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sábado, 29 de septiembre de 2012

La tácita reconducción de los contratos de mantenimiento


Es relativamente frecuente que en los contratos que las Comunidades de vecinos firman para el mantenimiento de ascensores o calderas de calefacción figure una cláusula de prórroga automática -tácita reconducción- del contrato a su vencimiento.

En este caso la citada cláusula establecía:  "Este contrato comenzará a regir en la fecha de entrada en vigor indicada en el anverso de este documento y su duración mínima será de diez años, considerándose después tácita y automáticamente prorrogado por iguales períodos sucesivos, mientras que alguna de las partes no lo denuncie por carta certificada, con noventa días de antelación a su fecha de vencimiento o prórroga".

Producida la resolución unilateral por parte de la Comunidad de Propietarios, la AP de Albacete en sentencia de cinco de julio de dos mil doce, condena a la Comunidad a pagar a la empresa de mantenimiento en concepto de indemnización la cantidad de 960,89€, sin hacer pronunciamiento condenatorio en costas en ninguna de las dos instancias.

Considera la Audiencia que en la cláusula no procede aplicar lo dispuesto en el art. 85,2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios puesto que no era imposible ni difícil para la Comunidad demandada evitar la tácita reconducción. Le bastaba con preavisar a la demandante con más de noventa días de antelación al vencimiento de la prórroga. La cláusula no es abusiva.

Tampoco considera  el argumento de la sentencia de instancia que desestimó la demanda de que el contrato que ligaba a las partes no incluía la usual cláusula penal por resolución anticipada y la parte actora no acreditó la producción de un perjuicio concreto. En tal sentido señala que es criterio de esta Audiencia Provincial la concesión de una indemnización equivalente a "una mensualidad por cada año que de contrato reste por cumplir, y proporcionalmente en el resto".
 
Conforme a este criterio se cuantifica la indemnización en la cantidad antedicha, 960 euros, sin costas, por lo que cabe plantearse si el resultado ha sido rentable para la empresa.

martes, 25 de septiembre de 2012

Hacia donde caminan los alquileres en España


Tradicionalmente en España la figura del casero, arrendador de vivienda, trae a la mente la imagen de una persona concreta ya que  el alquiler de viviendas por empresas ha sido minoritario, cabe buscar la explicación de esto en los arrendamientos de duración ilimitada en el tiempo, vigentes en la práctica hasta 1995 y subsistentes todavía que transformaban el inquilinato en un negocio ruinoso.

Sin embargo en el preámbulo del   Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aparece esta inquietante afirmación: Además, nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler.

De acuerdo con esta afirmación cabe deducir que la reforma pretende que  la tradicional relación personal casero/inquilino ha de ser sustituida  por el trato aséptico y profesional empresa arrendadora/arrendatario, expulsando del mercado arrendaticio a aquellos ciudadanos que quieran dejar en arriendo sus pisos, tratando directamente con sus inquilinos.

Además de la declaración de principios del preámbulo, transcrita anteriormente, hay tres aspectos que abonan lo antedicho:

1.- La reforma del artículo 11 de la LAU que permite al arrendatario desistir del contrato cumpliendo siete meses de alquiler, cualquiera que sea el plazo de duración pactado en contrato.
Es evidente que esta inseguridad en cuanto a la duración de su alquiler va a disuadir a muchos propietarios de viviendas de ponerlas en arrendamiento.
La posibilidad de pactar una indemnización de un mes por año dejado de cumplir no evitará lo anterior, ya que,  en la mayoría de los casos, solamente una empresa puede permitirse el gasto que supone reclamar judicialmente esa indemnización.

2.- La falta de una auténtica solución al problema de la lentitud y costo de los desahucios por falta de pago.
A pesar de los ríos de tinta que han corrido la realidad es que el Proyecto de Ley no aborda una solución eficaz a la lucha contra los inquilinos morosos , en tal sentido cabe reiterar lo anteriormente expresado, solamente un arrendador económicamente potente puede  tomar las medidas cautelares previas para  evitar inquilinos morosos y posteriores para deshacerse de ellos.

3.- Por último hay que subrayar que la mayor parte de las sedicentes medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas se refieren a reformas fiscales que en nada afectan a los tradicionales contratos de inquilinato tradicionales entre personas físicas.

Mientras tanto nadie se acuerda de los caseros con alquileres y rentas de hace cincuenta años.

viernes, 14 de septiembre de 2012

El "nuevo" desahucio exprés.



