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sábado, 27 de octubre de 2012

Extinción del alquiler por declaración de ruina


El art. 28 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos señala como una de las causas de extinción del contrato de arrendamiento, la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

En la anterior ley de arrendamientos Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, se contempla esta causa de extinción si bien de modo más exigente para el arrendador.
El art. 114.10 prescribe: El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: (...)
10.   La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad Municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada.

Esta exigencia de expediente contradictorio con audiencia de los inquilinos es lógica habida cuenta de la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos anteriores a 1985 y que el expediente de ruina podía ser una forma de acabar con arriendos interminables.

Es interesante subrayar lo que señala la STS de 28 de septiembre 2001 , cuando el arrendatario no comunica ni exige al arrendador que realice las obras precisas para el buen uso del inmueble arrendado, que termina en ruina, no son aplicables los art. 1.554.2 CC y 107 LAU/1964.

En el momento actual los Tribunales han atenuado esa exigencia considerando que no cabe invocar falta de citación en el expediente de Ruina por un arrendatario  que ha tenido conocimiento de su existencia y de los distintos trámites seguidos en orden a las fases y formas de demolición del inmueble donde se encuentra el local que lleva en arrendamiento e incluso presentó escrito donde se pronunciaba sobre la ruina que amenazaba al inmueble entero (SAP Badajoz 5/06/2012)
 
En la actualidad la Ley vigente de 24 de noviembre de 1994 , contempla la situación bajo el epígrafe "Extinción del arrendamiento" y sólo lo decreta por causa de pérdida (física como jurídica) de la finca no imputable al arrendador, subjetivizando la norma al introducir el concepto de culpa, prescindiendo de la regla objetiva, concurrencia de que el importe de las obras superase el 50% del valor de la cosa arrendada. La Ley resulta en este punto novedosa respecto de la anterior, para la que era indiferente la negligente conducta de los propietarios. (STS 15/02/1996).