Consultas legales - 807 520 008

jueves, 27 de octubre de 2011

La necesidad del arrendador

La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de veintisiete de septiembre de dos mil once lleva a cabo un acertado análisis de la necesidad del arrendador como causa de extinción de un arrendamiento de vivienda.

En tal sentido cabe subrayar lo siguientes puntos:

1.- No cabe estimar la alegación del inquilino de que la vivienda reclamada no reúne unas condiciones mínimas acordes con el estatus de la arrendadora. No se puede pretender suplantar la voluntad de un tercero. Si la arrendadora desea residir en esa vivienda, única que consta que sea de su propiedad, sean cuales sean sus dimensiones y estado de conservación, no puede plantearse que no sea apta para unas supuestas exigencias. Eso lo tendrá que decidir ella misma.

2.- El concepto de necesidad no es un concepto jurídico determinado, sino que debe ser concretado en cada caso, por lo que el análisis judicial de los supuestos fácticos susceptibles de ser estimados como causa de necesidad presenta un gran casuismo. Por necesario no puede entenderse, a estos efectos, lo forzoso, impuesto u obligado por causas ineludibles, sino lo opuesto a la mera conveniente o a lo superfluo.

3.- Tal apreciación deberá hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que la norma se aplica (artículo 3-1º del Código Civil ), y que el sentido proteccionista que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 tuvo en su origen de la figura del inquilino decae parcialmente en la actualidad, tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa a partir del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril , y posteriormente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 ; por lo que el concepto de necesidad debe ser cercano al que tiene la sociedad, y aunque alejado del mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo tan estricto que haga ilusoria esta causa de resolución.

4.- En todo caso, la necesidad nunca puede ser autocreada, ni basarse en necesidades existentes cuando se arrendó y debe ser cumplidamente acreditada por el demandante.

5.- No puede solicitarse mientras el contrato de arrendamiento aún se halla en período contractual, pues se ejercita una causa de denegación de la prórroga.

6.- Reconocida la necesidad de ocupación del arrendador, no puede prevalecer ni oponerse al ejercicio de la acción los propios intereses o necesidades del arrendatario, porque la norma legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad de aquél; y justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, cede ante ella la del inquilino.

LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTÓRICOS

En el preámbulo de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos se expone que la denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario y se deben también considerar como arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

Esta norma fundamentalmente establecía la prorroga de estos arrendamientos hasta 31 de diciembre de 1997 en cuyo plazo el arrendatario podía ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca.

Así mismo se señalaba que el arrendatario en caso de abandono del arriendo o privación de su explotación en virtud de expropiación forzosa, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veinte de Octubre de dos mil once considera que el arrendamiento litigioso se encuentra sometido a la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos al cumplir el requisito exigido en ella y le resulta aplicable el derecho de indemnización por abandono de la finca.

Considera el TS que una cosa es el que día 31 de diciembre de 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad y otra las condiciones que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización.

En definitiva, la ley 1/92 modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos, en lo que respecta al derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, y al complemento indemnizatorio por abandono, sin la limitación temporal impuesta para el acceso.

Así mismo destacada doctrina científica ha manifestado que si el arrendador no quiere recuperar la finca, es decir, si no requiere al arrendatario para que la abandone, lo que ocurrirá será que, aun habiendo concluido el tiempo de prórroga, el contrato seguirá vigente por tácita reconducción, una y otra y otra vez. Pero mientras no se extinga definitivamente el contrato, y aunque se haya extinguido el derecho de acceso a la propiedad, el arrendador sólo podrá recuperar la finca mediante el pago de la compensación.

miércoles, 26 de octubre de 2011

Diccionario Jurídico del Alquiler - Enervar

Enervar: Beneficio que tiene el arrendatario/inquilino para paralizar el desahucio, pagando todos los alquileres debidos, antes de la celebración del juicio, al arrendador o poniéndolos a su disposición en el Juzgado o notarialmente.

Este beneficio no se podrá emplear si ya ha existido una enervación anterior o si el inquilino ha sido requerido previamente de pago, de modo fehaciente y con un mes de antelación.

Más información

¿Quieres consultar otro término sobre alquiler? 
Lee todas las definiciones en el Diccionario Jurídico del Alquiler

miércoles, 19 de octubre de 2011

Los Bancos/Cajas y los datos personales de sus clientes

Se están recibiendo por parte de clientes de Cajas y Bancos comunicaciones en forma de circular en las que después de informar de alguna cuestión, se manifiesta remitir “cláusula de protección de datos” y se afirma que conforme a la normativa vigente se entenderá otorgado el consentimiento para incorporarla a los contratos de forma tácita si no se manifiesta oposición en treinta días.

