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jueves, 29 de marzo de 2012

El Acoso inmobiliario en los Tribunales (II)

Como continuación a un anterior trabajo sobre este asunto, a continuación se exponen distintas resoluciones judiciales en relación con supuestos de coacciones en las relaciones entre casero e inquilino:

I.- SAP Cáceres 5/05/2012: Hechos: Los inquilinos desisten del contrato (en sus palabras, lo "rescindieron") antes de llegar a tomar posesión efectiva de la vivienda, y se niegan a entregar las llaves si no les devuelve l afianza, la arrendadora cambia la cerradura.

No se considera la existencia de coacciones puesto que los denunciantes habían perdido su derecho a tomar posesión de la vivienda una vez que habían optado por rescindir el contrato y, por tanto, la acción de la denunciada no les impidió realizar algo a lo que tuvieran derecho, como exige el tipo penal que nos ocupa.

II.- SAP Zaragoza 21/02/2012: Hechos: Inquilino de una habitación en el periodo junio/octubre 2011. El 17 de octubre el arrendador cambio la cerradura de entrada en dicho domicilio. No se ha probado que el contrato de alquiler estuviera en vigor en dicha fecha ni que el inquilino no fuera avisado de que el arrendador iba a proceder a efectuar dicho cambio. Dos días después del cambio de cerradura el inquilino pasó por la vivienda a llevarse los enseres que había dejado permitiéndole el arrendador el acceso para cogerlos y dejándole incluso que se duchara en la casa.

No se aprecia la existencia de coacciones.

III.- SAP Madrid 9/02/2012: Hechos: El arrendador cambió la cerradura del domicilio de su propiedad, privando así al arrendatario, quien vivía en dicho domicilio en virtud de un contrato de alquiler acordado entre las partes, de la entrada al mismo.

Se revoca la sentencia del Juzgado considerando los hechos como delito y no como falta en atención a que: El delito de coacciones consiste en la realización de una violencia personal para impedir al otro realizar algo no prohibido o para obligar a otro a hacer lo que no quiere, sea justo o injusto, siempre en contra de la libertad del obligado y sin legitimación para su realización. El núcleo central de la conducta consiste en imponer con violencia una conducta a otro a través de diversas modalidades de actuación, la violencia física, la psíquica y la denominada violencia en las cosas. Por lo tanto, la intensidad del acto violento es lo que determina únicamente la distinción entre el delito y la falta. En el presente caso se ha procedido a un cambio de cerraduras cuando el inquilino habitaba la vivienda, con la consiguiente pérdida de la posesión durante dos meses y pérdida también de parte de sus enseres que fueron destruidos y de otra parte que fueron guardados por el autor, sin que conste su restitución. En tales circunstancias los hechos son constitutivos de delito.

IV.- S. Juz. Penal 28 de Barcelona de 7/02/2002: Hechos: Los acusados propietarios de la vivienda a sabiendas de que la inquilina carecía de agua corriente en su domicilio y luz eléctrica en la escalera de la finca desde el año 2008, así como vivía en condiciones insalubres por filtraciones de agua y humedades en la vivienda que habitaba, nada hicieron para remediarlo en su cualidad de dueños, conscientes de que ello alteraba el derecho a disfrutar la finca por aquélla.

Se aprecia delito de coacciones en la modalidad de impedir el legítimo disfrute de una vivienda puesto que la legislación penal establece expresamente la criminalidad de esos hechos, sin perjuicio de que en paralelo existan otros cauces de protección, sea la civil, la administrativa o la laboral, al igual que en modos similares ocurre en otros ámbitos del Derecho, lo que en absoluto permite que el principio de mínima injerencia se sirva indiscriminadamente para desvirtuar una opción legislativa bien clara, como es la de perseguir actos u omisiones directamente dirigidos a vulnerar el derecho de legítimo disfrute de una vivienda, en el caso analizado por una inquilina, durante varios años de duración y con efectos sangrantes en la vida cotidiana de la misma que inevitablemente suprimen la hipótesis de bagatela que pudiera objetarse para esquivar el uso del Derecho penal. A su vez conviene recordar que los actos de violencia en las personas o en las cosas en el ámbito del denominado mobbing inmobiliario no son exclusivamente tributarios de los titulares dominicales o dueños de una finca, sino de cualquiera que los cometa con la finalidad de, en este caso, impedir el legítimo disfrute de la vivienda, anotando igualmente que el tipo penal no precisa de un ánimo específico más allá de ello.

