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lunes, 4 de febrero de 2013

Venta nula por falta de edificabilidad



Hechos: Venta de dos solares en cuya escritura se hace constar expresamente que entre ambos solares hay una superficie total edificable de 4.683 metros cuadrados de techo, siendo consciente la vendedora de la práctica inexistencia de edificabilidad por haberla agotado la anterior propietaria, con la circunstancia de que los socios de la sociedad vendedora, son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria, que había solicitado en su momento licencia para edificar que le fue denegada.

El Tribunal Supremo (s. 28/12/2012) ratifica la sentencia de la Audiencia, que declaraba resuelta la compraventa y condenaba a la vendedora a devolver las cantidades recibidas con sus intereses y los avales entregados.

Desestima el TS los motivos del recurso de casación considerando que:

No ha existido vulneración de los arts. 1281.1 y 1283 del Código Civil sobre la interpretación de los contratos no sólo en consideración a la reiterada doctrina de esta Sala expresiva de que la labor de interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia,  sin que deba revisarse en casación, salvo excepcionales supuestos de clara vulneración de los preceptos legales aplicables o resultado ilógico o irracional sino porque además la interpretación llevada a cabo en la instancia aparece firmemente apoyada en la descripción que se hace de los solares en el propio contrato de compraventa al decir que se trata de «dos solares..., uno en primera línea de playa de una superficie de..., y otro situado al otro lado de la calle Ciscar con una superficie de... entre ambos solares hay una total superficie edificable de 4.683 m2 techo» ; lo que sin duda pone de manifiesto que en la común intención de las partes estaba atribuir a dicha edificabilidad el carácter de elemento esencial del objeto del contrato.

Tampoco ha sido infringido el  párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil y el artículo 1282 del mismo código, en tanto no se vulnera el texto literal del contrato ni la intención de los contratantes, sin que existan actos previos, coetáneos o posteriores de estos que lleven a considerar una voluntad distinta de la de establecer la edificabilidad de los solares como un elemento esencial para la contratación y, especialmente, para la fijación del precio.

Del mismo modo desestima el tercer motivo de recurso que, amparado en la literalidad de los artículos 1471 y 1462 del Código Civil , pretende llevar a la convicción del tribunal que, según lo estipulado en el contrato, la vendedora cumplía con entregar el terreno, prescindiendo de la consideración de sus condiciones urbanísticas, pues, según entiende la recurrente, "nunca se convino entre las partes ni se condicionó la compraventa a la obtención de una determinada edificabilidad en cada uno de los solares o en su conjunto"; lo que, como se ha reiterado, no es cierto según la correcta interpretación del contrato llevada a cabo por la Audiencia.
 
Tampoco cabe estimar la invocación de que el consentimiento prestado por la compradora estaba viciado por error (art. 1302, en relación con el artículo 1265 del Código Civil) puesto que el error, no puede -como resulta obvio- ser alegado por la parte que lo produjo.