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miércoles, 27 de abril de 2011

RENTA 2010: Obras de mejora en vivienda habitual

En la declaración de IRPF cuyo plazo comienza la próxima semana y con efectos hasta el 31 de diciembre de 2012, se ha producido una novedad en el ámbito de las deducciones fiscales.
Afecta a los contribuyentes con base imponible sea inferior a 71.007,20 euros anuales.
Deducción: 20 % de las cantidades satisfechas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012 por las obras realizadas durante dicho período en la vivienda habitual o en el edificio en la que ésta se encuentre, siempre que tengan por objeto:
a) La mejora de la eficiencia energética.
b) La higiene, salud y protección del medio ambiente.
c) La utilización de energías renovables.
d) La seguridad y la estanqueidad.
e) La sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros
f) Favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas.
g) Instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.
No darán derecho a practicar esta deducción las obras que se realicen en:
a) Plazas de garaje.
b) Jardines y parques.
c) Piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.
No podrán ser objeto de deducción los pagos a metálico
La base máxima anual de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales: 6.750 euros anuales,

b) cuando la base imponible esté comprendida entre 53.007,20 y 71.007,20 euros anuales: 6.750 euros menos el resultado de multiplicar por 0,375 la diferencia entre la base imponible y 53.007,20 euros anuales
Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes

martes, 26 de abril de 2011

Arrendamiento de local sujeto al Decreto Boyer

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha siete de Abril de dos mil once estudia una interesante controversia cuyo objeto principal se centra en determinar si las partes pactaron que el contrato de arrendamiento firmado en fecha 1 de enero de 1987 se regiría, en cuanto a su duración, por el régimen legal de prórroga forzosa previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La Sala sentenciadora recuerda que ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal supuesto, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.


En el supuesto estudiado el TS comparte el criterio de la Audiencia Provincial y declara resuelto el contrato por considerar que no existe sometimiento al régimen de prórroga forzosa y pone de manifiesto que es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el Tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario.

jueves, 14 de abril de 2011

La dación en pago y la ejecución hipotecaria

Como quiera que en los distintos medios continúan los dimes y diretes consecuencia del Auto de la Audiencia de Navarra, cuyo recurso de nulidad al parecer ha sido desestimado, puede ser conveniente poner de manifiesto la realidad jurídica actualmente vigente, en esta materia.
La dación en pago, si bien no aparece denominada así, en nuestro Código Civil (art. 1175) está prevista como una forma de extinguir las obligaciones: El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.
Así mismo la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone (art. 579): Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.
También conviene subrayar que esa misma norma prescribe (art. 670.4) que el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
El Tribunal Supremo define la dación en pago (datio in solutum) (s. 25/05/1999) como: Una forma especial de pago en que por acuerdo de las partes se altera la identidad de la prestación o lo que se conoce por la doctrina actual con el nombre de "subrogado del cumplimiento", traducción literal de la palabra Erfüllngssurrogate.
La dación en pago o datio in solutum es una forma especial de pago es el negocio jurídico (no es un contrato, como productor de obligación) por el que el deudor realiza a título de pago, una prestación distinta a la debida y el acreedor la acepta; en este sentido, la sentencia de 23 de septiembre 2002 "... cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito" ; y "produce los efectos del pago, como cumplimiento de la obligación" añade la sentencia de 19 octubre 200. (STS 27/12/2012.
Hay que distinguir sin embargo conforme hace la sentencia de la AP de Sevilla de 3 de octubre de 2008, entre la cesión de bienes y la dación en pago.
La primera consiste en la entrega de bienes del deudor en provecho del acreedor, para que este aplique el importe a la satisfacción de su crédito, la cesión en cuanto que relación contractual requiere el concurso libre de voluntades del acreedor y deudor, y tendrá el alcance y efectos que expresamente se pacten. Libera al deudor tan solo por el importe líquido de los bienes cedidos, no se transmite la propiedad de los bienes al acreedor, únicamente transfiere la posesión, administración y un mandato para proceder en beneficio del acreedor, a su venta y pago del crédito.
La dación en pago, se entiende que es pago (datio in solutum) y consiste en la realización por parte del deudor, en concepto de pago, de una prestación diversa de la debida que el acreedor consiente en recibirla en sustitución de esta.
Como vemos la dación se diferencia de la cesión porque se transmite el bien o el derecho que se entrega, de modo que extingue la obligación. Se requerirá un acuerdo de voluntades de las partes, en virtud del cual libremente deciden dar por extinguida la obligación mediante la realización de una prestación distinta a la inicialmente pactada.

martes, 12 de abril de 2011

ARRENDAMIENTOS: Indemnización al arrendatario de local.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 34) estableció como novedad inexistente hasta ese momento que la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.


En relación con esta indemnización hay que considerar lo siguiente:

a) Es un derecho renunciable ya que en este tipo de contrato no es de aplicación el artículo 6 de la LAU por tratarse de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de viviendo, siéndolo el artículo 4 en que prima la voluntad de las partes. (SAP Cádiz 12/01/2009).

b) El derecho a percibir dicha indemnización no es automático, de manera que para que pueda serle reconocida deberá darse cumplimiento a los requisitos que el citado precepto señala, y la parte que lo solicita, que es quien debería probar haberlos dado cumplimiento, en modo alguno ha acreditado la concurrencia de ellos, en particular la manifestación de su voluntad de renovación del contrato con cuatro meses de antelación a que dicho precepto se refiere. (SAP Madrid 21/07/2006).

c) Es requisito indispensable para la aplicación de lo previsto en el art. 34 de la LAU que el local arrendado esté dedicado a venta al público, sin que tal condición se acredite en el objeto del contrato cuya resolución se pretende y que viene definido en el mismo como local comercial destinado a depósito (SAP S.C. Tenerife 9/12/2005) (SAP Ciudad Real 17/06/2004).

d) Existe una doble circunstancia que veda la aplicación al contrato que se contempla del art. 34, LAU de 1994, en cuanto que la actividad que en el mismo se desarrolla era la docente y el precepto exige para tener derecho a la indemnización que en el mismo se contempla que se ejerciera "una actividad comercial de venta al público"; y la otra que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su deseo de renovar el contrato", lo que no ha sido llevado a cabo por el locatario (SAP Toledo 22/10/2002).

e) El repetido artículo señala que la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, en tal sentido la SAP Girona 5/10/2005 señala: … tampoco parece razonable que si por razones coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos (…)Por lo tanto, cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela (…)correspondiendo a la parte que demanda la carga de demostrar en el proceso los gastos y perjuicios indemnizables.

lunes, 11 de abril de 2011

RENTA 2010: Ganancias y Pérdidas patrimoniales. Generalidades.

Tributan como ganancias/pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente puestas de manifiesto como consecuencia de la alteración de ese patrimonio, salvo que la normativa los considere como rendimientos.


Ejemplos específicos:


a) Es ganancia patrimonial una subvención pública afondo perdido para la rehabilitación o compra de vivienda.

b) Las cantidades entregadas a cuenta para la compra de un automóvil y no recuperadas por estafa del vendedor se consideran pérdida patrimonial.

c) La quita en un concurso de acreedores sobre las cantidades entregadas a una Cooperativa agrícola ase consideran pérdida patrimonial.

d) La Renta Básica de Emancipación (RBE) tributa como ganancia patrimonial.


No existe alteración a efectos de ganancia/pérdida patrimonial en los siguientes supuestos:

a) División de la cosa común.

b) Disolución de la sociedad matrimonial de gananciales

c) Disolución de comunidades de bienes.


Está exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de su vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en dependencia severa o gran dependencia.


La reinversión de la totalidad del precio obtenido en la venta de la vivienda habitual para adquirir nueva vivienda habitual permite exonerarse de tributar por la ganancia obtenida.


No se consideran pérdidas patrimoniales las originadas por el juego o por liberalidades (donativos y regalos). Por el contrario los premios tributan como ganancias y las donaciones también.


En la transmisión de bienes y derechos no afectos a actividades económicas y adquiridos antes de 31/12/1994 se permite aplicar los coeficientes reductores para la ganancia obtenida antes de 20/01/2006.

jueves, 7 de abril de 2011

RENTA 2010: Retribuciones de dos pagadores

Es conveniente reiterar que el hecho de haber percibido remuneraciones, salarios, sueldos o pensiones de dos o más pagadores durante el ejercicio fiscal no supone la obligación de “pagar más a Hacienda”, como habitualmente se piensa, sino al contrario se puede entender que se ha obtenido un mejor trato fiscal.