V.- SAP Barcelona 20/12/2011: Hechos: Los adquirentes de una vivienda arrendada, conocían perfectamente el estado interior de la misma, su inidoneidad para ser habitada por eficiencias que debían ser reparadas por la propiedad, omitieron realizar las obras necesarias para dejarla en condiciones de ser usada conforme al contrato en su día suscrito.

No se aprecia delito de coacciones puesto que, por más que resulte un hecho indubitado que en las viviendas arrendadas no se ejecutaron las obras que se precisaban para reparar las deficiencias existentes en las mismas, las que venían de antes de acceder a la propiedad del inmueble los acusados, esto no obedeció al propósito de forzar a la inquilina a abandonarlas para ulteriormente alquilarlas o venderlas al precio de mercado, uniéndose a ello la existencia de dudas acerca del efectivo uso de la posesión de la finca por la inquilina, lo que supone un elemento que debilita la afirmación de que estaba sometida a una fuerte presión psicológica para que abandonase la vivienda, objetivamente imputable a las omisiones de los acusados, determinando todo ello que no quepa considerar concurrente la "violencia" en sentido técnico que se precisa para poder entender perpetrado el delito de coacciones por el que se formuló acusación.

miércoles, 28 de marzo de 2012

La ‘ayuda’ a los damnificados por la burbuja inmobiliaria

En uno de sus múltiples decretos leyes, el sexto del año, el Gobierno ofrece la posibilidad de una denominada reestructuración de deudas hipotecarias, para aquellos deudores, situados en el umbral de exclusión es decir que reúnan los requisitos que a continuación se exponen:

I.- Que su banco acreedor se haya adherido al código de buenas prácticas anexo al decreto ley citado.

II.- Que el crédito hipotecario se refiera a una vivienda cuyo precio de adquisición esté entre 120.000 y 200.000 euros dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

III.- Que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta

IV.- Que la vivienda no haya sido gravada con cargas posteriores.

V.- Que ni el deudor ni ninguno de sus familiares convivientes tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VI.- Que no existan avalistas o fiadores o si existen no tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VII.- Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar


La llamada reestructuración de deudas hipotecarias consiste en:

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Es decir durante esos cuatro años el deudor solo pagará intereses, quedando el capital intacto.

b) Se amplía el plazo de la hipoteca a cuarenta (40) años a contar desde que se inició.

c) El interés aplicable a partir de esa reestructuración será el Euribor+0,25. La verdad es que podía haberse fijado un tipo fijo y moderado para toda la vida del préstamo.

d) Se prohíben las comisiones por amortización parcial anticipada durante diez años. Es decir durante ese plazo el deudor podrá pagar anticipadamente parte de su deuda sin que le cobren comisión por ello.

A quienes resulte inviable el plan anterior, es decir en los casos que la cuota mensual resultante sea superior al 60% del conjunto de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de la deuda.

Esta quita, rebaja definitiva, de la deuda es facultativa para el banco, puede concederla o denegarla.

Esta rebaja será o bien del 25% o bien el resultante de este complicado cálculo:

1.- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

2.- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido


La solución alternativa es la dación en pago decretada por el Gobierno, con análogos requisitos lo que la hace impracticable quizá por tanto la recomendación es que, en los casos en que ‘perder la vivienda’ es lo menos malo, convenga dejar al banco que ejecute y esperar que el juzgado aplique la doctrina del Auto de la Audiencia de Navarra, impidiendo el embargo de más bienes.


martes, 27 de marzo de 2012

Las vacaciones reguladas por Decreto Ley.

Con el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio el Gobierno dicta normas, regulando con carácter de urgencia y rango legal el sector turístico, en las materias antedichas.