Esa cláusula tácitamente otorgada supone autorizar a la entidad bancaria para enviar publicidad y para ceder esos datos a otras entidades con fines de publicidad.

Si se examina la normativa vigente en la materia, Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) y su Reglamento de desarrollo no parece que el procedimiento antes descrito para la obtención de esa autorización sea muy correcto ya que incumple los siguientes requisitos:

-Que el responsable del tratamiento pueda conocer si la comunicación ha sido objeto de devolución por cualquier causa, en cuyo caso no podrá proceder al tratamiento de los datos referidos a ese interesado, una comunicación remitida en forma de circular masiva es imposible determinar si efectivamente no solo si ha sido conocida sino tan siquiera recibida por el interesado.

-Deberá facilitarse al interesado un medio sencillo y gratuito para manifestar su negativa al tratamiento de los datos. Exigir una comparecencia personal en las oficinas de la entidad o dirigir un escrito formal de negativa no parecen medios sencillos, máxime cuando la propia norma especifica que pueda efectuarse, entre otros, mediante un envío prefranqueado al responsable del tratamiento, la llamada a un número telefónico gratuito o a los servicios de atención al público que el mismo hubiera establecido.

En definitiva el sistema no parece cumplir el precepto general del art. 6 de la LOPD: El tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la ley disponga otra cosa.

martes, 18 de octubre de 2011

La propiedad intelectual de los diseños

En una reclamación judicial de honorarios profesionales de arquitecto la demandada, deudora de los mismos, al recurrir en casación invoca inconstitucionalidad por indefensión, producida por el acuerdo del Juzgado de 1ª Instancia de exceptuar del traslado de copias determinados documentos de los acompañados a la demanda, de los que no se ha aportado copia haciéndose saber a la parte demandada que dichos documentos se encuentran custodiados en la Secretaría del Juzgado, y le serán puestos de manifiesto para si a su derecho conviene proceder a su consulta.

La alegación de indefensión se fundamenta en que no resulta bastante la exposición de los documentos en la Secretaría en donde no pudo realizarse la instrucción en forma eficaz y, por consiguiente, no se pudo efectuar un estudio detenido de los defectos de los trabajos que constan en los mismos.

Se resalta al efecto que se trata de una documentación voluminosa y evidentemente técnica, la necesidad para el estudio y consulta de mesas especiales que utilizan Arquitectos, Aparejadores, y Delineantes Topográficos, no resultando idónea una Sala de Vistas, ni el estrecho espacio de la Secretaría Judicial, para extender mapas y planos y ser consultados por Letrados y Asesores

Se afirma también que solo se las ha dejado ver los documentos en "horas de oficina", los días en que la Sala de Audiencias del Juzgado no estaba ocupada, y vigilados por la presencia de la representación de la parte actora, que impedía hacer comentarios

Todo ello a juicio de la recurrente fundamenta la petición de nulidad de actuaciones por haber sufrido indefensión.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 7/10/2011) desestima este motivo de recurso por considerar que:

   a) Es razonable la restricción introducida en el trámite de traslado de copias -para preservar los derechos de propiedad intelectual de sus autores y evitar plagios y el aprovechamiento ilícito de los mismos por la entidad demandada-

   b) La forma que la demandada tuvo a su disposición el examen de la documentación debe considerarse suficiente a la finalidad de instruirse y procurar la defensa

   c) Es cierto que las circunstancias para la consulta no ofrecen las condiciones de comodidad y facilidad que hubieran permitido el traslado de copias, pero hay casos, como el de autos, en que se justifica la dificultad, pues no se ha impedido la suficiente instrucción y no consta que se limitaran a la parte las posibilidades -utilizó al menos cinco audiencias- de llevar a cabo el examen las veces que lo consideró necesario

El juicio monitorio de desahucio

De la lectura del preámbulo de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, -Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago,…- pudiera interpretarse que efectivamente se ha ampliado el objeto del proceso monitorio al desahucio por falta de pago de alquileres.

Sin embargo la realidad es otra, la única modificación operada en el proceso monitorio es la supresión del límite máximo de la deuda que se puede reclamar mediante este procedimiento.

