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domingo, 22 de julio de 2012

La inmunidad diplomática y los arrendamientos urbanos


En una lectura rápida del título pudiera parecer que nada tienen que ver entre sí los conceptos jurídicos que lo componen.

No es así.

El artículo 21 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que los Juzgados y Tribunales españoles conocerán de los juicios que se susciten en territorio español entre españoles, entre extranjeros y entre españoles y extranjeros, sin embargo recoge la excepción de  los supuestos de inmunidad de jurisdicción y de ejecución establecidos por las normas del Derecho Internacional Público.

Por otra parte la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas señala que el agente diplomático gozará de inmunidad de la jurisdicción civil del Estado receptor, salvo las excepciones que allí se exponen entre las que no se encuentra las acciones derivadas de un contrato de arrendamiento.

En resumen un agente diplomático de país extranjero acreditado en España que alquile una vivienda si decide dejar incumplido el contrato no puede ser demandado ante la jurisdicción española.

En tal sentido el Tribunal Constitucional en sentencia de 28 de setiembre de 1995 deniega el amparo solicitado por la recurrente que había visto desestimada su demanda de desahucio por falta de pago contra su inquilino, agente diplomático, que adujo ante el Juzgado su inmunidad diplomática.

El Juzgado de 1ª Instancia consultó al Ministerio de Asuntos Exteriores para que se informara acerca de si la inmunidad de jurisdicción civil afecta a las relaciones arrendaticias estipuladas en España por Agentes diplomáticos italianos acreditados. El informe ministerial fue afirmativo.

En consecuencia, el Juzgado dictó Sentencia, acogiendo la falta de jurisdicción formulada por el demandado, sin entrar a conocer del fondo del asunto, la sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial.

El arrendador invoca en amparo ante el Tribunal Constitucional infracción de los siguientes principios constitucionales:
-Igualdad (art. 14) que resulta del trato privilegiado que se otorga al demandado
-Tutela efectiva de los Tribunales (art. 24) derivada de la admisión por los Juzgados ordinarios de la excepción de inmunidad alegada, que de hecho produce la indefensión del recurrente
-Propiedad privada (art. 33) ya que la recurrente no puede hacer nada por recuperar la posesión de la vivienda, toda vez que resulta imposible el lanzamiento del inquilino, el cual no tiene intención ni de abonar las rentas vencidas ni de abandonar el piso.

Como ha quedado dicho el Tribunal Constitucional desestima el amparo por considerar que los llamados privilegios e inmunidades de los Agentes diplomáticos han de ser entendidos como garantías para el libre y eficaz ejercicio de las funciones que llevan a cabo en representación del Estado que los envía. Configurando tales garantías, en su conjunto, un estatuto singular de dichas personas, establecido por el Derecho internacional, que ha de ser respetado por los órganos y autoridades del Estado receptor.

jueves, 19 de julio de 2012

El contrato de arras y la reserva estival.


En esta época del año es habitual que la gente reserve sus vacaciones con antelación.

En algunos casos esa reserva será de un alquiler de alojamiento veraniego, reserva que, jurídicamente hablando constituye un auténtico contrato de arras, aunque ni quien entrega ni quien recibe la reserva sean conscientes de ello.

Ante todo hay que decir que las arras o señal aparecen escuetamente mencionadas en el Código Civil en la compraventa cuando señala: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

A pesar de la precisión y claridad de los conceptos sin embargo ocurre en algunas ocasiones que quien ha entregado una reserva y luego por razones ajenas a su voluntad no puede usar el alojamiento vacacional que ha reservado, pretenda que le sea devuelta la cantidad entregada.
Así mismo puede suceder que quien recibe la señal cambie de criterio y pretenda dar por concluida su obligación devolviendo simplemente lo percibido.

En estos casos conviene saber:
Las arras pueden ser una cantidad de dinero o alguna cosa, generalmente fungible, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento)
Existen distintos tipos de arras:
1) Arras confirmatorias.- Son aquéllas que, marcando el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan.
A) Arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta.
B) Arras confirmatorias penales.- Son aquéllas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
2) Arras penitenciales o de desistimiento también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero pueden serlo de un contrato firme, o no, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió. (SAP Madrid 18/11/2011)

miércoles, 4 de julio de 2012

La pintura en los pisos alquilados


Suele ser motivo de controversia e incluso de litigio ente casero e inquilino si es lícito descontar de la fianza  el costo de pintar de nuevo el piso.

Ante todo hay que subrayar la doctrina general:

El arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Dicho esto podemos examinar distintos enfoques del asunto según las Audiencias Provinciales:

SAP Barcelona veintiuno de febrero de dos mil doce: Puesto que la arrendataria realizó obras en la finca arrendada, sin el consentimiento de la propiedad, consistentes en (...) la pintura de las paredes en cuatro colores en función de las separaciones mediante tabiques, por lo que al retirarlos fue necesario pintar de granate y de blanco las paredes y el techo, por lo que no se estima excesivo el importe de 1.726'36 € fijado en la factura aportada por la demandada. Sin embargo el importe de 246'40 €  no ha sido claramente probado por la demandante que la pintura de puertas, en semilaca mate blanca, responda a cualquier desperfecto imputable al arrendatario.

