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martes, 4 de octubre de 2011

Los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal: El sótano.

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de setiembre de 2011 reitera la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Los hechos debatidos se resumen en que bajo los locales comerciales de la finca existía una zona de aproximadamente 500 metros cuadrados, que no figuraba recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal y que no tenía reflejo registral alguno; indicaba que, pese a que la propietaria de los locales no ostentaba, ni tenía atribuido sobre tal espacio derecho alguno de uso exclusivo y excluyente, había procedido a horadar el forjado que separaba sus locales del espacio existente en el subsuelo que la actora consideraba común, para utilizar de modo exclusivo el mismo.

Ante ello la Comunidad reclamaba que se declarase que el espacio existente en la planta sótano, bajo los locales comerciales es un elemento común del edificio que pertenece en copropiedad a todos los propietarios de la finca para su uso y disfrute y que se condenara a la demandada a reponer el espacio comunitario en el estado en el que se encontraba antes de las obras de modificación realizadas.

El juzgado acogió la demanda y señaló que la demandada carecía de título sobre el sótano, que había realizado obras sobre el forjado, un elemento común, sin el imprescindible consentimiento de la comunidad y que no cabía legitimar como elemento privativo de hecho lo que con arreglo a derecho era un elemento común, como es el subsuelo de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal

Por el contrario la Audiencia Provincial en apelación indicó que los huecos que ahora configuran el sótano se dejaron sin hormigonar para que, tras la inspección municipal, se pudiera acceder por el propietario de los locales a esa zona; y valoró que el promotor de la obra atribuyó físicamente el espacio litigioso al propietario de los locales, aunque por los inconvenientes urbanísticos existentes, no se reflejara tal atribución en el Registro.

El TS revoca la sentencia de la Audiencia y ratifica el fallo del Juzgado reiterando la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Considera que el espacio litigioso no estaba descrito ni mencionado en el título de división de propiedad horizontal, tampoco en las modificaciones que, según consta en las actuaciones, se llevaron a efecto posteriormente.

Que los supuestos en los que esta Sala ha llegado a una conclusión diferente, se justificaban en la existencia de un error material en la descripción contenida en la escritura de división de propiedad horizontal o en las necesidades derivadas de un proceso de edificación.

Que la irregularidad probada por la sentencia recurrida, consistente en la falta de descripción del espacio, su ocultación, tras una inspección administrativa , para poder proceder a su apertura realizando actuaciones sobre un elemento común sin el consentimiento de la comunidad, no puede ser obviada, ni cabe, a pesar de ella, otorgarse la propiedad privada de 500 metros cuadrados a un copropietario, sin que exista título de propiedad, ni causa que pueda justificar tal atribución, y sin que estos metros cuadrados tengan su correspondiente reflejo a efectos de determinar los coeficientes de participación en la comunidad.