Consultas legales - 807 520 008

martes, 5 de marzo de 2013

¿Es posible obtener rentabilidad de un local comercial hoy?




La simple observación de los innumerables locales y lonjas vacíos con un cartel "Se Alquila" que existen en nuestras ciudades produce desánimo por el futuro. No hace falta tener grandes conocimientos económicos para dictaminar la dificultad que entraña en la actual coyuntura conseguir un arrendatario.

En un momento como el actual  en el que la posibilidad de obtener un crédito bancario es casi nula, afrontar un alquiler de por ejemplo, 1.000 euros mensuales, supone la necesidad de disponer inmediatamente y solo para ello de al menos 4.000, dos meses de fianza, mes anticipado y honorarios de la inmobiliaria, a lo que habrá que añadir la garantía adicional que pueda exigir el casero y los gastos de primera instalación.

A la vista de ello y para caseros con imaginación que tengan verdadero interés en poner en explotación sus locales o lonjas, cabe recordar los artículos 239 y siguientes del viejo Código de Comercio, el contrato de cuentas en participación, según el cual: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen.

Según la doctrina jurisprudencial se trata de  una fórmula asociativa entre empresarios individuales o sociales que hace posible el concurso de uno -partícipe- en el negocio o empresa del otro -gestor-, quedando ambos a resultas del éxito o fracaso del último.

Esa fórmula asociativa entre comerciantes, crea una sociedad interna, sin capital común ni personalidad jurídica, pero con efectos entre los intervinientes en el negocio jurídico, de tal manera que el partícipe se obliga a entregar un determinado capital y el gestor a aplicarlo a un negocio, no asumiendo devolver el capital, sino compartir con el partícipe, en una determinada proporción, los riesgos de dicha actividad -ganancias y pérdidas-. En este caso la aportación del partícipe sería el arrendamiento -derecho al uso- del local de su propiedad.

Hay que recordar que el artículo 239 del Código de Comercio configura como esencial al contrato el que los partícipes lo sean tanto de los resultados prósperos como de los adversos, y en la proporción que determinen.

En resumidas cuentas es una colaboración o cooperación económica entre ambos contratantes, cuyos términos deben ser respetados y cumplidos según lo pactado, el partícipe queda obligado a entregar al gestor o dueño del negocio el uso convenido del local. No se crea un patrimonio común entre los partícipes. 

El gestor, por su parte, vendrá obligado a:
A) Gestionar el negocio con la diligencia de un buen comerciante y, aunque el Código no lo diga responderá del dolo y de la culpa lata pues la gestión se hace en interés ajeno, como en las sociedades personalistas;
B) Rendir cuentas de su gestión y a liquidar al participe en la proporción que haya convenido al cierre del ejercicio (art. 243 C. de C.).

Si nada se pacta, la duración será anual.
En cuanto a la esfera externa, la cuenta en participación no da lugar a la creación de un ente jurídico
 con personalidad; por ello tampoco trasciende a las relaciones con terceros, ello quiere decir que el cuenta partícipe, dueño del local, no asume responsabilidad alguna frente a los proveedores y clientes del gestor.
 
Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1987 con cita a la decimonónica de 8 de julio de 1894, a pesar del citado art. 329 (C.de C.) los intervinientes no precisan ser comerciantes pero sí que el objeto sea el propio de la actividad mercantil. Las cuentas en participación son mercantiles y, por tanto sujetas la disciplina del Código de Comercio, siempre que se constituyan entre comerciantes. No hay, sin embargo, dificultad para que se recurra a ellas en el tráfico civil, creando una forma análoga usando de la libertad contractual o utilizando las mismas cuentas para posibilitar que un tercero no comerciante se interese en la actividad. (SAP Baleares 28/10/2010).