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jueves, 3 de octubre de 2013

La importancia de redactar correctamente un contrato.



Con fecha 1 de junio de 1997, se firma un contrato por parte de la madre, como mandataria verbal de sus hijas menores, para alquilar un local, estableciéndose la duración del arriendo mediante la siguiente clausula: "El plazo de vigencia será de 15 años prorrogable a petición de la arrendataria por otros diez años, si bien, con carácter de obligatoriedad por ambas partes se fija el de un año. Es decir, desde el 1 de junio de 1.997 hasta el 30 de mayo de 1.998".

En fecha 23 de diciembre de 2.011 la arrendadora remite un burofax al arrendatario comunicándole que el contrato de arrendamiento expira el 31 de mayo de 2.012, dando por resuelto el mismo, requiriéndole para que entregara las llaves y posesión del local en la fecha indicada.
El arrendatario contesta que, de conformidad con lo acordado en al cláusula segunda del contrato, ejercita su derecho a la prórroga por el periodo de diez años, tal y como convinieron las partes.

La Audiencia Provincial de Cáceres en sentencia de 10 de setiembre de 2013 desestima la solicitud de resolución del contrato por cumplimiento del plazo acordado atendiendo a los siguientes razonamientos:

Para interpretar un contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , debe acudirse en primer lugar a la literalidad del contrato, en la que podrá cuestionarse cuál es la interpretación que debe darse a los vocablos empleados en la redacción; pero si no existe ambigüedad en la redacción, no cabe cuestionar cuál era la voluntad: la expresada textualmente.

La cláusula segunda debió tener una redacción más clara, no respecto a la prórroga por diez años, pues ésta es clara, "El plazo de vigencia será de 15 años prorrogable a petición de la arrendataria por otros diez años, sino a lo que se dice posteriormente "con carácter de obligatoriedad por ambas partes se fija el de un año. Es decir, desde el 1 de junio de 1.997 hasta el 30 de mayo de 1.998", cuando es lo cierto que, el plazo inicial del arrendamiento es de quince años, por lo que no tiene sentido alguno decir con carácter de obligatoriedad se fija un año, aunque ésta contradicción es irrelevante a los efectos que nos ocupa.

Los términos utilizados por las partes al fijar la duración del contrato son claros y no ofrecen la duda que se le presenta a la apelante, pues como hemos visto se fijó un plazo inicial de quince años, y una prórroga de diez años a petición del arrendatario , es decir, el inicio de la prórroga se hacía depender de la sola voluntad del arrendatario, pues en ningún momento se dice que fuera necesario el consentimiento del arrendador. Esta y no otra es la interpretación que debe darse a las palabras utilizadas por las propias partes en el contrato.
 
En cuanto a la alegación de que el contrato de arrendamiento fue suscrito por la madre de la apelante en nombre de sus hijas, siendo necesario un poder especial para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por tiempo superior a 6 años de conformidad con el Art. 1.713 C.C ., cuestión nueva planteada en esta alzada por primera vez, que como tal no puede ser examinada so pena de producir indefensión a la parte contraria