A la vista de ello parece interesante un breve resumen de dicha normativa:

Definiciones:

Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación

Se entiende por contrato de producto vacacional de larga duración aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

Se entiende por contrato de reventa aquel en virtud del cual un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.

Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

Se entiende por empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad económica, negocios, oficio o profesión y cualquier persona que actúe en nombre o por cuenta de un empresario.

Se entiende por consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.

Principios:

Un derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o un producto vacacional de larga duración no podrá comercializarse ni venderse como inversión

La información publicitaria constará en papel o en cualquier otro soporte duradero. Por soporte duradero se entiende todo instrumento que permita al consumidor o al empresario almacenar la información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el futuro durante un período apropiado a efectos de esa información y que permita reproducir sin alteraciones la información almacenada.

Antes de la celebración del contrato, el empresario pondrá explícitamente en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y la duración del plazo para ejercerlo, así como la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo.

En los contratos regulados en este real decreto-ley, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales.

En estos contratos se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento o antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar.

Los consumidores no podrán renunciar a los derechos que se les reconoce en este real decreto-ley.

El incumplimiento por las empresas de las disposiciones de este título será sancionado como infracción en materia de consumo.

martes, 20 de marzo de 2012

Reparaciones necesarias en alquiler de renta antigua

La normativa sobre residencias de ancianos exige la realización de obras -rebajar la elevación del suelo de tres baños, ensanchar seis puertas en 1.ª planta, tres en planta baja y la de entrada, hacer correderas las puertas de baños y aseo, e instalar un aparato elevador-todo por importe de 49.125 euros, en un local con arrendamiento anterior a 1985.

El arrendatario pretende que dichas obras sean sufragadas por el arrendador por considerarlas reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido (art. 107 del TRLAU de 1964)

Tanto en primera instancia y apelación, así como en casación (STS 20/02/2012) es desestimada esta demanda en atención a las siguientes consideraciones:

En el contrato aparece acordado que la arrendataria realizará, por su exclusiva cuenta y riesgo, las obras de adaptación para el giro pactado que estime oportunas, las cuales no debilitarán la resistencia del edificio y quedarán en beneficio de la propiedad, debiendo estar terminadas en el plazo máximo de un año. Por tanto, queda claro que el pacto excluía cualquier obligación de la propiedad en orden a la adaptación del edificio arrendado para el uso a que se le iba a destinar por los arrendatarios.

Las obras que se tenían que hacer en el local arrendado eran meras obras de adaptación, por lo que en atención al contrato suscrito por las partes y a lo dispuesto en los artículos 107 y 110 LAU 1964, debían ser sufragadas por el arrendatario, pues no eran obras necesarias para la conservación del inmueble.

Es evidente que no pueden considerarse como necesarias para la conservación del local arrendado unas obras cuya necesidad no viene determinada por el mal estado del local, ni por una exigencia legal de adaptación del local a una normativa desligada de la actividad que en él se lleva a cabo, sino que viene determinada precisamente por la exigencia de adaptación del local a una normativa que afecta directamente a la actividad que en él explota la arrendataria, y que entró, además, en vigor mucho después de que el contrato se celebrase, de tal manera que, incluso acudiendo al contenido del contrato, si la arrendataria se obligó en el contrato a realizar por su exclusiva cuenta y riesgo las obras de adaptación para el giro pactado (condición 4.ª del contrato), con más razón habrá de realizar por su cuenta las obras de adaptación del local a ese mismo giro, determinadas por una normativa reguladora de la actividad, que entró en vigor cuando ya llevaba explotando el negocio varios años. Se trata, por tanto, de obras no sometidas al régimen de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964 , y que el arrendador no tiene obligación de costear.

