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lunes, 30 de abril de 2012

Ascensor y Comunidad de Propietarios


Una reciente sentencia del  Tribunal  Supremo (12/4/2012) resuelve a favor del propietario que había votado en contra de la instalación de ascensor en la Comunidad.

Hechos:  Se pretende instalar el ascensor en el patio común de la casa, único lugar posibilitado para la colocación del elevador, con la ocupación del mismo, cuyo uso y disfrute exclusivo pertenece a la demandada, que se opone a dicha instalación.

El Tribunal Supremo acoge dicha oposición considerando que la  Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la redacción dada por la Ley 51/2003, establece un nuevo sistema de mayorías para la adopción de determinados acuerdos de la Junta, según dispone su artículo 17.1, párrafo tercero , pues si se pretende un acuerdo sobre la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de persona con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Sin embargo, si la innovación supone la privación a un propietario de un elemento común, usado y disfrutado de forma privativa, es necesario, como requisito añadido, el asentimiento expreso del comunero perjudicado, como avisa el precepto recién mencionado en primer lugar, con la expresión de sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11.

De una parte, el artículo 11.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , en todo caso, exige el consentimiento del propietario afectado y, de otra, el artículo 11.1, distingue entre las innovaciones exigibles y las no exigibles por parte de los dueños, no obstante tanto unas como otras, si afectan o hacen inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, requerirán el consentimiento expreso de éste, tal como establece el artículo 11.4, que, al mencionarlas, no distingue entre las exigibles y las no exigibles.

Es evidente que el artículo 11.4 integra una importante restricción relativa a los acuerdos de la Junta sobre mejoras, servicios o nuevas instalaciones, que hagan inservible cualquier parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.
 
Según el mentado precepto, no cabe admitir la imposición del establecimiento de un ascensor si lleva consigo la rotura o alteración de elementos comunes, en perjuicio de uno o varios copropietarios, amén de que la ubicación del ascensor en el patio de luces supone la inutilización práctica del espacio resultante para su uso y disfrute.

jueves, 26 de abril de 2012

La Amnistía fiscal

En la vorágine de Decretos-leyes que nos abruma, -se llega a perder la cuenta de su número-, recientemente se ha dictado el Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público, cuya disposición adicional primera ha sido objeto de amplios comentarios ya que realmente declara una amnistía fiscal, con condiciones.

Se expresa la posibilidad de formular una declaración de bienes o derechos que no se correspondan con las rentas declaradas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre Sociedades o Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Podrán formular esa declaración los contribuyentes de esos impuestos que sean titulares de esos bienes o derechos con el objeto de regularizar su situación tributaria, siempre que esa titularidad se anterior a la finalización del último período impositivo finalizado antes de la entrada en vigor de esta disposición.

Junto con esta declaración deberá incorporarse la información necesaria que permita identificar los citados bienes y derechos.

Con esta declaración deberán ingresar la cuantía resultante de aplicar al importe o valor de adquisición de esos bienes o derechos, el porcentaje del diez por ciento.

El cumplimiento de lo anterior determinará la no exigibilidad de sanciones, intereses ni recargos.

El plazo para ello finalizará el 30 de noviembre de 2012.

miércoles, 25 de abril de 2012

Asador Guadalmina: Episodio segundo

Cuando ocurrieron estos hechos tan aireados en los medios, manifesté mi temor de que nos viéramos obligados a indemnizar al dueño del restaurante, un amable y anónimo comunicante me ha hecho saber que ese temor es infundado, ya que el asunto quedó resuelto hace tiempo.

Esa comunicación, que agradezco, me ha permitido conocer la sentencia del TSJ de Andalucía, de catorce de julio dos mil once que resuelve desestimar el recurso interpuesto contra la resolución en virtud de la cual, se acordó adoptar la medida provisional de clausura del establecimiento.

La desestimación está fundamentada en:

a) Considerar que la clausura provisional del establecimiento no tiene carácter sancionador y por lo tanto no vulnera la presunción de inocencia del afectado por dicha clausura. Tampoco implica la medida provisional adoptada la ejecución anticipada de la sanción.

b) Se entiende por el contrario que se trata de una medida cautelar prevista en la norma que se aplicó y que era susceptible de adopción en orden a la consecución de alguna de las finalidades descritas en la misma. Estas finalidades parecen ser asegurar el cumplimiento de los deberes y obligaciones derivadas de las previsiones contenidas en la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco y en el establecimiento se permite fumar y hay indicios de que se ha fumado recientemente, ceniceros, algunos con colillas, olor a tabaco.

En definitiva el TSJ de Andalucía entiende que el consumo de tabaco en el momento actual constituye una actividad sumamente dañosa para la salud individual y colectiva, que permite la adopción de medidas tan radicales como el cierre inmediato e irrecurrible de los lugares en que se fume.

