Consultas legales - 807 520 008

lunes, 30 de diciembre de 2013

Duración de alquiler de local conforme al Decreto Boyer.



Hechos: Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado el  23 marzo 1990, en el que se prevé una duración para el mismo de DIEZ AÑOS, con exclusión expresa de la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El  13 octubre 2009 la propiedad requirió al arrendatario para dar por terminado el alquiler, tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda del casero.

El arrendatario recurre en casación invocando como único motivo infracción de los artículos 1566 y 1581 del Código civil y disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 25 noviembre 1994, todo en relación con la tácita reconducción.

El Tribunal Supremo  (s. 5/12/2013) desestima el recurso y confirma las sentencias anteriores con costas en atención a:

La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. El artículo 1566 del Código civil dispone:
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
Artículo 1581: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581).

De todo ello se desprende:

* que al arrendamiento de autos, concluido en 1990 y terminado en 2000, se le aplica el Real Decreto ley de 1985;
* que a dicho arrendamiento no se le aplica la prórroga forzosa que imponía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, precisamente por el Real Decreto ley mencionado.
* que tampoco se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, posterior a la perfección del contrato y que tampoco prevé prórroga alguna;
* que la relación arrendaticia se mantuvo por sucesivas tácitas reconducciones, hasta que terminó con el requerimiento de extinción, de 13 octubre 2009, previo a la demanda que inició el presente proceso.
 
Todo ello lleva a concluir que la relación arrendaticia ha terminado. Se extinguieron los contratos y se extinguió la tácita reconducción de los mismos