La conservación a que se refiere el art. 107 del TRLAU de 1964 es la que consiste en mantener en buen estado los techos, suelos, paramentos verticales, ventanas, tomas de agua y energía y demás componentes del edificio, de forma que el mismo sea habitable y reúna las condiciones necesarias para ser utilizado por el arrendatario, excluyéndose del concepto aquellas obras adaptativas para ajustarse a las necesidades específicas de cada inquilino, ya que, entender lo contrario, llevaría la insostenible consecuencia de afirmar que el arrendador está permanentemente obligado a acometer inversiones que, en realidad, están únicamente vinculadas a la actividad mercantil que desarrolla el arrendatario.

sábado, 17 de marzo de 2012

¿Es imprescindible el Congreso de los Diputados?


En la Constitución española (art. 66.2) se declara que la potestad legislativa del Estado reside en las Cortes Generales.

Por otra parte el art. 86 establece que en caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes -el subrayado es mío-.

Pues bien, en el BOE de hoy, 17 de marzo de 2012, aparece el noveno decreto ley de este año.

Ello  significa que el Gobierno de la nación prescinde del Congreso de los Diputados e invade su competencia exclusiva, legislando con carácter provisional e invocando de nuevo un supuesto de extraordinaria y urgente necesidad.

Lo verdaderamente insólito es que desde 1 de enero de 2011, en menos de 15 meses con cambio de gobierno incluido, se han producido veintinueve (29) ocasiones en las que el Poder Ejecutivo  ha considerado que existía esa extraordinaria y urgente necesidad y el Congreso se ha limitado a ratificarla, convirtiendo lo provisional en definitivo, manifestando con ello que el Poder Legislativo es perfectamente prescindible.

Si no temiera aburrir sería interesante examinar pormenorizadamente cada uno de esos ventinueve supuestos para intentar encontrar su extraordinaria y urgente necesidad, basten dos ejemplos:
A.-  La reimplantación del Impuesto sobre el Patrimonio (RDL 13/2011) en el que se invocan razones de urgente necesidad para lograr unos efectos fiscales que se declaran temporales y que no se producirán hasta más un año después
B.- El penúltimo, por ahora, decretazo (RDL 8/2012) cuya razón de extraordinaria y urgente necesidad es regular los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Referido solamente al presente año 2012, el Gobierno ha dictado nueve (9)  Decretos leyes y del legislativo solamente han emanando reformas de sus propios reglamentos y del defensor del pueblo.

En un momento como el actual en el que parece absolutamente necesario evitar gastos superfluos, es evidente el cuantioso costo que significa el mantenimiento y funcionamiento del Congreso y del Senado, que según se desprende de los anteriores datos, son cuanto menos de dudosa necesidad.
Por lo tanto si, como afirmaba un prestigioso político de la transición y parece ser cierto, "Montesquieu está enterrado" y por lo tanto el supuesto poder legislativo solo es una caja de resonancia del Gobierno, o su instrumento para dar una apariencia de que sigue existiendo la 'división de poderes' el costo de esta institución es perfectamente prescindible.

domingo, 11 de marzo de 2012

Locales en alquiler y venta: Una idea imaginativa


Produce desánimo al pasear por las calles observar, donde no hace mucho había florecientes comercios, tantos  locales abandonados y sucios con el eterno cartel 'Se alquila o Se vende'.

Por eso, no sorprende el reciente anuncio de un propietario que cansado de mantener su local cerrado y correr con los gastos ha decidido alquilarlo por 1 euro al mes. En tal sentido se ha adelantado a las medidas del Gobierno, ya que ese 'alquiler simbólico' es por dos años.

Sin perjuicio de lo meritorio de esa iniciativa, puede tener sus contras: durante esos dos años el propietario carecerá de beneficio y eso puede conllevar problemas fiscales, por una parte la AEAT puede imputarle en IRPF  un rendimiento que no ha percibido o bien la oficina fiscal autonómica considerarlo donación y por tanto sujeta a ese Impuesto.