Sin juzgar acerca de lo acertado o no de ese criterio lo que sí parece poco coherente es que por su parte la Administración Pública, que debe velar por el bienestar de sus administrados, haya tardado tantos años en percatarse del daño que los ciudadanos estaban recibiendo como consecuencia del consumo de tabaco, y de otra, y esto es lo más llamativo, que sea precisamente el Fisco quien mayor beneficio obtiene del tráfico de esa perniciosa droga que es el tabaco. En el resumen de los Presupuestos Generales del Estado se prevé un incremento de ciento cincuenta (150) millones de euros en ese beneficio para el ejercicio 2012.

viernes, 20 de abril de 2012

El ‘restablecido’ Impuesto sobre el Patrimonio

Todo llega. Este año la campaña de la Renta nos depara una desagradable ‘novedad’, la reaparición del Impuesto sobre el Patrimonio, prácticamente suprimido en 2008. Conviene por lo tanto recordar alguna de sus características.

CONCEPTO: El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo anual de carácter directo y naturaleza personal que grava el patrimonio neto del que sean titulares las personas físicas.

OBLIGACION DE DECLARAR: Las personas físicas, sujetas al Impuesto, cuya cuota tributaria resulta a ingresar o el valor de sus bienes, conforme al Impuesto, resulte superior a dos millones (2.000.000€) de euros.

HECHO IMPONIBLE DEL IMPUESTO: La titularidad por el sujeto pasivo en el momento del devengo, de un patrimonio neto, es decir de un conjunto de bienes y derechos de contenido económico de que sea titular, sea cual sea el lugar donde se encuentren, con deducción de las cargas y gravámenes que disminuyan su valor, así como de las deudas y obligaciones personales de las que deba responder.

EXENCIONES MÁS COMUNES:

La vivienda habitual del contribuyente, con un importe máximo de 300.000 euros.

Los derechos derivados de la propiedad intelectual o industrial, mientras permanezcan en el patrimonio del autor y, en el caso de la propiedad industrial, siempre que no estén afectos a actividades empresariales

El patrimonio empresarial y profesional

El ajuar doméstico

Los derechos consolidados de los partícipes y los derechos económicos de los beneficiarios en un plan de pensiones.

Determinados objetos de arte y antigüedades.

VALORACIÓN DE INMUEBLES

Los bienes inmuebles de naturaleza urbana o rústica, se computarán tomando como referencia el mayor valor de los tres siguientes:

a) El valor catastral consignado en el recibo correspondiente a 2011 del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

b) El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, como, por ejem-plo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

c) El precio, contraprestación o valor de adquisición. En relación con estos términos, debe precisarse que el precio se refiere a las operaciones de compraventa, la contraprestación a las permutas y el valor de adquisición a los supuestos de sucesiones o donaciones.

No obstante los inmuebles con arrendamientos de ‘renta antigua’ se valorarán capitalizando al 4 por 100 la renta devengada en el ejercicio 2011, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de la regla general de valoración de bienes inmuebles.

jueves, 12 de abril de 2012

La condición resolutoria en las compraventas.

Como desarrollo a lo dicho en otro lugar, conviene ampliar el concepto de condición resolutoria.

En el Código Civil aparece prevista en el artículo 1113 cuando señala que: También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.

En cuanto a esos efectos conviene recordar que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’ sino ‘ex tunc’, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido puesto que la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos.

En tal sentido cuando se introduzca en la escritura la posibilidad de resolver la compraventa en el caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio aplazado, debe también dejarse decidido el destino de las cantidades entregadas durante el tiempo que el comprador fue pagando normalmente, ya que si no, el vendedor deberá devolver esas cantidades y recibir el objeto de la compra, como ha quedado dicho.

Lo habitual será pactar que la parte vendedora en concepto de indemnización y como cláusula penal expresa, cuando por cualquier motivo o causa no imputable a la vendedora, quede sin atender el pago del precio aplazado, ésta retendrá en su poder las cantidades recibidas de los compradores, hasta un montante máximo equivalente al **% del precio de venta que se conviene a modo de penalidad libremente convenida por las partes y con renuncia a la facultad moderadora de los Juzgados y Tribunales.

Dicha cláusula no genera un desequilibrio entre las partes o una desproporción determinante de nulidad, sino el mero establecimiento por adelantado del importe de los daños que el comprador ha de abonar en caso de incumplimiento, máxime cuando se señala en la cláusula que dicha pena convencional engloba la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que, por medio de esa pena, quedan totalmente resarcidos por voluntad de las partes (SAP Murcia 10/02/2011)

Ese pacto no supone sino recoger la facultad establecida en el art. 1124 Código Civil con la especialidad del art. 1504 del mismo Código.












martes, 10 de abril de 2012

La impropiamente llamada PERICIA CALIGRÁFICA.


Una buena parte de los procedimientos judiciales se basan en documentos, sobre los que el abogado, frecuentemente, se ve en la tesitura de probar su autenticidad o falsedad, para lo que debe recurrir a lo que el ordenamiento jurídico identifica como “pericia caligráfica”.

La expresión etimológicamente haría referencia a la experticia sobre la belleza de la escritura, lo que evidentemente nada tiene que ver con la justicia, pero, en la praxis diaria, la solicitud de esta prueba, en un 90 % de los casos, significa instar un dictamen respecto a la autoría de manuscritos o firmas.

