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jueves, 8 de agosto de 2013

El contrato de mediación inmobiliaria



La sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de doce de julio de dos mil trece realiza una interesante exposición de la naturaleza jurídica efectos y contenido de este contrato, con abundante base jurisprudencial:

Naturaleza Jurídica
 El contrato denominado de mediación o corretaje es el negocio jurídico por el que una persona encarga a otra (mediador o agente), que le indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato, o que consiga la celebración del mismo.
El núcleo contractual es facilitar la aproximación de comprador y vendedor, poniendo a ambos en relación, con la finalidad de lograr la celebración del contrato.
El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Todo ello a cambio de la correspondiente remuneración, normalmente en forma de porcentaje sobre el precio de la transacción económica.
Es un contrato atípico, que tiene similitudes o analogías con la comisión mercantil, el mandato, o la prestación de servicios, pero no responde a una combinación de elementos de las distintas figuras contractuales típicas. Constituye un contrato atípico, consensual y bilateral, («facio ut des») y aleatorio, puesto que su resultado es incierto

Normativa aplicable
 En cuanto a su nacimiento, contenido, desarrollo, consumación debe estarse en primer lugar a lo pactado por los contratantes, a tenor de la libertad de pactos ( artículo 1255 del Código Civil ), y del principio «pacta sunt servanda» ( artículo 1091 del mismo Código ), en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada

Efectos
Salvo pacto en contra, el devengo de honorarios por comisión está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, aunque no se exige la consumación. Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa.
Los honorarios de los agentes se devengan, salvo estipulación que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación; siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido.
El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración, y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato.
Si el mediador hizo su gestión, y éstas fueron aprovechadas por quien se las encomendó, surge el deber del pago de la comisión

Casos en que el mediador no tiene derecho a la remuneración:
1) Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo)
2) Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal).
3) Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador
4) Cuando el contrato llega a celebrarse, pero bajo unas condiciones muy distintas respecto de cuya negociación no intervino