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martes, 16 de agosto de 2011

El IPC en los arrendamientos de “renta antigua”.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011 aborda una interesante cuestión, la disyuntiva sobre si puede actualizarse con el IPC anual un alquiler que se encuentra en una fase de la actualización prevista en las disposiciones transitorias de la LAU 1994 o se hace preciso esperar a que esa actualización alcance el 100% allí previsto.


Considera el TS que la discrepancia entre los dos sistemas de actualización es obvia y así lo pone de manifiesto no solo el recurso sino la propia sentencia. Partimos para resolver esta discrepancia de que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en relación con la renta de los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, establece un sistema de revisión legal aplicable a todos los contratos sin excepción, contengan o no cláusulas de estabilización, para, según expresa su Exposición de Motivos, recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha del contrato o desde la última revisión legal. Se trata de que las rentas no pierdan su valor real por la desvalorización continua de la moneda.

El conflicto se plantea entre las reglas 1ª y 6º de la Disposición Transitoria Tercera C), sobre actualización de la renta, apartado 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Sin duda, el error está en contraponer las reglas 1ª y 6ª. La regla 1ª es clara al preceptuar que la renta inicial del contrato debe mantener la misma proporción entre el mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con esta regla la renta se actualiza mediante la incorporación progresiva de los incrementos del IPC de los últimos doce meses siguientes a la anterior actualización. Lo contrario supondría que una vez finalizado el proceso la renta no sería equivalente en valor a la actualizada calculada inicialmente.

La regla 6ª está prevista sólo para cuando la renta alcance el 100% de la actualización, mientras que la 1ª para antes de que se alcance dicho porcentaje, y supone incorporar a esta suerte de contratos una regla de actualización de las rentas, facultativa para arrendador y arrendatario, conforme al IPC, si no hay previsión contractual, y de acuerdo con el sistema contractualmente previsto, en el caso de que sí haya cláusula de estabilización.

En definitiva se fija como doctrina jurisprudencial que en aplicación de la regla 1ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización

Daños morales producidos por viviendas defectuosamente construidas.

El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de julio de 2011 estima el recurso de la empresa constructora y de la dirección facultativa contra la sentencia de la Audiencia Provincial que había condenado a los recurrentes a pagar 200.000 euros en concepto de daños morales a la Cooperativa demandante “dada la trascendencia de los hechos, la distancia que media entre la ejecución de la obra y el momento en que se subsanan los desperfectos (1997 a 2008 e incluso fechas posteriores), entidad de los desperfectos mismos, la inseparabilidad del vicio ruinógeno o daño material con la zozobra e intranquilidad que sembró en la Cooperativa y en todos sus miembros".

El Tribunal Supremo discrepa de esas conclusiones y declara no haber lugar a indemnización por daños morales en atención a las siguientes consideraciones:
Se reconoce que el daño moral es apreciable en la responsabilidad contractual, si bien no todo daño moral debe ser indemnizado por el que lo causa en el ámbito contractual o extracontractual (SSTS 31 de mayo 2000; 10 de marzo de 2009). La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico. El daño moral debe, además, ser demostrado.

El daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas especificas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: perdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)

En lo que aquí interesa supone que la existencia de un vicio constructivo no lleva aparejada de forma inseparable la situación de "zozobra e intranquilidad" que refiere la sentencia, ni supone tampoco la frustración del deseo de obtener una vivienda en circunstancias optimas para ser habitada.

Los cooperativistas no se han visto privados del uso de sus viviendas, lo que posiblemente les hubiera generado un grave y evidente quebranto no solo patrimonial sino moral derivado de las molestias que resultan de la necesidad de buscar otra vivienda de forma temporal, como tampoco de ninguno de los elementos comunes afectados por la defectuosa construcción, que ya conocía la cooperativa antes incluso de recibir la obra, al margen del estado de ánimo que cualquier infracción puede producir a una persona, pero que no constituye en si mismo un daño de entidad suficiente susceptible de indemnización independiente de los daños materiales.

jueves, 11 de agosto de 2011

La actualización de alquileres de “renta antigua”

El inquilino pretende, después de pagar durante un año la renta actualizada a requerimiento del arrendador, que se declare la improcedencia de la actualización de la renta efectuada por percibir la arrendataria ingresos inferiores a dos veces y medio el SMI y la devolución de las cantidades abonadas en exceso desde marzo de 2006.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecinueve de Julio de dos mil once desestima esos pedimentos en atención a las siguientes consideraciones:

Ante el requerimiento fehaciente de actualización de renta, el arrendatario puede adoptar varias posturas:
A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta, o rechazándola por entender que no se ha calculado correctamente la cuantía en función a los ingresos o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe, al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque, aún entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella.

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción; la falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio; mientras que algunas Audiencias Provinciales consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización, otras Audiencias, entienden que el silencio del arrendatario no impiden que, en un momento posterior, pueda acreditar el bajo nivel de rentas que impediría la continuación del proceso de actualización.
La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala en distintas sentencias; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª de la LAU 1994, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador