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jueves, 29 de septiembre de 2011

Responsabilidad de Abogado en cesión de arrendamiento fallida.

Se reclama una indemnización de 69.464,61€ por negligencia del Letrado que había cometido un error, en la confección y redacción del contrato de cesión de arrendamiento y notificación a la propiedad, de acuerdo con el art. 32 de la Ley29/1994, cuando, celebrado el 1 de julio de 1994, se regía por el Texto Refundido de la LAU de 1964, lo que motivó que la propiedad presentara procedimiento de resolución contractual contra cedente y cesionario.

La cuestión, por tanto era si debía indemnizar al resolverse el contrato, con fundamento en que había sido negligente al confeccionar el contrato de cesión, aplicando una legislación improcedente. Así nos encontramos ante un arrendamiento de local de negocio, destinado a bar, concertado en 1 de julio de 1994, y producida la cesión en 2006, y habiendo entrado en vigor la ley 29/1994, era aplicable la disposición transitoria primera, y el debate que se ha mantenido era si el contrato estaba sometido a la prórroga forzosa o se encontraba en tácita reconducción.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 31/03/2011) comparte el criterio del juzgador de instancia y exonera al Letrado de toda responsabilidad, fundamentalmente por considerar que tras la entrada en vigor del RDL 2/1285, entiende que no era pacífica la jurisprudencia en orden al régimen de aquellos contratos en los que se pactaba una duración indeterminada.

Además incorpora a esa sentencia un pormenorizado estudio sobre el tema, recogiendo una serie de principios jurisprudenciales que merecen destacarse:

El deber de defensa judicial debe ceñirse al respeto de la lex artis (reglas del oficio), esto es, de las reglas técnicas de la Abogacía comúnmente admitidas y adaptadas a las particulares circunstancias del caso. La jurisprudencia no ha formulado con pretensiones de exhaustividad una enumeración de los deberes que comprende el ejercicio de este tipo de actividad profesional del abogado. Se han perfilado únicamente a título de ejemplo algunos aspectos que debe comprender el ejercicio de esa prestación:

-Informar de la gravedad de la situación, de la conveniencia o no de acudir a los tribunales, de los costos del proceso y de las posibilidades de éxito o fracaso
-Cumplir con los deberes deontológicos de lealtad y honestidad en el desempeño del encargo
-Observar las leyes procesales
-Aplicar al problema los indispensables conocimientos jurídicos 
  
El daño por pérdida de oportunidades es hipotético y no puede dar lugar a indemnización cuando no hay una razonable certidumbre de la probabilidad del resultado


El deber de defensa no implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el sentido de que no comporta como regla general la obligación de lograr una estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esta dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador




viernes, 23 de septiembre de 2011

13 DECRETOS LEYES 13

Esta cifra, para algunos de mal agüero, es el número de veces que el Gobierno del sr. Rodríguez ha considerado necesario, durante el presente año 2011, interferir en la labor de las Cortes Generales que según la Constitución española ejercen la potestad legislativa del Estado. (art. 66.2)

Para ello, es decir para legislar por Decreto Ley, también conforme a la Constitución es preciso que se trate de un caso de extraordinaria y urgente necesidad

Al haberse producido a criterio del Gobierno hasta TRECE casos con esas características, uno cada veinte días, parece conveniente un análisis retrospectivo de cada uno de ellos, buscando esas razones de extraordinaria y urgente necesidad:

1.- Se dicta el 11 de febrero y su objetivo es fomentar la inversión y la creación de empleo. Los resultados no han sido muy halagüeños.

2.- Se dicta el 18 de febrero y su objetivo es el reforzamiento del sistema financiero. El resultado tampoco ha sido “para tirar cohetes”.

3.- Se dicta el 18 de febrero con el objetivo de luchar contra el desempleo. Sin comentarios

4.- Se dicta el 8 de abril con el fin de modificar el Instituto Español de Comercio Exterior (ICEX). Sin comentarios.

5.- Se dicta el 29 de abril para modificar el sistema sancionador laboral y la deducción en IRPF por obras de mejora en la vivienda habitual. No resulta fácil apreciar la extraordinaria y urgente necesidad de esas medidas, sobre todo las fiscales.

6.- Se dicta el 13 de mayo, para paliar los daños producidos por el terremoto de Lorca. Aquí si se puede apreciar esa extraordinaria y urgente necesidad.

7.- Se dicta el 10 de junio para luchar contra el desempleo mediante la modificación del sistema de negociación colectiva. Valen los comentarios anteriores.

8.- Se dicta el 1 de julio con el ambicioso objetivo de ayudar a los deudores hipotecarios, controlar el gasto público, cancelar las deudas municipales, fomentar la actividad empresarial y simplificar la administrativa. Los resultados están por ver.

9.- Se dicta el 19 de agosto y regula, con carácter extraordinario y urgente, cuestiones tan dispares como la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, la consolidación fiscal, y la elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011.

10.- Se dicta el 26 de agosto nuevamente para luchar contra el desempleo. Los resultados saltan a la vista.

11.- Se dicta asimismo el 26 de agosto con el fin de crear la Comisión de Regulación Económica Aeroportuaria, regular su composición y funciones, modificar el régimen jurídico del personal laboral de Aena, en definitiva tratar de resolver el problema “enquistado” de los controladores aéreos. Es evidente que no se trata un asunto surgido inopinadamente.

12.- Se dicta el 26 de agosto para modificar la Ley de Enjuiciamiento civil en materia de embargo preventivo de buques y competencia autonómica en el dominio público hidráulico. Solo cabe decir que la transformación de las normas procesales en España costó más de cien años.

13.- Se dicta el 16 de septiembre para reimplantar el Impuesto sobre el Patrimonio. Resulta grotesco que se invoque urgencia extraordinaria para un Decretazo cuyos efectos se declaran temporales y no se producirán hasta mayo de 2013.

La libertad de expresión y la SGAE


Es innegable que en nuestros días se ha producido una insólita ampliación de los cauces para desarrollar y hacer efectiva la libertad de expresión, me refiero a la web, INTERNET, la Red, sociedad de la información o como queramos llamarla, que ha proporcionado al ser humano una capacidad casi ilimitada en el tiempo y en el espacio de difundir sus pensamientos. Este modesto trabajo es una prueba de ello.

Sin embargo también es evidente y habitual la reacción que ello produce en los poderes políticos, económicos o facticos, el afán por acotar, cercenar y dejar sin efecto esa libertad; estamos presenciando como los gobiernos de distintos países establecen directa o indirectamente instrumentos de censura que coarten el ejercicio de esa libertad de expresión. En España tenemos un ejemplo claro con la Ley Sinde, que concede facultad al Poder Publico para que interrumpa la prestación de un servicio de la sociedad de la información que vulnere derechos de propiedad intelectual o para retirar los contenidos que vulneren los citados derechos.

Por ese motivo resulta gratificante y esperanzadora la lectura de una sentencia (7/7/2011) de la Audiencia Provincial de Barcelona que desestima demanda de la SGAE en la que solicitaba:

1) La cesación de la utilización en el sitio web, o en cualquier otro en el que pueda operar el demandado, de las obras musicales del repertorio de SGAE

2) La suspensión de los servicios prestados por la entidad de intermediación al demandado, respecto del sitio web citado;

3) La indemnización a la actora de los daños y perjuicios que se acreditaran, por la comunicación pública y reproducción en el período de 1 de julio de 2007 a la presentación de la demanda

4) La indemnización a la actora en la suma de 1.546,28 euros, IVA incluido, por el importe de las investigaciones efectuadas con carácter previo a la demanda

La Audiencia desestima y deniega esos pedimentos con una impecable y pormenorizada argumentación de la que cabe destacar lo siguiente:

a) El sitio web ofrece exclusivamente enlaces para descargas en redes P2P -u otros sitios web-, sin almacenar ningún tipo de contenidos audiovisuales y sin intervenir en las transmisiones realizadas en las redes P2P

b) El sitio web del demandado facilita u orienta a los usuarios de Internet la búsqueda de obras que luego van a ser objeto de intercambio a través de las redes P2P, pero en nuestro derecho ese favorecimiento no constituye ni reproducción ni puesta a disposición de la obra.

c) No realiza ninguna reproducción, ya que se limita a suministrar el link, a ofrecer un enlace, a través del cual, eso sí, se podrá llevar a cabo un posterior acto de comunicación pública del archivo compartido. El ofrecimiento del enlace no supone un acto de disposición del archivo, razón por la cual no cabe hablar de la "puesta a disposición" en que consiste la actividad tipificada en la letra i ) del artículo 20.2 LPI , como acto de comunicación pública.

d) La suspensión de los servicios prestados por la entidad de intermediación al demandado debe denegarse, ya que, como también se ha expuesto, no se ha considerado infractora la actividad de intermediación del demandado y, por tanto, falta el presupuesto necesario

El único “punto negro” de la sentencia es que admite la solicitud de la SGAE y anula la condena en costas contra esta entidad por considerar por un lado, la complejidad de las normas legales aplicadas, que pueden ser objeto de interpretaciones no coincidentes, y, por otro, la ausencia de precedentes judiciales, en España, sobre la materia. Confiemos en que no haya resultado excesivamente gravosa para el demandado su obligada defensa de la libertad de expresión

jueves, 22 de septiembre de 2011

EL DECÁLOGO DEL CASERO

I


Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”


II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.


III


Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.


IV


Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.


