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sábado, 27 de octubre de 2012

Extinción del alquiler por declaración de ruina


El art. 28 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos señala como una de las causas de extinción del contrato de arrendamiento, la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

En la anterior ley de arrendamientos Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, se contempla esta causa de extinción si bien de modo más exigente para el arrendador.
El art. 114.10 prescribe: El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: (...)
10.   La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad Municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada.

Esta exigencia de expediente contradictorio con audiencia de los inquilinos es lógica habida cuenta de la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos anteriores a 1985 y que el expediente de ruina podía ser una forma de acabar con arriendos interminables.

Es interesante subrayar lo que señala la STS de 28 de septiembre 2001 , cuando el arrendatario no comunica ni exige al arrendador que realice las obras precisas para el buen uso del inmueble arrendado, que termina en ruina, no son aplicables los art. 1.554.2 CC y 107 LAU/1964.

En el momento actual los Tribunales han atenuado esa exigencia considerando que no cabe invocar falta de citación en el expediente de Ruina por un arrendatario  que ha tenido conocimiento de su existencia y de los distintos trámites seguidos en orden a las fases y formas de demolición del inmueble donde se encuentra el local que lleva en arrendamiento e incluso presentó escrito donde se pronunciaba sobre la ruina que amenazaba al inmueble entero (SAP Badajoz 5/06/2012)
 
En la actualidad la Ley vigente de 24 de noviembre de 1994 , contempla la situación bajo el epígrafe "Extinción del arrendamiento" y sólo lo decreta por causa de pérdida (física como jurídica) de la finca no imputable al arrendador, subjetivizando la norma al introducir el concepto de culpa, prescindiendo de la regla objetiva, concurrencia de que el importe de las obras superase el 50% del valor de la cosa arrendada. La Ley resulta en este punto novedosa respecto de la anterior, para la que era indiferente la negligente conducta de los propietarios. (STS 15/02/1996).

viernes, 26 de octubre de 2012

Burofax y enervación de un desahucio

La sentencia (13/09/2012) de la Audiencia Provincial de Madrid revoca la del Juzgado de instancia resolviendo el contrato de arrendamiento y declarando no haber lugar a la enervación, estimada en la sentencia del Juzgado.

Considera la AP:

La enervación es el efecto de poner fin a un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario.

Analizando los hechos en relación con apartado 4 del art. 22 LEC consta que el arrendatario ha consignado judicialmente las rentas por importe ligeramente superior al que adeudaba con anterioridad a la celebración del acto del juicio.

Por otra parte se encuentra probado documentalmente que la arrendadora cursó burofax por el que se efectuaba requerimiento de pago de las rentas debidas y se advertía, tras conceder un plazo de cortesía, de emprender las acciones legales oportunas de no hacer frente a la obligación de pago. La utilización del burofax para ese requerimiento ha de reputarse totalmente correcta porque permite asegurar la fehaciencia de la notificación. Pero las obligaciones y cargas no recaen sólo sobre el arrendador; el arrendatario debe colaborar en esa recepción en casos como el presente, en que se encuentra ausente y le es dejado aviso de la comunicación pues, si no acude a recogerla, se entenderá efectuada la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

A tenor de lo expuesto, es evidente que concurren los supuestos para que no proceda estimar la enervación pretendida por el arrendatario dando fin al proceso de desahucio por cuanto:

1.- El arrendatario fue requerido al pago de las mensualidades de renta adeudadas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda (tal y como exigía la norma al momento de realizar el requerimiento, que posteriormente y al momento de presentación de la demanda se redujo a un mes).

2.- El arrendatario no había satisfecho al momento de la presentación de la demanda las rentas reclamadas efectuando el pago con posterioridad y con antelación a la celebración del juicio.

miércoles, 24 de octubre de 2012

La Cédula de habitabilidad en el Principado de Asturias

Está regulada por el Decreto 6/1995, de 18 de enero, por el que se establece el régimen jurídico de la habitabilidad de las viviendas, tanto libres como de protección oficial, y los procedimientos administrativos relacionados con la misma


Cédula de Habitabilidad: es el documento administrativo que reconoce y ampara la aptitud de una vivienda para ser destinada a residencia humana, condición indispensable para la primera y posteriores ocupaciones de una vivienda.


Corresponde a la Consejería de Infraestructuras y Vivienda la facultad de expedir la Cédula de Habitabilidad, previa tramitación del procedimiento que se regula en el citado Decreto.


La Consejería de Infraestructuras y Vivienda expedirá la Cédula de Habitabilidad en el plazo de un mes, a contar desde la solicitud. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución expresa, la Cédula de Habitabilidad se considerará otorgada por silencio administrativo.


El Decreto establece un PROCEDIMIENTO PARA LA CORRECCION DE DEFECTOS DE HABITABILIDAD EN VIVIENDAS CEDIDAS EN REGIMEN DE ARRENDAMIENTO


Se inicia a instancia del inquilino que presentará, por escrito, ante la Consejería de Infraestructuras y Vivienda relación de las supuestas deficiencias que, a su entender, afectan las condiciones de habitabilidad.


Tramitado el expediente el Consejero de Infraestructuras y Vivienda, podrá imponer al propietario la obligación de realizar las obras de reparación necesarias para subsanar las deficiencias de habitabilidad puestas de manifiesto durante la tramitación del procedimiento.


El propietario podrá repercutir en el inquilino el coste de las reparaciones efectuadas en los supuestos y cuantías determinados por la legislación de arrendamientos urbanos.

martes, 23 de octubre de 2012

La Cédula de habitabilidad.

En España este documento administrativo tiene una antigüedad de más de setenta años, por Decreto de 23 de noviembre de 1940 se confirió a la entonces Fiscalía de la Vivienda la función de velar por las condiciones de salubridad e higiene de la morada humana. A tal efecto se le atribuyó por la propia disposición, entre otras competencias, la de conceder o denegar la autorización para ocuparlas, mediante el otorgamiento de la cédula de habitabilidad.

Puede definirse como un documento administrativo que certifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas de salubridad e higiene y autoriza para ser utilizada como tal.

Será expedido por la autoridad administrativa competente a solicitud de parte interesada y previo el pago de las oportunas tasas.

En la actualidad todas las competencias en relación con la cédula de habitabilidad han sido transferidas a las Comunidades Autónomas, de conformidad con lo previsto en el art. 148.1.3 de la Constitución Española, que determina que las CCAA pueden asumir competencias exclusivas en materia de vivienda.

Ello ha dado lugar a que el tratamiento normativo en este tema sea distinto en razón a la ubicación de la vivienda para la que se solicita.

Así en determinadas CCAA se considera que la obtención de la cédula de habitabilidad es un requisito necesario para la ocupación de la vivienda, pero no la única autorización precisa para la misma; también es necesaria la licencia de primera ocupación, correspondiendo con carácter general la competencia para su otorgamiento a los Ayuntamientos, al objeto de fiscalizar si el edificio puede habitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad.

De este modo coexisten dos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas, siendo necesario eliminar esta duplicidad de controles por parte de distintas Administraciones Públicas, racionalizando y simplificando la actividad administrativa para avanzar en el cumplimiento de los principios constitucionales de eficacia y descentralización en la gestión pública y se establece la supresión de la cédula de habitabilidad.

En tal sentido:

Andalucía: DECRETO 283/1987, de 25 de noviembre, por el que se suprime la cédula de habitabilidad

Aragón: DECRETO 60/2009, de 14 abril del Gobierno de Aragón

Castilla y León: Decreto 147/2000, de 29 de junio, de supresión de la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

Galicia: Decreto 311/1992

Murcia:

País Vasco: DECRETO 189/1997, de 29 de julio, por el que se suprime la cédula de habitabilidad



Por el contrario en las demás CCAA se mantiene la obligación de obtener la cedula de habitabilidad como requisito necesario para utilizar un inmueble como vivienda, estableciéndose su obligatoriedad, definiéndose las condiciones de habitabilidad de las mismas y el procedimiento administrativo para obtener esa cédula.

jueves, 18 de octubre de 2012

¿Puede acogerse el inquilino a las normas de Defensa del Consumidor?

No es infrecuente que al acudir a una Oficina del Consumidor un inquilino para reclamar alguno de sus derechos como tal, reciba la respuesta de que al tratarse de una relación contractual entre particulares esa oficina no tiene competencia sobre ello.

Sin embargo en la absurdamente frondosa legislación española actual encontramos el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, norma que considero vigente ya que su derogación no me consta y el Boletín Oficial del Estado la incorpora a la recopilación normativa sobre Arrendamientos Urbanos.

En ese Real Decreto se especifica que la oferta, promoción y publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

Se añade además que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Exige asimismo tener a disposición del público la siguiente información:

a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del arrendador.

b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

f) Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

g) Renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Real Decreto se considerará infracción en materia de protección al consumidor. Las infracciones se calificarán como leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos en la normativa sobre protección al consumidor. Estas infracciones serán sancionadas con multa.

lunes, 15 de octubre de 2012

El valor contractual de un folleto publicitario.

La entidad vendedora facilita a la compradora un folleto publicitario en el que ofrece una financiación a medida que es recogida en el contrato de compraventa en el sentido de que está negociando la concesión de un préstamo a promotor para la financiación de la construcción con garantía hipotecaria y con subrogación del comprador. Una vez se hubiese obtenido la financiación, se comunicará al Comprador las condiciones de la financiación obtenida y se le concederá un plazo para manifestar expresamente su intención de subrogarse, en su caso, en el citado préstamo, siempre y cuando el Banco haya consentido expresamente la subrogación.

El Tribunal Supremo en sentencia de uno de Octubre de dos mil doce, declara que, conforme a los arts. 7, 1258, 1281 y 1288 del Código Civil, es evidente que la parte vendedora ofreció a la compradora la posibilidad de obtener financiación, subrogándose si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Esta oferta contractual, jurídicamente vinculante, para la vendedora consta en la publicidad de la promoción y en el contrato.

En tal sentido: El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual (art. 1.258 CC), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.(STS 12/07/2011)

El incumplimiento por parte de la vendedora de esta oferta de financiación sin embargo es de de mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado. Ese incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación.

En definitiva estamos ante un incumplimiento de una obligación accesoria o complementaria, pero nunca principal.

miércoles, 10 de octubre de 2012

Delitos sobre la ordenación del territorio y el urbanismo



Desde hace algunos años estamos viviendo una situación socioeconómica en España algo convulsa por distintas causas, una de las causas principales de dicha situación sin duda fue el estallido de la burbuja inmobiliaria, una burbuja inmobiliaria que se ha llevado por delante muchas cosas y que mientras estuvo en su apogeo alimentó muchas cosas en su seno, entre ellas un crecimiento urbanístico voraz que en muchas ocasiones bordeaba o incluso traspasaba los límites de la legalidad. Aquí y en este artículo vamos a tratar sobre unas cuestiones determinadas de lugares donde se ha construido de forma ilegal.

Uno de esos supuestos a analizar es el de aquellos casos donde los propietarios de algún terreno no habilitado para que en él sea construido construyen una propiedad inmobiliaria. En estos casos el mismo o los mismos/as incurren en un delito contra la ordenación del territorio y el urbanismo, y estos delitos se encuentran tipificados perfectamente en el Código Penal español, pero veamos sus consecuencias y analicemos algunos puntos al respecto.

Concretamente y en relación a este aspecto podríamos entrar a analizar de entrada y esencialmente tres puntos muy claros:

1-      La idoneidad de limitar la libertad del propietario de un terreno de hacer con él lo que estime conveniente

2-      La conveniencia de una vez efectuada la construcción ordenar su demolición máxime cuando en muchos de estos casos se trata de terrenos legalmente no urbanizables temporalmente pero con proyectos de serlo

3-      La discusión misma sobre el concepto de construcción y edificación

Ante los tres puntos anteriores, veamos un análisis de ellos uno a uno:

En el primero de los puntos, en el análisis de dirimir la idoneidad o no de limitar la libertad del propietario para dar el uso que estime conveniente en el suelo de su propiedad, poco o nada cabe decir. Y poco o nada cabe decir, pues si bien es un punto a tratar y exponer, no lo es el juzgarlo o tratarlo, y menos un texto que habla del ámbito legal, pues no corresponde a quien firma este artículo el entrar en un debate ideológico pues no es en este escrito en esa función, debiendo ser los órganos competentes tomar las decisiones al respecto y al legislador configurar el marco de esas decisiones.

Ahora bien, donde si se puede entrar a valorar distintos puntos es en la conveniente o no de demoler construcciones ya realidades especialmente en aquellos casos donde la urbanización se estima como una opción para el terreno tratado, y también sobre el concepto mismo de construcción o edificación. Al respecto de estos dos puntos podríamos tomar distintas consideraciones pero es muy interesante de ver el enfoque que a ambos le dar por ejemplo la Audiencia Provincial de Cádiz en la resolución que la misma hace el del Recurso de Apelación 48/2010 de uno de estos casos.

Concretamente y refiriéndose al apartado de la conveniencia de demoler o la construcción ya realizada en un terreno no habilitado para ello, es muy interesante de ver la argumentación de la misma. Pues la Audiencia Provincial estima el recurso presentado por los recurrentes solicitando la nulidad de la decisión emitida en la sentencia del Juzgado de lo Penal número 1 de la misma localidad quien, entre otros pronunciamientos dicto en su sentencia la orden de demolición mencionada.

Concretamente y para tomar esa decisión la Audiencia Provincial gaditana argumenta primero que si bien el ordenar esa demolición es una facultad que el artículo 319.3 del Código Penal español otorga al Tribunal,  también lo es que esa facultad no resulta una consecuencia necesaria de tipo penal, es decir, el Código Penal posibilita pero no impone esa decisión.

Además, establece el órgano judicial gaditano que de no ordenar la demolición, el juzgado sentenciador no está dejando de aplicar una sanción legalizadora ya que “pronunciándose la jurisdicción penal, sobre una conducta ilícita que ha atentado contra la ordenación del territorio, el hecho de que el Juez Penal, por así haberlo querido expresamente el legislador, no considere oportuno acordar en dicho ámbito penal la demolición de la obra, no impide, que en otro marco, el administrativo, marco que también ha de velar por la lícita utilización del suelo, pueda ser acordada la misma”, y que por otra parte “conviene puntualizar que el bien jurídico protegido en estos delitos, al ser consecuencia del artículo 45.3 de la Constitución ( RCL 1978, 2836) no es tanto la normativa urbanística como el valor material de la ordenación del territorio”. Y todo ello teniendo muy presente que en caso enjuiciado la urbanización del terreno era una posibilidad más que factible e incluso se estaba planteando permitir la edificación de dichos terrenos en la revisión de los planes urbanísticos de la localidad en la que se encontraba el caso en discusión.

Para finalizar, analizaremos brevemente la cuestión del concepto de edificación, pues por ejemplo en el caso concreto aquí planteado, los recurrentes cuestionaron que se pudiese tratar de una construcción o edificación ilegal, pues a su parecer no existía la misma, ya que interpretaban que al tratarse de una casa prefabricada de madera, no se podía hablar de haber construido o edificado nada.

Al respecto de lo anteriormente expuesto, la Audiencia Provincial de Cádiz desestimó el planteamiento del recurrente en ese punto determinando que  en el caso que se trataba sí que se trataba de una edificación en toda regla máxime cuando entiende que en el caso planteado “...no estamos como se nos quiere hacer creer ante una casa de madera prefabricada de escasas dimensiones y fácil posibilidad de transporte, sino ante una auténtica vivienda de dimensiones nada despreciables, cuyo destino es inequívoco, y que por su simple magnitud, goza de una vocación de permanencia fija y estable, claramente unida al suelo sobre el que se asienta” y en consonancia con la definición ya realizada por la misma sala con anterioridad, quien en reiteradas ocasiones ha dejado asentado el concepto de construcción o edificación aquella que “...sea obra de primera planta y no reconstrucción, reparación, ni ampliación, salvo que implique una alteración de la configuración arquitectónica. En segundo lugar, hemos exigido que se acredite su destino a habitación o reunión de personas. Como tercer elemento, se necesita una mínima entidad capaz de alterar el bien jurídico protegido, y por último es preciso que se trate de una obra con carácter de permanencia o fija al suelo, que no sea susceptible de moverse o desmontarse con facilidad”.

Información facilitada por Marco Esteban, abogado especialista en casos de derecho ante el Juzgado de lo Penal.
Más información en Esteban Abogados.

lunes, 8 de octubre de 2012

El enriquecimiento injusto de la Hacienda Pública


En otro lugar de este blog hemos tratado el enriquecimiento injusto como la prohibición de obtener un beneficio económico a costa de otro sin justificación, explicitando allí los requisitos y condiciones para reclamar por este motivo.

En ocasiones la Agencia Tributaria al someter a inspección o comprobación fiscal a una empresa puede detectar que las retenciones de IRPF practicadas en nómina a sus empleados pueden ser de cuantía inferior a la normativa vigente, en tal caso la empresa deberá ingresar esa diferencia a favor del Fisco, sin  posibilidad de repercutirlo al sujeto pasivo del Impuesto.