Como también se señala en ese preámbulo, -El sobrevenido aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones, pero al propio tiempo ha puesto de manifiesto la necesidad de introducir profundas reformas para asegurar la sostenibilidad del sistema y garantizar que los ciudadanos puedan disponer de un servicio público de calidad-, desde esa perspectiva en el ámbito de los arrendamientos y en concreto del desahucio por falta de pago se ha introducido con el fin de agilizarlo la posibilidad de que el procedimiento, iniciado por demanda de juicio verbal finalice mediante decreto del Secretario Judicial requiriendo al demandado para que, en el plazo de diez días:

    a) Desaloje el inmueble

    b) Pague al actor

   c) En caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

    d) Comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Esto es a partir de la demanda se sustancia conforme a la normativa que regula el proceso monitorio.

Se trata a partir de la entrada en vigor de la Ley 37/2011 de permanecer a la espera de sus resultados en orden a garantizar que los ciudadanos puedan disponer de un servicio público de calidad.

miércoles, 5 de octubre de 2011

CONCLUSIONES DEL CONGRESO DE LA SOCIEDAD CIVIL

El Congreso de la Sociedad Civil ha elaborado las siguientes conclusiones cuyo conocimiento y difusión a nivel general tiene el máximo interés:

1.- Reforma constitucional que reconozca y potencie la Iniciativa legislativa popular , con: Reducción del número de firmas acreditadas necesarias; extensión de la iniciativa a materias propias de ley orgánica y de reforma constitucional; simplificación del procedimiento de presentación y de tramitación parlamentaria de la iniciativa popular; y finalmente, reconocer la iniciativa legislativa popular revocatoria de leyes aprobadas por el Parlamento.

2.- Reforma constitucional para la independencia judicial , por la que ningún militante de partido ni miembro de Gobierno y asimilados, puedan acceder al ejercicio de la función jurisdiccional.

3.- Transformar el actual Estado de las Autonomías y en general, crear una organización territorial del Estado eficiente susceptible de ser costeada.

4.- Reducción del número de Ayuntamientos allí donde el tamaño, la viabilidad económica y la proximidad, aconseje agrupar varios municipios y pedanías bajo un único órgano rector.

5.- El Articulo 2 de la Constitución . deberá quedar redactado como sigue: “La Constitución se fundamenta en la indisoluble unidad de la Nación Española, patria común e indivisible de todos los españoles, y reconoce y garantiza la igualdad y el derecho a la solidaridad, entre todas las regiones y provincias de España.”

6.- El Articulo 3 de la Constitución , en sus apartados 1 y 2, quedará redactado del modo siguiente.
3.1.- El castellano es la lengua española oficial del Estado. Su enseñanza, uso y aprendizaje es irrenunciable.
3.2.- Las demás lenguas españolas gozarán de protección estatal, pudiendo ser objeto de enseñanza y aprendizaje como segunda lengua a elección de los progenitores, pero nunca en detrimento del idioma oficial de España.

7.- Una nueva ley del Referéndum Popular , tanto consultivo como vinculante, ampliando las materias que puedan ser objeto del mismo, modificando las mayorías necesarias para su convocatoria y su aprobación, introduciendo los medios de la era digital en la que actualmente vivimos, constituyendo Internet una herramienta necesaria y práctica para el voto no presencial, con todas las garantías.

8.- Sistema financiero: Recapitalización con fondos públicos de las entidades financieras que lo necesiten, incluso nacionalizándola si fuera preciso, siempre antes del 31 de diciembre de 2011 . Aprobación de límites a la compra de deuda pública.

9.- Reforma del sistema de convenios colectivos , para que dejen de ser obligatorios.

10.- Obligación de que Sindicatos y Asociaciones empresariales presenten sus balances y cuentas de resultados en el Registro Mercantil, como hacen la totalidad de empresas y otro tipo de entidades empresariales y fundaciones en España

11.- Supresión de las subvenciones generalizadas por parte de todas las administraciones a todo tipo de empresas, fundaciones y organismos, salvo casos claros, y expuestos públicamente.

12.- Transferir el sistema de formación de los trabajadores, es decir, las políticas activas de empleo, a un organismo dependiente del Ministerio de Educación, sin intervención sindical.

13.- Reformar el Estatuto del Ministerio Fiscal, en todos los aspectos que limitan su independencia.

14.- Introducir modificaciones en el sistema de financiación de las elecciones, estableciendo límites a los gastos electorales, perfeccionando el sistema de control por parte del Tribunal de Cuentas.

15.- Reforma del Sistema Electoral Español, en orden a consagrar, incluso constitucionalmente, el principio democrático de “un hombre, un voto y con el mismo peso político.”