Existe sin embargo una propuesta más imaginativa y no sujeta al anterior problema, tan antigua como el Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen (Art. 239)

Con base en este contrato mercantil, el dueño del  local aportará al negocio el uso y disfrute de ese local durante el tiempo que se pacte, con participación de los resultados en la proporción que acuerden.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna  y los acreedores sólo tendrán acción contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

El partícipe, que aporta el uso temporal del local, tiene derecho a  la liquidación que deberá rendir  transcurrido el plazo pactado, el  titular del negocio, quien rendirá cuenta justificada de sus resultados.

jueves, 8 de marzo de 2012

La obligación de residir en vivienda de renta antigua

Aunque lo más lógico es que cada vez queden menos supuestos a los que sea aplicable la exigencia que da título a estas líneas, hay que recordar que si el inquilino de renta antigua deja desocupada más de seis meses durante el año sin justa causa, tiene el riesgo de perderla. (art. 62 LAU1964).

En tal sentido una razonada sentencia de la Audiencia Provincial de Vigo (17/01/2012) recuerda y subraya una serie de principios y matizaciones que conviene conocer:

Ocupar una vivienda es utilizarla adecuadamente para el fin a que esté destinada, y si este es el de servir de morada o domicilio del ocupante, ha de existir total equivalencia entre la actividad de ocupar una vivienda y el de habitarla de modo real y efectivo como domicilio y hogar propio y estable.

Esta ocupación es el uso lógico, normal y común del connatural destino de una vivienda, permaneciendo en ella y realizando los actos principales de la vida, comer, dormir, estar.

No lo es la mera ocupación de la vivienda con los muebles y enseres correspondientes para su uso, aunque se visite periódicamente para su conservación o limpieza o incluso aunque se ocupe por personas distintas al arrendatario, en este supuesto sus hijos, pues el sujeto de la relación contractual es la persona del inquilino.
No basta para considerar ocupada la vivienda a estos efectos, cualquier situación o actividad posesoria que se realice por parte del inquilino sobre la vivienda arrendada, siendo la desocupación compatible con su uso esporádico, aunque se lleven a cabo en ella algunos actos domésticos aislados y de manera ocasional, como son la limpieza y vigilancia del inmueble o incluso el hecho de pernoctar en él circunstancialmente.

Esto es consecuencia jurídica de la obligación general que tiene todo arrendatario de destinar la cosa arrendada al uso o servicio pactado. La utilización de la vivienda constituye así, no sólo un derecho del inquilino, sino también una obligación. (SAP Barcelona 19/06/2002)

Recuerda también la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto que esta protección privilegiada al inquilino únicamente puede tener su justificación en el interés social o en la situación de necesidad del arrendatario por lo que no pueden favorecerse con el beneficio de la prórroga forzosa quienes con demostración innegable de falta de necesidad e incumplimiento de la obligación de uso establecido en el artículo 1555 del Código Civil dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia.

En resumidas cuentas la desocupación no ha de interpretarse en sentido literal y absoluto, sino como la falta de uso de la vivienda normal y adecuado a su destino, pactado y conforme a su naturaleza propia, que es servir de hogar familiar, morada o domicilio del ocupante, habitándola personal y materialmente durante la mayor parte del día y realizando en ella los actos propios que de modo principal integran la vida doméstica y hacen que la vivienda pueda estimarse el lugar de residencia habitual del arrendatario.

lunes, 5 de marzo de 2012

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales

En Junio de 2010 se introduce en el Código Penal como figura delictiva el acoso inmobiliario por Ley Orgánica 5/2010, transcurrido más de un año puede ser interesante considerar la aplicación que los Tribunales han hecho recientemente de esta reforma penal:

I.- La AP de Segovia en Auto de veintitrés de Enero de dos mil doce rechaza continuar la investigación del presunto delito de coacciones solicitada por la recurrente por entender que hecho de que la abuela del menor tenga en su poder un juego de llaves del inmueble que, al parecer, aquél ha heredado de su padre, llaves que en su día le fueron dadas por el difunto habida cuenta que convivía con la denunciada, y que no las entregue a la denunciante, en absoluto constituye indicio suficiente de la comisión de un delito de coacciones, tampoco en el subtipo regulado en el párrafo tercero del art. 172. 1 del CP . Ni se ha ejercido vis física o psíquica por parte de la denunciada -o al menos nada se dice al respecto en la denuncia-, ni mucho menos se está impidiendo al menor el ejercicio de su supuesto derecho de propiedad o del legítimo disfrute de la vivienda, (...)le bastaría al menor (a su representante legal) con cambiar la cerradura para disfrutar plenamente y con exclusividad de su derecho dominical sobre el inmueble.

