cuando en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se permite la conversión del uso de cualquier elemento de la propiedad horizontal, distinto del inicialmente configurado, y puede ser realizado por su propietario sin necesidad de consentimiento de la Comunidad esta autorización infringe la LPH que exige que esas obras siempre necesitarán el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios cuando afecten a los elementos comunes o produzcan una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble.


El Tribunal Supremo en sentencia de uno de Junio de dos mil once desestima ese criterio y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial por estimar que:


a) La ejecución de las obras de cerramiento de terrazas (autorizadas expresamente en el título constitutivo sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios) tienen que afectar a la configuración externa del edificio y muy especialmente a la cubierta (de ahí la necesidad y obligación de obtener las oportunas licencias municipales, como exige el título constitutivo). Por tanto, aún cuando se esté afectando a elementos comunes no es menos cierto que esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se puede proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la configuración externa del edificio o la cubierta del mismo.


b) No puede afirmarse que existan contravenciones de tipo administrativo cuando existe concedida una licencia para la legalización de la obra ejecutada, de cuya adecuación final a la normativa urbanística dependerá la obtención de la licencia de ocupación.


c) Es de tan insignificante ejecución, que no puede calificarse como obra que altere un elemento común, pues, aún tratándose ciertamente de un elemento común, la mampara puede considerarse, al igual que la alteración de la configuración externa de la fachada y de la cubierta, como una obra que es consecuencia del cerramiento autorizado de la terraza, que no perjudica, ni estética ni económicamente la parte del elemento común afectado.

2 comentarios:

  1. Buenas tardes,

    el post me es de gran ayuda al tema que me concierne:
    Le cuento desde el principio: un edificio antiguo, sin división horizontal, de una herencia, lo compra un sólo señor, y " se entera" de que existe capacidad de edificación, y entonces vende la terraza / azotea,(lo pacta) y luego elabora para vender cada piso por partes, la división horizontal y en ella estipula que : Finca nº .. " Derecho a elevar planta, en el plazo máximo de 7 años, previa la obtención de la licencia municipal oportuna, sobe el piso 4º izad, en toda la extensión de la terraza hoy existente sobre el mismo, azotea visitable de 88 m2 de superficie, haciendo suya la edificación resultante quien sea titular del derecho. Este derecho lleva consigo el de otorgar la correspondiente escritura de ejercicio del derecho reseñado mediante declaracion de obra nueva, sin necesidad en ambos caso de autorizacion o consentimiento de la comunidad de propietarios.
    Bueno, pues esa división horizontal se hizo cuando el propietario de TODO el edificio era una sola persona, y aunque cuando compramos cada uno el piso nos facilitó la modificación de la división horizontal, lo que está claro que no se especificó esto.
    Por otro lado, esto no es el cerramiento de una simple terraza, sino una construcción, de hecho el mismo compro el piso de abajo, y los cimientos/ pilares de la vivienda, son el edificio en si, es decir, pone en peligro la estructura, seguridad, etc...
    Y además tocar el forjado de abajo ( porque además lo van a unir tipo duplex) eso si es de la comunidad.

    ¿ han de pedir o no permiso?
    ¿ de quien son los derechos excedentes de edificación, de la comunidad o de el? ¿ ha de pedir permiso? ¿ se aplicaría aqui la LPH o es la excepción?

    Gracias

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  2. soy la persona del comentario anterior,

    alguien me podría ayudar??

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