16.- Instar al Gobierno de la Nación y a las Cortes Generales, para que implementen herramientas digitales de democracia participativa y deliberativa .

17.- Eliminación de cualquier estatuto jurídico privilegiado para la clase política .

18.- Responsabilidad civil, o penal, para todas aquellas personas que gestionen irresponsablemente, o irregularmente, fondos públicos.

19.- Eliminación de la financiación pública de los partidos políticos, sindicatos, patronales, fundaciones de partidos y ONGs de dudoso servicio a la sociedad.

20.- Establecimiento por Ley de penas muy severas para aquellos jueces y fiscales que con abandono del derecho, dicten resoluciones o actúen por servilismo político o por motivos espurios de las personas físicas que encarnan el poder judicial en cada momento.

21.- Realizar una profunda reestructuración de las funciones y cometidos del Estado. Recuperar el principio de excelencia en la Administración Pública. Recuperar el principio de Administración Única y eficiente, descentralizando funciones para acercar el control del poder a los ciudadanos.

22.- Sin censura previa, se reclama una ley que regule la actividad de los medios de comunicación y que establezca responsabilidades civiles y penales capaces de disuadir de la utilización torticera de su poder, especialmente cuando se usa en calidad de terminal mediática de los partidos políticos

23.- Creación de una Facultad Universitaria de Administración Pública con el grado de licenciado para la formación de los futuros funcionarios, sin perjuicio de tener que superar las oposiciones que puntualmente se convoquen para los puestos específicamente demandados en cada convocatoria.

24.- Arbitrar el sistema para que cada electo responda directa y personalmente de sus decisiones políticas ante sus electores, al margen de cuál sea el partido político que lo nomine.

martes, 4 de octubre de 2011

Los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal: El sótano.

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de setiembre de 2011 reitera la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Los hechos debatidos se resumen en que bajo los locales comerciales de la finca existía una zona de aproximadamente 500 metros cuadrados, que no figuraba recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal y que no tenía reflejo registral alguno; indicaba que, pese a que la propietaria de los locales no ostentaba, ni tenía atribuido sobre tal espacio derecho alguno de uso exclusivo y excluyente, había procedido a horadar el forjado que separaba sus locales del espacio existente en el subsuelo que la actora consideraba común, para utilizar de modo exclusivo el mismo.

Ante ello la Comunidad reclamaba que se declarase que el espacio existente en la planta sótano, bajo los locales comerciales es un elemento común del edificio que pertenece en copropiedad a todos los propietarios de la finca para su uso y disfrute y que se condenara a la demandada a reponer el espacio comunitario en el estado en el que se encontraba antes de las obras de modificación realizadas.

El juzgado acogió la demanda y señaló que la demandada carecía de título sobre el sótano, que había realizado obras sobre el forjado, un elemento común, sin el imprescindible consentimiento de la comunidad y que no cabía legitimar como elemento privativo de hecho lo que con arreglo a derecho era un elemento común, como es el subsuelo de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal

Por el contrario la Audiencia Provincial en apelación indicó que los huecos que ahora configuran el sótano se dejaron sin hormigonar para que, tras la inspección municipal, se pudiera acceder por el propietario de los locales a esa zona; y valoró que el promotor de la obra atribuyó físicamente el espacio litigioso al propietario de los locales, aunque por los inconvenientes urbanísticos existentes, no se reflejara tal atribución en el Registro.

El TS revoca la sentencia de la Audiencia y ratifica el fallo del Juzgado reiterando la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Considera que el espacio litigioso no estaba descrito ni mencionado en el título de división de propiedad horizontal, tampoco en las modificaciones que, según consta en las actuaciones, se llevaron a efecto posteriormente.

Que los supuestos en los que esta Sala ha llegado a una conclusión diferente, se justificaban en la existencia de un error material en la descripción contenida en la escritura de división de propiedad horizontal o en las necesidades derivadas de un proceso de edificación.

Que la irregularidad probada por la sentencia recurrida, consistente en la falta de descripción del espacio, su ocultación, tras una inspección administrativa , para poder proceder a su apertura realizando actuaciones sobre un elemento común sin el consentimiento de la comunidad, no puede ser obviada, ni cabe, a pesar de ella, otorgarse la propiedad privada de 500 metros cuadrados a un copropietario, sin que exista título de propiedad, ni causa que pueda justificar tal atribución, y sin que estos metros cuadrados tengan su correspondiente reflejo a efectos de determinar los coeficientes de participación en la comunidad.