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viernes, 10 de agosto de 2012

La fusión de empresas y el alquiler


Una interesante sentencia del Tribunal Supremo, veinte de Julio de dos mil doce, condena a la empresa arrendataria a pagar a la arrendadora casi OCHO MILLONES de euros en concepto de incremento de alquileres por subarriendo o cesión de local de negocio.

La sociedad arrendataria realizó sucesivas fusiones con distintas sociedades de su grupo que posteriormente  fueron absorbidas por la principal.

La arrendadora solicitó judicialmente que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada, desde la fecha en que tuvo conocimiento de las fusiones, con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como en  el contrato de arrendamiento, el cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente:
Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria.

El TS considera de aplicación plena el art. 32 de la LAU al que las partes expresamente se habían remitido, por lo que es claro que el arrendador ostenta el derecho a elevar la renta que la norma establece.

No considera de aplicación el artículo 18.3 de la LAU, referido a arrendamiento de vivienda, y en el que se regula el momento a partir del cual resulta exigible, bien por el arrendador, bien por el arrendatario, la renta actualizada.

Invoca el Tribunal "la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
 
Destaca que el contrato que suscribieron las partes es de arrendamiento de local de negocio y no de vivienda y no estamos ante un supuesto de actualización de la renta sino ante el derecho del arrendador a percibir por disposición legal una elevación o incremento de la renta pactada y en vigor como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades de su grupo, como así resulta del contrato y de la propia Ley - artículo 32 de la LAU -, lo que impide utilizar la analogía para aplicar una normativa prevista para un caso tan concreto, como es el de la renta de vivienda, a un arrendamiento de local de negocio que las partes excluyeron de su ámbito material.