V


Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda TRES años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 
VI


No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.


VII


Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.


VIII


Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.


IX


Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.


X


Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

EL DECALOGO DEL INQUILINO



I


Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.


III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.



IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.


V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.


VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.


VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.


IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.


X

Acude a un Abogado en caso cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



martes, 13 de septiembre de 2011

ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO (2)

Aún cuando este tema ha sido tratado hasta tres veces aquí, parece interesante comentar brevemente una sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, veintiocho de julio de dos mil once, que resuelve, reducir la indemnización por desistimiento fijada por el Juzgado en 748.166 euros a 389.043,72 €.

Como antecedente del asunto hay que subrayar que en el contrato de arrendamiento se había pactado expresamente que en caso de desistimiento, la arrendataria vendría obligada a abonar a la arrendadora como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren para devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de 5 años.

Sin embargo la Audiencia acuerda moderar esa cantidad en atención a que no puede pasarse por alto la situación de crisis económica global, el desplome radical del mercado inmobiliario y la reducción drástica de la financiación tanto a particulares como a empresas, cuestiones éstas que por su notoriedad no precisan prueba y a las que no puede ser impasible este Tribunal, máxime cuando ha quedado demostrado que la falta de desarrollo urbanístico de la zona y la disminución drástica de población en esa zona supone un descenso de un 43 % de la clientela estimada para el establecimiento de la demandada, lo que supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria -y por circunstancias ajenas o extrañas a ella misma que en absoluto le son imputables- y al que no puede ser indiferente la parte arrendadora dada las dificultades actuales que tiene para arrendar el local desocupado para el mismo destino de supermercado, imponiendo la nueva coyuntura económica ya una rebaja en la renta ya una flexibilización de las condiciones del contrato, lo que constituye un indicio más de que el local no responde a las expectativas económicas para las que fue arrendado a la demandada.

viernes, 9 de septiembre de 2011

La novación de los arrendamientos

Antecedentes.





Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 9 de enero de 2002, en el que se pacta una duración indefinida y se hace constar: El presente contrato sustituye, anula y deja sin efectos cualquier otro anterior.



Existía un arrendamiento anterior firmado en 1969.



El arrendador pretende la resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo pactado por entenderlo finiquitado ya que la duración es anual renovable en función de la renta anual, una vez vencido el plazo mínimo de cinco años según lo dispuesto en la LAU de 1994.



El inquilino se opone por considerar que ese arrendamiento está sujeto al TRLAU1964 y por tanto goza de prórroga forzosa a favor del inquilino.



El Tribunal Supremo en sentencia de once de Julio de dos mil once, confirma la sentencia de la AP y desestima la solicitud de resolución del arriendo, por considerar que "el demandado e inquilino ocupó como ya se ha expuesto la vivienda en concepto de arrendatario desde 1969, sin que el contrato de 1971 ni el del 2002 pueda entenderse que alteró ese régimen jurídico, es decir la novación que se produjo en virtud del contrato de 1969, ha de ser calificada de simplemente modificativa y no extintiva de la relación anterior, puesto que del examen de los contratos se pone de relieve no solo que el modelo utilizado para la redacción de ambos contratos es idéntico, sino también que en él se mantienen en esencia las mismas cláusulas y condiciones contractuales, produciéndose una simple novación modificativa en cuanto al incremento de la renta que debía abonarse por parte del inquilino, así como también respecto al arrendador".



Así mismo recuerda que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de solo presunciones por muy razonables que se presenten en estas"


lunes, 5 de septiembre de 2011

Desahucio por obras inconsentidas.

La sentencia del Tribunal Supremo de trece de Julio de dos mil once desestima el recurso contra la sentencia de la AP de Jaén que declara resuelto un contrato de arrendamiento de local de negocio por obras inconsentidas, considerando como tales la modificación de la trayectoria de la canalización de las aguas fecales, que constituyeron un cambio en la configuración que, como obra fija y de fábrica, con clara vocación de permanencia, exigía el consentimiento de los arrendadores para su realización.

Se fundamenta esta decisión por entender que:

a) Las obras no eran de escasa entidad.

b) Pese a que existió una inundación de aguas residuales a consecuencia de un atasco en la red de saneamiento local, el demandado realizó las obras sin autorización ni conocimiento del arrendador.

c) No son apreciadas como urgentes para el uso adecuado del local pues sobrepasan la finalidad de arreglar o subsanar un elemento defectuoso y, también, las que permite llevar a cabo el artículo 110.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, porque la modificación del trazado de la red de abastecimiento excede del carácter necesario al que se refiere el precepto

d) Tampoco considera que la obra beneficie o mejore el inmueble, habida cuenta de que, al haberse llevado a cabo sin la autorización del Ayuntamiento, previó que se iba a ordenar la demolición de la obra con todos los gastos que ello supondría.