Efectivamente lo normal es que cuando se hayan percibido retribuciones de más de un pagador cada uno de ellos haya calculado la retención a practicar de acuerdo con la remuneración que ha pagado, por lo tanto la retención total sufrida por el contribuyente durante el año habrá sido menor que la que hubiera calculado un solo pagador sobre esos mismos ingresos, esa es la razón por la que se establece la obligación de declarar en estos casos, con el fin de regularizar la situación tributaria.

La ventaja para el contribuyente deriva de conservar en su poder ese dinero que en otro caso habría adelantado al Fisco que se lo devolverá un año después.


Dicho esto, se puede puntualizar el alcance de esta obligación, en los casos más comunes:


En primer lugar hay que decir que la regla general es que están obligados a declarar todos los contribuyentes que obtengan rentas sujetas al IRPF.


Sin embargo no tienen que declarar los contribuyentes que no superen estos límites:

I.- Rendimientos de trabajo, exclusivamente y con un solo pagador: 22.000 euros anuales.

II.- Rendimientos de trabajo con dos o más pagadores: 22.000 €/año: a) cuando la suma del resto de los demás pagadores no supere 1.500 €/año. b) Cuando se trate de prestaciones pasivas sin límite, con alguna excepción.

III.- Rendimientos de trabajo con dos o más pagadores: 11.200 euros anuales.

IV.- Cuando se perciban pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades por alimentos no exentas, no existe límite mínimo.

V.- Cuando se perciban rentas de capital mobiliario (intereses, dividendos etc.) y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta, el límite conjunto es de 1.600 euros anuales.

VI.- Cuando se obtengan rentas inmobiliarias imputadas, rendimientos mobiliarios no sujetos a retención derivados de Letras del Tesoro o subvenciones con el límite conjunto de 1.000 euros anuales.


La falta de recepción del borrador que remite la AEAT no exonera de la obligación de declarar.

La omisión de la declaración estando obligado a ello constituye infracción tributaria sancionable con independencia del resultado a pagar o a devolver de esa declaración

martes, 5 de abril de 2011

Propiedad Horizontal: Utilización privativa de elementos comunes

La Comunidad de propietarios ejercita acción reivindicatoria frente a los dueños para que se declarase que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la Comunidad de Propietarios y no de la propiedad ni de uso exclusivo de los demandados y se les condene a retirar las sillas, mesas y sombrillas que ocupan la terraza, así como a que se abstengan de realizar actos que perturben la posesión de la actora.


El Tribunal Supremo en sentencia de 7 de marzo de 2011 declara como hechos probados:


a) la zona o terreno que la parte recurrente está utilizando como terraza de bar es elemento común de la Comunidad y está perfectamente identificada

b) la terraza no ha sido utilizada antes de 2001. Es en este año cuando comienza a desarrollarse la actividad de cafetería, para lo que obtuvo licencia municipal de actividad el día 26 de enero de 2001

c) no hay ni prescripción de la acción reivindicatoria ni usucapión de la terraza

d) aparece acreditado el uso autorizado de la acera por lo menos desde el año 1970, por lo que la acción reivindicatoria no puede triunfar con relación a esa porción de acera.


En consecuencia ratifica la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia y declara que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la comunidad de propietarios, con excepción de la acera del local, y por lo tanto condena a los demandados a retirar las sillas y mesas y sombrillas que ocupan la terraza absteniéndose en un futuro a realizar actos que perturben dicha posesión.


Considera el Supremo que es hecho probado de la sentencia que los recurrentes no tienen título de propiedad sobre la zona o terreno donde se colocan las sillas, mesas y sombrillas, y que el terreno que ocupan es elemento común de la Comunidad demandante, haciéndolo desde el 26 de enero de 2001.


Por tanto, ni es posible computar el plazo para hacer efectivo su derecho por usucapión mediante una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fé y justo título, cuando se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios, ni menos aun convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad de vecinos, cuando los propios demandados reconocen, entre los numerosos y contradictorios argumentos que esgrimen, que es en el 2001 cuando se producen numerosas quejas de la Comunidad por su oposición a un acuerdo comunitario de ese mismo año en el que pretendía transformar la terraza en plazas de garaje