II.- La AP de Madrid en Auto de veinticuatro de octubre de dos mil once declara: Sin lugar a dudas, esta controversia suscitada entre las partes y la consiguiente interpretación del contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas, debe de ventilarse ante la jurisdicción civil donde obtendrán adecuada respuesta a sus pretensiones, por lo que procede confirmar el sobreseimiento acordado, pues los hechos denunciados no son constitutivos del delito de coacciones imputado sin que la circunstancia de que el propietario del inmueble ejercite las acciones de desahucio por falta de pago que le confiere nuestro Derecho lleven aparejado un acoso o mobbing inmobiliario como pretende el recurrente, máxime cuando el propio denunciado reconoce haberse retrasado en el pago de las rentas
III.- La AP de Burgos en Auto de diecinueve de Octubre de dos mil once declara no haber lugar a la medida cautelar de suspensión de la diligencia de posesión de la vivienda, por entender  que que lo que se imputa en esta causa es un delito de acoso inmobiliario de los arts. 172.1 y 173.1 del CP ., respecto de unos hechos que vienen siendo analizados en los distintos procedimientos civiles seguidos entre las partes.
Por tanto, y, sin prejuzgar el contenido de la conducta imputada -lo que se verificará en el momento procesal oportuno-, y a la hora de adoptar en vía penal una medida cautelar tan gravosa como la solicitada, no puede entenderse cumplido el primer requisito exigido por la Jurisprudencia para la adopción de una medida cautelar como la de autos
IV.- La AP de Barcelona  en Auto de diecinueve de Julio de dos mil once, anula el sobreseimiento y ordena seguir adelante la instrucción de un supuesto acoso inmobiliario porque existen una serie de conductas activas como son el hecho de que en la escalera no haya luz por encontrarse desconectadas las cajas, y las manifestaciones del recurrente de que el acusado le presiona cuando se lo encuentra diciéndole que se tiene que marchar y que busque otra vivienda. Existen indicios de que el estado lamentable del inmueble se debe a la intención del acusado de que los inquilinos abandonen el inmueble, pues ha reconocido haber entrado en negociaciones con una promotora para derribar la finca y construir obra nueva. Por tanto, y ante la falta de declaración del resto de vecinos del inmueble, cabe concluir que existen indicios de que los hechos sean constitutivos de un delito de coacciones del art. 172 del CP , no estando justificado en este momento el sobreseimiento de la causa.
V.- La AP de Madrid en sentencia de ocho de marzo de dos mil once considera la existencia de coacciones en el hecho de que la parte arrendadora incumple sus obligaciones y no atiende los gastos por suministro de luz a las partes comunes. Razón por lo que se ha cortado tal suministro de luz, lo que origina una situación de dificultad y perjuicio para el inquilino denunciante y su esposa, personas de avanzada edad, quienes se ven privados del calentamiento del agua de su vivienda, pues se nutre de placas solares, de modo que si falta la electricidad no entra en funcionamiento el acumulador de agua caliente que, con tres ramales independientes, va a cada vivienda. No es que la parte arrendadora tenga obligación de pagar el consumo de agua caliente, pues el consumo del agua lo pagan los ocupantes de las viviendas, pero aquella sí está obligada a pagar los gastos comunitarios que, como la luz del inmueble, excedan de la parte en que a ellos contribuyen los inquilinos, de modo que al no atender a tal suministro de luz determina que no llegase agua caliente a las viviendas. Actuación que, sin perjuicio de las mayores o menores dificultades económicas que atraviesan la sociedad, está presidida por el propósito de que los inquilinos soporten unos mayores gastos no estipulados y hacerles incómoda su situación para provocar que acepten una subida del alquiler o desalojen el edificio

viernes, 2 de marzo de 2012

¡ LA AGENCIA TRIBUTARIA AVISA !