En este asunto lo único que parece patente es la conciencia de nuestros gobernantes de que para fomentar el alquiler de viviendas es necesario convencer a los caseros de que los juicios de desahucio funcionan.

Con esa intención se ha llegado a poner en el BOE algo tan peregrino como que el "aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia".

Nuevamente se envía a las Cortes un proyecto de ley para  una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.

Lo cierto es que las reformas de la anterior Legislatura pretendían un desahucio exprés que se quedó en un tímida reducción de los insoportables plazos de espera para recuperar la vivienda gratuitamente usada por inquilinos morosos profesionales.

Es interesante por lo tanto examinar la prevista reforma de la LEC, comparándola con la situación existente y que el lector saque sus consecuencias:

Se modifica el apartado 2 del artículo 220.
La única diferencia que se establece es la posibilidad de que la condena a pagar los alquileres se haga por sentencia o auto, ahora solo se puede hacer por sentencia.

Los apartados 3 y 4 del artículo 440 (Estos  puntos habían sido modificados ya por la Ley 37/2011):
3. Si el inquilino demandado por falta de pago no comparece o no contesta el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada; hasta ahora en ese caso el Secretario judicial dictaba decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
4. Aun cuando se tenga por opuesto al demandado se mantendrá el señalamiento de desalojo, si hay sentencia condenatoria. En la norma vigente no está prevista esta posibilidad.

Se modifica el apartado 3 del artículo 549 (este punto fue añadido por la Ley 13/2009):
En la reforma se señala que el lanzamiento se verificará en el día y en la hora señalados en la resolución dictada teniéndose por opuesto al demandado; ahora es: en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.

Se modifica el apartado 1 del artículo 703 (También modificado por la Ley 13/2009):
La modificación consiste en añadir el siguiente párrafo:
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

martes, 11 de septiembre de 2012

La no discriminación de la mujer en la sucesión de los Títulos Nobiliarios La aplicación retroactiva de la Ley Sucesión de Títulos Nobiliarios



A modo de introducción del tema que nos ocupa hemos de indicar que en materia de sucesión de Títulos Nobiliarios el derecho histórico -hoy derogado en el particular que diremos- establecía que en igualdad de línea y grado era preferente el varón sobre la mujer, el llamado principio de varonía.

El Tribunal Supremo (tras la Constitución española), en reiteradas sentencias y hasta el año 1997, estimó que el principio de varonía antes referido era inconstitucional y, por ello, entendió que en la sucesión de Títulos Nobiliarios, en igualdad de línea y grado era preferente el mayor, independientemente de que fuese varón o mujer, es decir entendió aplicable el principio de primogenitura. Ahora bien, el Tribunal Constitucional, mediante Sentencia 126/1997, de 3 de julio, entendió que el principio de varonía (por el que se daba preferencia al varón sobre la mujer en igualdad de línea y grado) no era inconstitucional.

Pues bien, todo ello ha cambiado a raíz de la Ley 33/2006, de 30 de octubre, sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios, -en adelante LITN-, por medio de la que se abroga, se deroga, la histórica discriminación de la mujer en la sucesión de los Títulos Nobiliarios, derogando el principio de varonía. Teniendo dicho el Tribunal Supremo que cabe la aplicación de dicha LITN a situaciones no consolidadas -no cabría reclamación en aquello supuestos en los que, por prescripción, no fuese posible o, más bien, no fuese factible reclamar el Título a su actual poseedor-.

El Tribunal Supremo, en Pleno y por unanimidad, ha dictado una Sentencia por medio de la que, acogiendo la interpretación que en estos asuntos hemos venido haciendo durante estos últimos años, fija la siguiente doctrina:
La cesión de títulos nobiliarios efectuada con arreglo a la legislación vigente a la entrada en vigor de la Ley sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios (Ley 33/2006, de 30 de octubre, LITN) en la que regía el principio de varonía se encuentra en el ámbito objetivo de aplicación retroactiva de la Disposición Transitoria de la LITN, dado que la transmisión de la posesión del título producida por cesión no es una situación definitivamente consolidada.

¿Qué nos está diciendo nuestro más alto Tribunal?, pues ni más ni menos que, ahora, tras la LITN y tras la sentencia del Tribunal Supremo, las mujeres -o los descendientes de éstas- que hubiesen sido discriminadas por razón de sexo en la sucesión de los Títulos Nobiliarios -frente a sus hermanos varones menores-, en función del principio de primogenitura y siempre que no les haya prescrito su derecho -40 años para los Títulos de Castilla- podrán reclamar el Título de su actual poseedor cuando éste lo hubiese obtenido por el principio de varonía.