Cuando se duda de la autenticidad de un documento, hacer depender la resolución del pleito de uno solo de sus elementos constitutivos -la firma-, es un grave error.

Para entenderlo mejor, imaginemos que cuando se firmó, el documento estaba en blanco o solo parcialmente impreso. Supongamos que el contenido inicial ha sido luego alterado por agregación o supresión de texto, sea manual, mecanográfica o tipográficamente. Presumamos que la fecha que obra en el encabezamiento no coincide con la fecha en la que se emitió el mismo, ¿cambiaría algo su valor probatorio?

Estas y otras cuestiones nos hacen entender que si la prueba se limita a solicitar la opinión del perito respecto a si la firma ha sido o no ejecutada por la persona a quien se le atribuye, estaremos dejando sin analizar otras muchas posibilidades que permiten poner en evidencia lo que realmente sucedió y lo que es más grave, facilitando al defraudador sacar adelante sus intereses con la connivencia implícita de las partes.

Es cada vez más evidente que, para enfrentar la casuística actual, no basta con haber aprendido a comparar firmas o escrituras, es preciso disponer de una formación científica y unos medios técnicos que permitan mostrar y demostrar cualquier afirmación que el informe contenga y, en el caso de carecer de los medios necesarios, contar con la asistencia de otros profesionales que si los tienen.

Se acabó el tiempo en que el perito, con la ayuda de una modesta lupa y su experiencia, atribuye o no la autoría de un escrito a una determinada persona. Es el momento del laboratorio forense, de la prueba científica, de la investigación en documentoscopía.

En LEYAS nos cabe el orgullo de ser el único laboratorio en España capacitado para la datación de tintas, en nuestro equipo contamos con Doctores y licenciados que suman más de un siglo de experiencia y nuestro equipamiento de laboratorio es el más completo con el que se puede contar en la actualidad.

Si algún día tiene un problema con un documento, recuerde, la firma solo es un elemento, no basta con un calígrafo, confíe en un analista de documentos.

miércoles, 4 de abril de 2012

HACIENDO MERITOS PARA QUE MI EMPRESA SE VAYA A PIQUE


Desde la experiencia de muchos años asesorando a socios de Empresas Familiares, siempre he admirado la figura del Fundador o del líder de estas empresas. Sin embargo, de modo simultáneo, me ha resultado difícil de comprender la resistencia interna de éstos a dejarse asesorar en cómo establecer las adecuadas reglas de juego entre la empresa y la familia.  Y esto, a pesar de que muchos amigos y conocidos están siendo víctimas de esta resistencia.

Todos conocemos que la empresa familiar ha de superar períodos críticos y sortear muchos riesgos, especialmente cuando se produce la incorporación al poder de una nueva generación. Pero, no todos tenemos presente que la causa del cierre del 60% de las empresas familiares se debe a las malas relaciones entre familia-empresa y entre socios familiares; sólo el 40% restante se debe a otras causas, como falta de liquidez, obsolescencia, etc…

Me vienen a la mente lo que en nuestra jerga llamamos “grandes trampas de la empresa familiar”. Nos referimos a trampas tan reales como las que se ponían en el monte y que, en el caso que nos ocupa, acechan a los empresarios familiares. Cuando éstos se dan cuenta, el cepo les ha destrozado el tobillo.
Concretamente me refiero a dos de aquéllas:
1ª) “Las relaciones empresa-familia y familiares entre sí es un tema importante, pero no urgente. Puede esperar”. Y, mientras esperamos, los problemas de relación se enconan y la empresa empieza su caída. Cuando se convierten en urgentes, la solución es realmente complicada.
2ª) “Yo conozco esta empresa y esta familia como nadie. ¿Qué me va a enseñar a mí alguien que viene de fuera?” Este modo de pensar sería un suicidio, como si de nuestra salud se tratara y no acudiéramos al médico. La misma gravedad y trascendencia tienen estas ideas en el marco de la Empresa Familiar. Si alguien tiene dudas y quiere salir de ellas, basta con que observe la cantidad de empresas familiares que cierran, dejan divididas a las familias y a numerosos empleados en la calle.

Lo curioso del caso es que todos los problemas que se producen en la realidad de una empresa han sido estudiados en profundidad y, en términos médicos, sólo necesitan ciertos cambios, alguna cirugía y casi nunca convalecencia.

Para ello, se requiere primero que una persona, experta en la problemática y también en las posibilidades de la empresa familiar, sepa captar en profundidad los problemas y las competencias presentes en todas las personas implicadas en el negocio familiar. Después, mediante conversaciones individuales y colectivas, irá buscando y desarrollando los puntos de acuerdo, para finalmente proponer unas “reglas de juego” que regulen las relaciones familia-empresa e interfamiliares; y lo más importante, lograr el consenso, como único camino para que la familia esté más unida y la empresa más profesionalizada.

¿Es esta una tarea compleja? Desde luego, tanto como una peritonitis o una neumonía en una persona. Pero, bastan la presencia de un especialista y los medicamentos adecuados para que la enfermedad sea sólo un mal sueño.  
 
José Alamo Ramírez
Asesor de Empresas Familiares
Coach Ejecutivo y Coach Personal