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viernes, 25 de noviembre de 2011

El derecho de reversión en una compraventa.

Antecedentes:



Contrato de compraventa en escritura pública por se vende, un determinado local -objeto del presente litigio- por el precio de 200.000 pesetas y en la escritura consta la siguiente cláusula:
"IV.- Automáticamente perderá el comprador su derecho de propiedad, si no conserva su actual estructura e independencia y autonomía como, asimismo si no permanece totalmente instalada en el local objeto de este contrato, previa devolución de las 200.000 pesetas, precio fijado para la compraventa".




Transcurridos una larga serie de años, el comprador deja de ocupar y utilizar el local y los vendedores formulan la demanda para que se declare que el comprador ha incurrido en la causa de reversión "por incumplimiento de la carga modal" y viene obligado a devolver la finca o, si es imposible, a indemnizar.



El Tribunal Supremo (s. ocho de Noviembre de dos mil once) declara no haber lugar a la reversión solicitada con base en los siguientes argumentos:



I.- Una donación de inmueble, disimulada bajo la forma de una compraventa simulada, es nula por incumplimiento del elemento esencial de la forma -escritura pública, que exige el artículo 633 del Código civil- pues no es admisible que bajo la forma de escritura de compraventa puede ser válida una donación. STS 11/01/2007 dice literalmente: "una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633 , pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos (los elementos formales)



II.- En virtud de esta doctrina, no cabe otra cosa que calificar el contrato de autos como compraventa, no donación, tal como han hecho las sentencias de instancia. Tanto más cuanto media la obligación de entrega de una cosa -el local- a cambio de la obligación de pago de un precio -200.000 pesetas por más que éste sea mezquino dadas las relaciones personales entre las partes.



III.- Si no es donación, no cabe pensar en una donación con cláusula reversional (artículo 641 del Código civil) o donación modal (artículo 647) sendas donaciones de naturaleza bien distinta y que ni la demanda ni el recurso de casación han sido capaces de diferenciar y calificar de una o de otra, el contrato litigioso.