A mi entender la sentencia a la que nos referimos marca un antes y un después en este asunto, de tal forma que ahora se despejan muchas de las incógnitas sobre la aplicación retroactiva de la Ley de Igualdad en la sucesión de los Títulos Nobiliarios, más aún si consideramos que en dicha Sentencia se pone de manifiesto que, hasta que no transcurra el plazo de cuarenta años, aquel que, en perjuicio de la mujer mayor -primogenitura- y en virtud del principio de varonía, detente el Título Nobiliario, no tiene consolidado su derecho y, por ello, la primogénita, la preamada -o, en su caso, sus herederos-, puede reclamar su mejor derecho al Título.
Para terminar con esta breve Nota he de indicar que en estos temas, como en todos los que han de ser resueltos por los Juzgados, habrá de estarse a la prueba, siendo fundamental acreditar que el reclamante es el tercero de mejor derecho -el preamado- y que no ha prescrito el plazo para presentar la reclamación.

Autor: Tulio García O´Neill
Abogado -tgo@garciaoneill.es-

viernes, 7 de septiembre de 2012

La seguridad jurídica y los alquileres (2)


En el Boletín Oficial de las Cortes Generales de  7 de septiembre de 2012 se publica el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Para completar un anterior trabajo, en el que se examinaba la medida anunciada de inscripción registral de los arriendos procede examinar el alcance y contenido de esa medida en el proyecto de ley.

En primer lugar se dice en el preámbulo, -los subrayados son míos-: Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio.

Se introduce las siguientes modificaciones en la LAU (art. 7.2):
 En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad

Art. 14 Enajenación de la vivienda arrendada:
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen

Se añade un apartado al art. 27:
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario

Afirmar que el sistema existente hasta la fecha, la habitual no inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad ha perjudicado la seguridad del tráfico jurídico es en el mejor de los casos una afirmación gratuita.
Si los arrendamientos no inscritos van a carecer de efectos frente a terceros adquirentes se hace gravitar sobre el inquilino o arrendatario un coste añadido, el otorgamiento del contrato en escritura pública y su posterior inscripción registral,  que en muchas ocasiones no podrá asumir.
Hay que subrayar que el requerimiento judicial o notarial contemplado en el nuevo párrafo del art. 27 solo da derecho al arrendador a cancelar la inscripción registral, para recuperar la vivienda necesitará una resolución judicial de desahucio.
También cabe destacar la discriminación que supone obligar a los nuevos inquilinos a asumir el importante gasto que supone una inscripción, para proteger tres años de arriendo, cuando existen arrendamientos incluso verbales de 'tiempo inmemorial'  cuyos inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda vitaliciamente, y no se verán afectados por esta obligación.

La tácita reconducción en los arrendamientos



Hechos: 
Se suscita la discusión para determinar si cuando el día 1 de enero del 2010 la arrendataria continuó ocupando la finca arrendada, momento en el que claramente ya estaba extinguido el contrato de arrendamiento, se prorrogó el arrendamiento en virtud de tácita reconducción por meses, como sostiene dicha entidad, o lo fue por un año, como sostiene la parte demandante y apelada.

El artículo 1.581 del Código civil establece que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario . De una interpretación literal del precepto, especialmente al decir "cuando se ha fijado...", se desprende que deberemos estar a la fijación del alquiler en el contrato, no a la forma de pago.

Criterio que sentó el Tribunal Supremo en la ya antigua sentencia de 2 de julio de 1964 , sin que conste que haya cambiado tal criterio, resaltando que la base que tiene en cuenta el precepto es el periodo de tiempo que los contratantes hayan tomado como tipo para fijar el alquiler, pero no el modo o forma en que la renta se pague, y habiéndose fijado una cantidad al año se ha de entender que el contrato se ha hecho por años, y ello aun cuando no obstante haberse fijado una cantidad al año se hubiese después estipulado que el pago se hiciera por mensualidades.

En definitiva,  la SAP de Gerona de diecinueve de julio de dos mil doce, desestima el recurso de apelación y, confirmando la sentencia de instancia, condena a la arrendataria al pago de 125.669, 97 euros y al pago de los intereses legales desde la fecha de la presente y ello con expresa imposición de costas a dicha parte demandada