En el BOE, número 52 del jueves 1 de marzo de 2012 se publica Resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Aunque ya ha transcurrido casi el primer trimestre de este ejercicio conviene difundir DIEZ de los ámbitos, circunstancias o actividades en los que se anuncian medidas para evitar el fraude fiscal, conforme a ese Plan Anual para 2012:

1.- El control integral de la importación y venta de mercancías procedentes de terceros países, fundamentalmente, de Asia.

2.- Las actuaciones de investigación para el descubrimiento de los arrendamientos no declarados de viviendas y locales de negocio. La explotación conjunta de la información obtenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modelo 100) y de Consumo de energía eléctrica (modelo 159), y de la proporcionada por el Catastro permitirá desarrollar una intensa campaña de control de viviendas y locales comerciales con el fin de poner de manifiesto aquellos en los que, pese a existir indicios relevantes de su uso cotidiano por personas físicas o jurídicas distintas de sus propietarios, no son declarados como arrendados.

3.- El empleo de facturas falsas con el fin de minorar el pago de impuestos.

4.- Se perseguirán los entramados que abusan de formas societarias, mediante los cuales profesionales, artistas y deportistas utilizan sociedades para deducir indebidamente, a través de ellas, sus gastos particulares.

5.- Serán objeto de un estrecho seguimiento las operaciones con pago de efectivo de elevado importe. Se mantendrá la investigación de las operaciones en las que se hayan utilizado billetes de alta denominación, con el objeto de localizar rentas o patrimonios no declarados. Igualmente, se analizará de manera sistemática la información contenida en la declaración de movimiento de efectivo del modelo 171 y las declaraciones S1 sobre movimientos de efectivo por el territorio nacional así como las entradas y salidas al exterior y su relación con el volumen de importaciones realizadas por las personas y entidades pagadoras.

6.- La persecución del contrabando de cigarrillos que experimenta en la actualidad un importante incremento, entre otros factores, por la crisis económica.

7.- Actuaciones dirigidas a acreditar que la titularidad de bienes de alto valor corresponde realmente a las personas físicas que los utilizan.

8.- Información de todas las escrituras públicas formalizadas ante Notario mediante el acceso directo y por vía telemática al Índice Único Notarial

9.- Acciones presenciales en determinados polígonos industriales o zonas geográficas para sacar a la luz actividades económicas no censadas o con empleo de medios humanos o materiales no declarados

10.- Datos de consumo de energía a fin de localizar inmuebles donde se puedan estar desarrollando actividades productivas no declaradas.

Etc. Etc.

jueves, 1 de marzo de 2012

Gastos de Comunidad de los locales comerciales

El dueño de dos locales comerciales se niega a pagar a la Comunidad lo correspondiente a los gastos del canon de playa, agua caliente, centralita y gastos de seguridad social y salarios inherentes a dicha centralita, por considerar que no se le puede exigir contribuir al pago de servicios de los que no disfruta.

Aunque el Juzgado de 1ª Instancia admite parcialmente ese razonamiento, tanto la Audiencia Provincial como el Tribunal Supremo -sentencia veinte de Febrero de dos mil doce- lo desestiman por completo en atención al siguiente razonamiento:

Cada comunero debe hacer frente a los gastos de sostenimiento del inmueble con arreglo a su coeficiente de participación. Si la determinación de tal coeficiente puede estar equivocada o  ser modificada, en tanto no se establezca tal alteración por los cauces legalmente establecidos, el copropietario está obligado a contribuir en proporción a su coeficiente de participación.

La cuestión planteada por el recurrente, respecto a si existen determinados gastos comunes a los que el comunero que no se beneficia de ellos no está obligado a hacer frente, es una cuestión ya resuelta por esta Sala, que ha puesto fin a la contradicción jurisprudencial denunciada por el recurrente. La STS de 29 de mayo de 2009 ha declarado como doctrina jurisprudencial que: Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.

La afirmación del recurrente de que no recibe estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada por esta Sala, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STS de 22 de julio de 1999 citada por el recurrente, o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente.