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lunes, 25 de marzo de 2013

No es igual un pádel público que comunitario



La empresa promotora urbanizadora ofrece en su folleto publicitario a los compradores de viviendas que los adquirentes recibirán los elementos comunes de la organización consistentes en piscina, piscina infantil, pista de pádel-tenis y club social correspondiente.

El planeamiento urbanístico de la zona expresamente impedía que el lugar donde el folleto publicitario y maqueta describe y coloca la piscina y pista de pádel y club deportivo fueran de titularidad privada. La entidad demandada adquirió un derecho de superficie sobre el terreno, que es de titularidad municipal donde se han construido las instalaciones deportivas además de piscina y pádel, de utilización pública.

Por dicho motivo la Comunidad de Propietarios reclama y obtiene en sentencia de la Audiencia Provincial una indemnización de de 785.190 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su abono.
El Tribunal Supremo, sentencia de veintiocho de Febrero de dos mil trece, confirma la sentencia anterior y declara no haber lugar al recurso de casación por entender que:

1.- No existe infracción de los artículos 1101 , 1103 y 3.2 del Código Civil puesto que la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, pádel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.
No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende  que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008
Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005 , que  excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011 , que está  vedado su acceso casacional.
Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002 , 26 febrero 2004 , 31 octubre 2008 , 22 julio 2009

2.- La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096 5, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
. La sentencia de 8 de noviembre de 1996 , después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: "Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes (art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio ), constituyendo una clara oferta."
Por último la STS 15 de marzo de 2010 en estos términos: "imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el  art. 1285 del Código civil
. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil ; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación "contrario sensu" del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores "

lunes, 18 de marzo de 2013

El Inquilino Ideal



No es la primera vez que en este lugar se aborda la elección del inquilino, ya que es una cuestión de cuyo acierto puede depender incluso la supervivencia económica del arrendador.

La experiencia dicta que esa selección no debe basarse en sistemas intuitivos o ‘corazonadas’, ya se ha hecho hincapié en los nocivos efectos de los errores a la hora de escoger a quien vamos a entregar nuestra propiedad. A ello nos remitimos.

El sistema de protección más simple, también nos hemos referido a él, puede ser exigir un aval bancario con el máximo de garantías: Cuantía importante avalada, renuncia a la excusión y división, a primer requerimiento etc. Sin embargo el costo y contragarantías exigidas por la entidad bancaria pueden hacerlo inviable, lo cual impedirá el alquiler, si se quiere afrontar sin riesgos.

La reciente iniciativa del Gobierno de crear un Registro de Inquilinos morosos supone un paso adelante en la idea que estamos desarrollando, sin embargo es evidente también que ese registro necesitará un periodo de ‘rodaje’ amplio hasta alcanzar una cierta eficacia y en la actualidad es un proyecto, pendiente de reglamentación administrativa.

No cabe duda que ‘la necesidad crea el órgano’ y en tal sentido hoy existe la posibilidad de obtener  garantías previas a la contratación de un alquiler, mediante la obtención de un Informe de verificación de arrendatario, que es el sistema de actuación de INTERMIRA  (http://www.intermira.com/) cuya  actividad y resultados se fundamentan y desarrollan en torno a:

  • Trabajar en nombre de un agente inmobiliario o propietario de inmueble para obtener varias verificaciones independientes respecto a un arrendatario.
  • Los controles realizados tienen por objeto garantizar que el potencial inquilino es un candidato adecuado para alquilar una propiedad.
  • En definitiva y dependiendo del tipo de informe solicitado, éste puede incluir un control exhaustivo de solvencia, una verificación de referencia laboral y de ingresos, una verificación de la referencia del anterior propietario o agente inmobiliario, y un cálculo del nivel de asequibilidad de la renta. El objetivo es comprobar que el arrendatario tiene un empleo estable (o tienen otro medio para pagar el alquiler todos los meses) y/o comprobar que su comportamiento ha sido el adecuado en su alquiler anterior.

Este sistema  permite pronosticar, con la prudencia que requiere algo sujeto al imprevisible comportamiento humano, un alquiler sin problemas financieros  con ese inquilino.

viernes, 15 de marzo de 2013

ARRAS O SEÑAL

No es infrecuente en la actualidad que la persona interesada en una compraventa o incluso en un arriendo entregue a la otra parte una cantidad , como se dice en lenguaje coloquial para “señalizar” la operación.



Se trata en definitiva de la entrega de arras o señal ya que en opinión de Castán, con el nombre de arras o señal se conceptúa la cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusión del contrato.



Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto?


Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:


a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.


b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. Esa naturaleza penal tiene como única función  fijar la indemnización a que cada una de las partes tendría derecho, para el caso de que una de ellas no cumpliera y la otra, en vez de exigir el cumplimiento del contrato optara por ser indemnizada.


c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.


En otro orden de ideas hay que tener en cuanta lo que señala el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en su artículo 82 al determinar que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato

miércoles, 13 de marzo de 2013

Cambios de criterio en una Comunidad de vecinos.



Hechos:
16 de enero de 2004: La Comunidad en Junta General Extraordinaria,  autoriza por unanimidad de los propietarios asistentes la instalación de toldos y cerramientos de las terrazas.
28 de septiembre de 2004: La Comunidad acuerda por mayoría no ejercer acciones judiciales para la retirada del acristalamiento de la terraza.
7 de noviembre de 2007: Se recoge el acuerdo de la Comunidad sobre el ejercicio de acciones judiciales contra los ahora demandados.
1 de octubre de 2008: La Comunidad demanda solicitando la demolición del cerramiento por no estar autorizado.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintisiete de Febrero de dos mil trece revoca y casa las sentencias que condenaban a demoler  las obras de cerramiento y desestima íntegramente la demanda, con imposición a la Comunidad de las costas de la primera instancia.

Considera el Supremo:

Que la acción ejercitada por la Comunidad demandante había caducado por el transcurso de treinta días computados (para la comunidad) desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento con cristales y aluminio

A) Recuerda a este respecto la diferencia entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo

De esta consolidada doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ( arts. 15 a 18 de la LPH ).

B) Además debe añadirse que la demandante ha actuado contra sus propios actos, y en contra de la buena fe que debe presidir las relaciones jurídicas, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas, y luego para reforzar dicho acuerdo, rechazó la posibilidad de ejercer acciones judiciales contra los titulares de las mismas, para cuatro años después acordar que se presentaría la demanda que ahora analizamos, actuando incoherentemente y en abierta contradicción con su planteamiento inicial, lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza, pues tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas ( art. 7 del C. Civil )

Establece la Jurisprudencia:
El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente.

martes, 12 de marzo de 2013

Precarista en vivienda municipal.



Hechos: El inquilino titular de una vivienda propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid S.A.(EMVS), cede la vivienda a otra persona en 2002, sin consentimiento de la propiedad y sin que el arrendatario resida desde ese año en la vivienda.
La cesionaria ha pagado las rentas que se giraban a nombre del arrendatario, en cuyo nombre efectuaba los pagos, está empadronada en dicha vivienda desde el año 2001, habiendo nacido sus dos hijos con posterioridad, en los años 2002 y 2003.
En junio de 2006 solicitó de la EMVS la regularización de su situación, al amparo de los criterios adoptados por la mencionada sociedad pública para la regularización de las situaciones arrendaticias irregulares de la Colonia, no recibiendo más contestación que el requerimiento de desalojo efectuado en febrero de 2009 y la interposición de la demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda de desahucio y la Audiencia Provincial, estima el recurso de apelación y revoca esa sentencia declarando haber lugar al desahucio.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Febrero de dos mil trece, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con los siguientes razonamientos:

Con base en anteriores sentencias declara que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.

Recuerda que es doctrina jurisprudencial:  Que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.

Así mismo define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" y que "el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga..."

A la vista de la precedente doctrina se ha de rechazar el motivo de casación pues la recurrente carece de título que legitime la posesión, pues por tal no puede considerarse la cesión que se le hizo por el arrendatario, y que la misma parte reconoció en su recurso como ilegal.

Tampoco puede considerar que su posesión está legitimada por la falta de contestación de la EMVS a su petición de regularización, pues fue requerida de desalojo y posteriormente demandada lo que evidencia la denegación de la solicitud.

Por otro lado, si bien ha pagado regularmente las rentas no lo hizo en concepto de arrendataria, pues hasta 2006 ocultó la cesión que se le había efectuado y posteriormente siguió pagando a nombre del arrendatario, lo que no le aporta estatus jurídico ni protege su posesión, pues de los arts. 1158 y 1159 del C. Civil se deduce que el pago hecho por tercero solo atribuye derechos frente al deudor sustituido, pero no siempre frente al acreedor a quien no se le puede compeler a reconocer la legitimidad de la tenencia, frente a quien ocupa sin su autorización.
 
Tampoco resulta que la EMVS haya requerido de pago a la ocupante, por lo que no puede aceptarse que la actora haya reconocido jurídicamente la situación resultante, no infringiéndose, por tanto, los preceptos mencionados en el motivo de casación, cuya cita fue meramente testimonial, dado que no se desarrolla ni analiza la infracción de los mismos