SAP Coruña de veintiocho de marzo de dos mil doce: No se evidencia en las fotografías aportadas es que la pintura de las paredes  hubiera resultado dañada por un uso inadecuado debido al cuál haya de repintarse la totalidad de la vivienda, ni se recoge en el acta manifestación alguna del perito en tal sentido, no pudiendo considerarse como tal las rozaduras que pudieran haberse producido por el uso normal, o desconchados que pueden ser debidos a causas distintas, y pintar un piso alquilado, cuando se quiere volver alquilar, no se deriva necesariamente de un uso inadecuado, por lo que consideramos procedente excluir dicha partida, valorada en 1.352 euros más IVA.

SAP Madrid de nueve de marzo de dos mil doce: Vista la referencia que la sentencia hace a la partida de "pintura de la totalidad de las paredes de la vivienda", hay que reseñar que en este supuesto concurre una obligación contractual de asumir esta partida por parte del arrendatario, por cuanto en el pacto 17º del contrato suscrito el arrendatario se obligó expresamente a devolver el piso "recién pintado", por lo que huelga cualquier consideración al respecto.

SAP Vitoria de veinticuatro de enero de dos mil doce: Sostiene el casero que es incorrecto pintar rodapié o armario en el modo que se ha hecho. Su opinión carece del respaldo técnico preciso, porque es obligación del arrendatario conservar la vivienda en buen estado, lo que obliga a realizar labores de pintura y entretenimiento. No precisa consentimiento de la propiedad, quejosa de que se pintara un armario de otro color, porque es una obligación que le impone el art. 21.4 LAU . No es de aplicación, como pretende, el art. 23.2 LAU , que permite exigir la reposición de las modificaciones al estado anterior, porque pintar, sean muebles, armarios, rodapiés o paredes, no es modificar, sino conservar y entretener tales elementos. Finalmente si entiende que se ha pintado incorrectamente tendrá que acreditarlo

La necesidad de vivienda del arrendador


El dueño de una vivienda arrendada conforme al TRLAU1964 -alquiler de renta antigua- ejerce su derecho a denegación de prórroga con base en el  art.62 de dicha norma, esto es cuando "el arrendador necesite para sí la vivienda".

La peculiaridad del conflicto, conforme destaca la sentencia de la AP de Zaragoza de veinticuatro de abril de dos mil doce,  es que el casero alegó en su requerimiento fehaciente su deseo de vida independiente. Convivía con su hermana en otra vivienda, y tras el desalojo pactado de la vivienda, y pasar a ocupar el propietario la vivienda alquilada, lo hizo con la hermana con la que convivía. La sentencia dictada en la primera instancia sienta que el propietario cumplió con su obligación de ocupar efectivamente la vivienda, y que ese comportamiento no quedó ensombrecido por la circunstancia de que acogiera a su hermana, que había tenido una agravación de su estado de salud.

La AP confirma este criterio y la sentencia apelada  puesto que considera:

a) El concepto de necesidad es contingente y variable, debiendo ajustarse a parámetros y usos sociales, de suerte que circunstancias que en 1964 podían no reputarse como necesidad, hoy sí que pueden serlo. Por necesidad debe entenderse lo opuesto a superfluo y en grado superior a la conveniente, y son los criterios sociales los que marcan qué es hoy superfluo
b) Desde esta consideración no es relevante ni determinante que el arrendador-propietario pase a ocupar la vivienda con su hermana, con la que previamente convivía, si con ello satisface mejor las necesidades de habitabilidad que la que proporciona la vivienda alquilada. El concepto de necesidad a los efectos de la LAU 1964 debe entenderse que comprende un supuesto como el de autos del que resulta extraordinariamente conveniente para su grupo familiar, por estar mejor adoptado para salvar las barreras arquitectónicas, aunque el mismo no esté conformado con ascendientes o descendientes sino por su hermana.
c) Es cierto que el propio arrendador, de un modo más o menos tangencial, invocó en su requerimiento, a modo de refuerzo, una voluntad de vivir de modo independiente que en realidad no es lo que verdaderamente fundaba la denegación de la prórroga. El propio requerimiento resolutorio destacaba la entidad y autonomía que le atribuía a la necesidad para sí de esa ocupación, no teniendo que soportar el desarrollar su vida en casa de su hermana. Que ésta necesitara una vivienda en mejores condiciones de habitabilidad y que quisieran, o incluso necesitaran la convivencia, no excluye la concurrencia de la causa de necesidad