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jueves, 27 de octubre de 2011

LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTÓRICOS

En el preámbulo de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos se expone que la denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario y se deben también considerar como arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

Esta norma fundamentalmente establecía la prorroga de estos arrendamientos hasta 31 de diciembre de 1997 en cuyo plazo el arrendatario podía ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca.

Así mismo se señalaba que el arrendatario en caso de abandono del arriendo o privación de su explotación en virtud de expropiación forzosa, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veinte de Octubre de dos mil once considera que el arrendamiento litigioso se encuentra sometido a la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos al cumplir el requisito exigido en ella y le resulta aplicable el derecho de indemnización por abandono de la finca.

Considera el TS que una cosa es el que día 31 de diciembre de 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad y otra las condiciones que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización.

En definitiva, la ley 1/92 modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos, en lo que respecta al derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, y al complemento indemnizatorio por abandono, sin la limitación temporal impuesta para el acceso.

Así mismo destacada doctrina científica ha manifestado que si el arrendador no quiere recuperar la finca, es decir, si no requiere al arrendatario para que la abandone, lo que ocurrirá será que, aun habiendo concluido el tiempo de prórroga, el contrato seguirá vigente por tácita reconducción, una y otra y otra vez. Pero mientras no se extinga definitivamente el contrato, y aunque se haya extinguido el derecho de acceso a la propiedad, el arrendador sólo podrá recuperar la finca mediante el pago de la compensación.