Sin embargo y puesto que la retención en definitiva  es un pago a cuenta que el interesado regularizará en su declaración anual de IRPF, puede darse el caso de que la cantidad anteriormente detectada haya sido ya ingresada por el interesado con lo cual se producirá una doble percepción fiscal. Enriquecimiento injusto de la Administración fiscal.

El Tribunal Supremo en sentencia de  trece de Junio de dos mil doce ha reiterado que el cobro por parte de la Administración tributaria de la retención que debió practicarse implica un enriquecimiento injusto de la Administración, si en la cuota de los sujetos pasivos correspondiente a su deuda tributaria ya ha sido cobrada la retención no practicada.

Así mismo asevera la imposibilidad de exigir retenciones no practicadas, para evitar un enriquecimiento injusto por parte de la Administración, una vez declarada e ingresada y, por tanto, extinguida por el sujeto pasivo la obligación tributaria principal, ya que si el contribuyente ha pagado la cuota tributaria no tiene sentido que la Administración despliegue la pretensión de cobro sobre el retenedor, pues ello determinaría un doble cobro de la cuota correspondiente a la retención del contribuyente en su declaración, en primer lugar, y del retenedor después.

También afirma que la carga de probar la ausencia de enriquecimiento injusto pesa sobre la propia Administración Tributaria, en aplicación de principio de facilidad probatoria que encuentra su reflejo positivo en el artículo 217.6 de la ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil
 
Sin embargo afirma que esta doctrina no resulta aplicable, como se recuerda en la sentencia de 16 de Julio de 2008 ( cas. 398/2004 ) en aquellos supuestos en los que no se haya extinguido la obligación principal, bien por la falta de presentación de la declaración o por la omisión de la renta en la declaración presentada, y en los casos de declaraciones con deducción de mayores retenciones que las practicadas, ante lo que establecían los artículos 36.1 de la ley 44/1978 , 98. Dos de la Ley 18/1991 , 82.5 de la ley 40/1998 y 99.5 de la ley 35/2006 , en relación con los trabajadores de la empresa privada, como así se reconoce en la sentencia de 28 de mayo de 2010 (cas. 796/2005 ), aunque estos supuestos no son ahora cuestionados

jueves, 4 de octubre de 2012

El preaviso en los alquileres

Una interesante sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de mayo de dos mil doce, efectúa un sugerente estudio sobre el plazo de preaviso conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Se parte de un contrato de alquiler en el que figura la siguiente cláusula: Con al menos sesenta días de antelación a la finalización del presente contrato de arrendamiento el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador 1) su intención de renovar el contrato, en cuyo caso deberá aportar nuevo aval bancario por el mismo importe o 2) su intención de no renovarlo, en cuyo caso permitirá el acceso a la vivienda, cuantas veces sea necesario para facilitar un posterior arrendamiento.

Partiendo de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU, que establece la prórroga obligatoria del contrato, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, la AP de Madrid, ante la duda de si este plazo de preaviso puede ser objeto de supresión, acortamiento, o extensión a un periodo mayor, hace el siguiente razonamiento:

El contrato de arrendamiento de finca urbana, y en concreto el de vivienda, no excluye de su contenido el principio de libertad de pacto que se establece con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil, siempre y cuando lo estipulado no sea más gravoso o perjudicial para el arrendatario, cuya protección y tutela procura el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Precepto que dispone " serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (II), salvo los casos en que la propia norma lo autorice".
Luego los plazos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo tienen carácter imperativo para el ejercicio de los derechos del arrendador en perjuicio del arrendatario. Sin embargo no se incide en la sanción que prevé el artículo 6 cuando en virtud de una estipulación del contrato se reduce o se suprime el plazo de preaviso que corresponde al arrendatario, y entre ellos el contenido en el artículo 10, en la medida que aquél resulta beneficiado por dicho pacto. Por la misma razón nada obsta a que, correlativamente, el arrendador renuncie, expresa o implícitamente, a su derecho a conocer con la antelación legal prevista que el arrendatario va a desocupar la vivienda una vez se haya cumplido el plazo contractual convenido superior a cinco años o el periodo mínimo legal o cualquiera de sus prórrogas.

Con lo cual concluye que: En definitiva, está permitido ampliar el plazo de preaviso cuando deba darlo el arrendador, pero no cuando el obligado a darlo sea el arrendatario que, sin embargo, si podrá reducirse e incluso suprimirse por acuerdo de los contratantes.