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domingo, 2 de diciembre de 2012

¿Un almacén de perfumería es alquiler de local de negocio?


Se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento, pactado en 1979, de un recinto con destino a servicio de almacén, por considerar que se trata de un alquiler asimilado a local comercial y cabe por tanto la exigencia de su extinción una vez transcurrido el plazo señalado  desde la entrada en vigor de la  Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, conforme a su Disposición Transitoria 4ª, apartado 3º, y de la Disposición Transitoria 3ª, apartado 4º.

El Tribunal Supremo (s. 26/11/2012) confirma las sentencias anteriores y rechaza esa petición por considerar que se trata de un arrendamiento de local de negocio en sentido propio, pues la actividad pactada y llevada a cabo no es la de depósito o almacén, sino comercial.

Desestima el primer motivo de recurso, infracción del artículo1281.1 del Código Civil, puesto que  la sentencia recurrida ha negado que la expresión «almacén de perfumería» correspondiera como sinónimo a otro de mero depósito y, tras analizar la prueba practicada, ha colegido que en el local arrendado se ha desarrollado, desde su inicio, una actividad comercial de venta al por mayor de productos, lo cual lleva a la consideración de que el arrendamiento tiene la naturaleza de local de negocio.

Estas conclusiones no pueden ser calificadas de ilógicas, irracionales o arbitrarias, sino al contrario, acordes con la actividad probatoria efectuada durante el proceso, y determinan que la interpretación establecida en la instancia debe mantenerse.

También se rechaza el segundo motivo de recurso, infracción de los artículos 1 y 5.2. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , así como los apartados 1 y 3 de la Disposición Transitoria 4ª, en relación con la Disposición Transitoria 3ª, regla 2ª, apartado 4º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, referentes a que, para valorar que un inmueble se utiliza como local de negocio, es esencial que esté abierto al público en general y aduce que en dichas resoluciones la figura de «local asimilado» no depende de la actividad ejecutada en su interior, que puede ser clandestina y desconocida para el arrendador, sino de su condición de local abierto o no al público.

Considera el TS que la discrepancia de la recurrente se aparta de los razonamientos esenciales de la sentencia impugnada, donde no se plantea que la actividad de venta al por mayor resulta accesoria, sino que constituye la labor real y efectiva en el local arrendado, como se ha demostrado en las actuaciones.

En definitiva se concluye que es que la Disposición Transitoria aplicable de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para concretar la duración máxima del contrato es la 3ª, apartado 3º, de este ordenamiento, que la fija en un máximo de veinte años, a partir de la entrada en vigor de la citada normativa.