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miércoles, 26 de diciembre de 2012

Propiedad horizontal: Obras en elemento común de uso privativo



Hechos: Se ha realizado por quien disfruta del uso privativo de una terraza ático de su propiedad la colocación de una estructura o entramado metálico en esa terraza que daba a una de las fachadas principales del edificio, sin contar con la previa autorización de la Junta de Propietarios.

El Tribunal Supremo (s. 12/12/2012) ratifica la sentencia de la Audiencia y desestima el recurso  y declara que la colocación de una estructura o entramado por parte de la demandada en una de las fachadas principales, es contraria a derecho y acuerda su obligación de retirar dicha estructura y de reparar todos los desperfectos causados por ella en la fachada u otro elemento común.

Considera el Supremo que no es admisible la alegación de discriminación ya que  consta acreditado que la mayoría de los propietarios de la Comunidad han realizado determinadas reformas, instalaciones y obras en las fachadas de sus viviendas, por cuanto no se ha producido esta situación de desequilibrio que señala la recurrente, pues, aun reconociendo cierta permisibilidad de la comunidad respecto de la fachada interior del edificio que da a un patio y no a la vía pública, lo cierto es que la fachada principal no ha "sufrido alteraciones hasta el punto de considerar inútil la pretensión de conservarla sin la alteración que pretende la recurrente o que constituya abuso de derecho el ejercicio de la acción tendente a restituir la fachada al estado que tenía".

Tampoco se admite la alegación de infracción del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto que las instalaciones efectuadas sobre elementos privativos, no son ilegales si no menoscaban la seguridad del edificio, ni se altera la estructura, ni se menoscaba la configuración exterior, ni perjudica derechos de otros.

Por el contrario estima el TS que la terraza conforma parte de la cubierta y está construida a la fachada principal del edificio por lo que la pared que la delimita hacia el exterior y su suelo son elementos comunes que en definitiva configuran su fachada y cubierta. Las obras que se hicieron, pese a no afectar a la estructura y seguridad del edificio, alteran la configuración exterior de éste y causan un perjuicio visual o estético calificado en la sentencia como trascendente e importante. Partiendo de tales hechos, y con aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, la instalación litigiosa, al alterar la configuración exterior del edificio y causar un perjuicio estético precisa, por imperativo legal, de la autorización de la comunidad de propietarios adoptada mediante acuerdo unánime.

viernes, 21 de diciembre de 2012

Opción de compra con clausula penal para el concedente



La sentencia del Tribunal Supremo de treinta de Noviembre de dos mil doce resuelve sobre un precontrato de opción en el que se pacta como sigue: Se pacta cláusula penal a favor de la optante, la cantidad de 300.000 € para el caso de que la concedente no formalizara la/s escritura/s correspondiente/s habiendo sido requerida para ello fehacientemente. Dicha cláusula penal será compatible con cualquier otra indemnización por daños y perjuicios que procediera.


El ejercicio de la opción estaba sujeto al plazo de un año, improrrogable, a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias de Illora (Granada)


Transcurridos dos años sin aprobarse dichas normas el concedente notificó la resolución tácita del contrato de opción, por haber devenido imposible el cumplimiento de la obligación".


El optante se opuso y una vez aprobadas las normas requirió al concedente para que otorgara la escritura de compraventa y no habiéndolo obtenido reclamó el pago de la cantidad pactada como cláusula penal. 

Todo ello conforme al siguiente calendario:
* precontrato de opción: 13 diciembre 2002.
* requerimiento de resolución (por imposibilidad) de los concedentes: 15 marzo 2005.
* aprobación normas (comienza el dies a quo ): 17 marzo 2005.
* requerimiento de la optante para otorgar escritura del precontrato opción, que rechazan los
concedentes: 27 octubre 2005.
* requerimiento al pago de la cláusula penal y ejercicio de la opción: 18 marzo 2006 (un día después del plazo); esta es la esencia del recurso de casación.


El Juzgado de 1ª Instancia consideró caducada la opción y moderó la cantidad reclamada a 60.000€, la Audiencia Provincial desestimó la demanda por considerar caducada la opción y extinguido el derecho a reclamar la cláusula penal.  


Señala la sentencia del TS que el precontrato de opción, conforme abundante jurisprudencia, "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa"


Recuerda el TS que la caducidad es un concepto nacido a principios del siglo XX en la doctrina alemana y de ella pasó a estudios monográficos en España y décadas más tarde, a toda la doctrina; conforme a la doctrina jurisprudencial es el modo de extinción del derecho por el mero transcurso del tiempo.


Así mismo que la cláusula penal es la que establece una sanción como obligación accesoria condicional; promesa accesoria y condicional que se incorpora a la obligación principal con doble función reparadora y punitiva, y  tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios.


Subraya el error cometido por las sentencias recurridas:


En primer lugar, el concepto de nulidad, al que pueden asimilarse la inexistencia (caso de simulación absoluta) o la anulabilidad (caso de error o dolo) no puede mezclarse con el concepto de ineficacia y la caducidad es un claro ejemplo de extinción del derecho el cual nunca se anula, sino que queda ineficaz.


En segundo lugar, la cláusula penal que ahora se reclama no está ligada al ejercicio del derecho de opción, que se dejó caducar y quedó ineficaz, sino al incumplimiento de la obligación pactada de elevar a escritura pública el precontrato de opción, de 13 diciembre 2002; la cual es una obligación autónoma, pactada libremente al amparo del principio de autonomía de la voluntad, que proclama el artículo 1255 del Código civil de cumplimiento inexorable, en virtud de la lex contratus que consagra el artículo 1091 del mismo cuerpo legal.
 
En definitiva estima el recurso condenando a los demandados a pagar a la sociedad demandante la cantidad de 300.000 €, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y los mismos, elevados en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia.

lunes, 17 de diciembre de 2012

Criterios de la Comunidad para repartir los gastos



Con motivo de la instalación de ascensor la Comunidad de Propietarios decide en Junta distribuir entre los vecinos los gastos ocasionados parte atendiendo al coeficiente de participación en los elementos comunes y parte corrigiendo ese coeficiente en razón a la altura de cada piso.

Impugnado ese acuerdo la Audiencia Provincial de Madrid (s. 2/11/2012) desestima la impugnación y confirma el acuerdo por entender que:

El acuerdo impugnado no estaba viciado de nulidad, pues había sido tomado válidamente y por unanimidad, y además no era contrario a la ley decidir que se pagase la instalación de los ascensores en relación con la altura de cada piso, pues suponía una mejora y revalorización de los mismos.

Sabido es que ese modo de contribución lo regula la Ley : Son obligaciones de cada propietario:  e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido , a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 e)

Son dos, pues, los criterios que la ley establece para esa contribución:
 uno , según la cuota de participación fijada en el título, y
dos , según lo especialmente establecido .

Se trata de permitir a la comunidad de propietarios adaptar la cobertura de cada gasto a las peculiares que éste pueda presentar, según la necesidad que con el mismo se trate de atender. Es cierto que, en la mayoría de los casos, lo que funcionará será el primer criterio, el de la cuota o coeficiente de participación. Pero no se impide ni se prohíbe que en casos o circunstancias especiales se puedan acordar válidamente entre los copropietarios que un determinado tipo de gastos sea afrontado de otra manera.

Locales comerciales y gastos de instalación de ascensor



La propietaria de un local comercial recurre en casación la sentencia de la Audiencia que le condena a pagar las derramas aprobadas por la Comunidad de Propietarios para sufragar los gastos de nueva instalación de ascensor en la finca, por entender que no le corresponden ya que en los Estatutos de la Comunidad se dice que los locales: Estarán exentos de contribuir a los gastos de los portales o zaguanes, escaleras, salvo en el caso que abran puertas de comunicación a los respectivos portales, para los que quedan facultados, en cuyo caso habrán de contribuir a los gastos de tal portal o zaguán.

El Tribunal Supremo (s.13/11/2012) inadmite el recurso y confirma la sentencia recurrida por considerar que:

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el dispositivo. De este modo el artículo 9 de la LPH , al que directamente remite el artículo 18.2, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En materia de acuerdos de instalación de un ascensor la doctrina jurisprudencial declara que: el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley ( STS de 18 de diciembre de 2008).

No obstante lo anterior, el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
 
El propietario del local que no utiliza los ascensores viene obligado a soportar, los gastos de instalación o sustitución de los mismos, ya que estos gastos afectan al conjunto del edificio y producen un incremento de valor que beneficia a todos los copropietarios. Dichas consideraciones no pueden quedar desvirtuadas por las alegaciones que efectúa la parte recurrente en relación con la interpretación de la cláusula primera de los estatutos en cuanto a la extensión de la exoneración a los gastos de ascensor ya que, según la doctrina jurisprudencial fijada, las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor

domingo, 16 de diciembre de 2012

La denegación de prórroga por necesidad del arrendador en la LAU/1994



La sentencia de veinticinco de septiembre de dos mil doce de la Audiencia Provincial de Cádiz hace un completo análisis del supuesto en que el arrendador da por terminado el alquiler por necesitar la vivienda y no la ocupa en el plazo previsto.

HECHOS: Se trata de un arrendamiento de vivienda con una duración pactada de dos años, en el que el inquilino ha renunciado al derecho de prórroga y antes de cumplirse el plazo pactado abandona la vivienda por necesidad del arrendador. Éste, a continuacion, entrega las llaves a una inmobiliaria, cosa que acredita el ex inquilino con acta notarial reclamando y obteniendo del Juzgado 40.500 euros de indemnización.

La AP revoca en parte la sentencia reduciendo la indemnización a 8.100 euros con base en las siguientes consideraciones:

La parte arrendadora no debió entregar las llaves del piso litigioso a una agencia inmobiliaria, pues con esta actuación, se desprende que quería alquilar la vivienda, debiendo habérselo comunicado con anterioridad a la parte demandante por si tenía intención de alquilar de nuevo su vivienda.

Consideramos que la parte arrendadora no quiso, con la excusa de la enfermedad del padre, extinguir el contrato de arrendamiento que le ligaba con la parte demandante, y buscar un nuevo arrendamiento con un incremento de Renta de 100 euros. La parte arrendadora tenía ocupada la vivienda con un inquilino de trabajo estable, por lo que crea un ingreso seguro, ante la incertidumbre de si ocupaba de nuevo su vivienda.

No es que consideremos que haya existido justa causa para la no ocupación. En tal caso hubiéramos desestimado la demanda. En el supuesto enjuiciado observamos que no existe mala fe, abuso o mala fe de la arrendadora, sino que estaba mediatizada por la enfermedad que sufría su padre, que produce normalmente inestabilidad en las familias que los tienen que soportar y atender por amor, máximo cuando son sus descendientes.

Ambas partes en el contrato, renunciaron a la prórroga forzosa por necesidad, supuesto en que es admisible la renuncia a la prorroga, estableciéndose como duración del contrato dos años. El pacto contractual por el que se establezca la extinción del contrato en momento anterior a la llegada del mismo a los cinco años es nulo, salvo en el supuesto de la excepción prevista en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No procede la aplicación del artículo 9.3, segundo párrafo de la LAU, ya que rige nada mas, cuando nos encontremos, en el supuesto de que el contrato estuviera prorrogado, pues, claramente establece el párrafo primero del art. 9.3 no procederá la prórroga obligatoria . . . El párrafo segundo del 9.3 hay que encuadrarlo dentro del 9.3, y no resulta aplicable a los contratos en que no ha comenzado la prórroga, que el supuesto enjuiciado. Si el legislador hubiese querido que el derecho de indemnización fijado en el párrafo 2 del art. 9.3 de la LAU se aplicase a todos los supuestos lo hubiese contemplado en un número distinto, para que abarcase los contratos de arrendamientos en todos los supuestos, y al haberlo encuadrado en el 9.3 se está refiriendo a los contratos que estén en prórroga legal; que no es el supuesto enjuiciado.

Sin embargo el inquilino tiene derecho a indemnización haciendo una aplicación analógica del artículo 9.3, segundo párrafo de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al ser privado de la vivienda donde estaba arrendado en plazo inferior a dos años, ya que se había pactado por voluntad de las partes, que no procedería la resolución por necesidad hasta el transcurso de los dos años.

Consideramos excesiva la indemnización de 45 meses de renta que le faltaba para complementar los 5 años de arrendamiento, máxime cuando en principio no ha quedado acreditado que se le causare ningún perjuicio al arrendatario, al haber arrendado otra vivienda en la misma zona de Bahía Blanca, y que es licenciado en Derecho que había arrendado la vivienda en dos años por estar de acuerdo en la cláusula de ocupación de la vivienda por el arrendador. Entendemos justo que la indemnización del arrendatario debe reducirse a 9 meses de renta, pues se desalojó la vivienda en julio de 2010, cuando de acuerdo al contrato el plazo de duración era de dos años, es decir hasta el 1 de abril de 2011, por lo que la indemnización queda reducida a 8.100 euros más los intereses legales desde la reclamación judicial hasta que se efectúe su pago, conforme a los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil.