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martes, 30 de abril de 2013

LAS PREFERENTES: LA PUNTA DEL ICEBERG DE LA INEFICIENCIA (E INDECENCIA) DEL SISTEMA BANCARIO ESPAÑOL



La colocación masiva de participaciones preferentes no hace sino constatar el excesivo poder de las redes bancarias para canalizar el crédito y “gestionar” el ahorro en nuestro país. Si en el mundo anglosajón las grandes gestoras de fondos de inversión y planes de pensiones o las aseguradoras son independientes de las redes de distribución, en España el poder de los Mercadona, DIA, Caprabo y compañía en la distribución alimentaria es una broma frente al monopolio de oferta del sector bancario.

Nada mejor que un ejemplo para poner de manifiesto tan lamentable situación. Aún sin haber realizado un trabajo de campo exhaustivo, se puede aventurar que en la totalidad de los supermercados españoles se puede adquirir un bote de Cola-Cao, una lata de Coca-Cola o leche infantil Nestlé, todos ellos líderes indiscutibles en su categoría. Asimismo, siempre se ofrece la marca del distribuidor como la alternativa más económica y en la mayoría de los casos se ofrece un abanico más amplio de propuestas en función del binomio calidad-precio. El poder de la mal llamada marca blanca es cada vez mayor pero la variedad de la oferta en el canal de distribución es innegable.

Vayamos ahora al sector bancario y realicemos el mismo análisis. Si nuestro objetivo es obtener financiación  para la compra de cualquier bien (vivienda, automóvil,etc.) veremos que la variable final que determina nuestra decisión es el precio (el diferencial sobre euribor para entendernos). Lógico y normal ya que al igual que cuando se compra gasolina o electricidad, en la disponibilidad de crédito lo relevante es el precio puesto que estamos ante un simple y puro bien no diferenciado (commodity). A pesar de ello, el banco nos intentará “colocar” el mejor seguro de crédito o la mejor tarjeta o el mejor plan de pensiones del mundo mundial que indudablemente será el de su mismo grupo. Ya no vamos a hablar de los productos estrella tipo swap de tipo de interés o hipotecas multidivisa porque nos vamos del tema central, pero no cabe la menor duda que la aportación de valor para el cliente final cuando la banca intenta diferenciarse es casi tan pequeña como la letra de sus contratos. No deja de ser la situación menos preocupante para la financiación empresarial, siendo uno de los países más bancarizados del mundo, con nula existencia de mercados secundarios de financiación relevantes para la pequeña y mediana empresa.

En el mundo del ahorro, la variable precio pasa a un segundo lugar y el binomio rentabilidad-riesgo es la clave para una correcta decisión de inversión. En el mundo anglosajón nuestro asesor financiero independiente nos ofrecerá un amplio abanico de opciones en función de nuestro nivel de riesgo, siendo la distribución un servicio totalmente diferenciado a la producción de activos financieros.

En España, una visita a cualquier sucursal bancaria nos ilustra del total monopolio de la oferta. Si le preguntáramos al Director el coste del servicio de asesoramiento por definir la mejor cartera posible para nuestro ahorro la respuesta sería la misma en cualquier entidad: “Señor, por favor, bienvenido a la banca de cero comisiones”. Otra pregunta interesante sería sobre la posibilidad de invertir en algún fondo de prestigio internacional, ya que las aplicaciones informáticas  de última generación de las que dispone cualquier oficina bancaria española nos encontrarán un producto similar dentro de su grupo. Esta gratuidad del servicio no es más que la constatación de que las políticas internas de incentivos son el único motor real de venta o mejor dicho de limitación de la libertad de oferta de ahorro en España.

En definitiva, si el poder político pretende evitar que situaciones como la masiva colocación de participaciones preferentes a inversores no cualificados no vuelva a repetirse en el futuro, es imprescindible romper el total monopolio encubierto de la oferta de ahorro. La banca debe limitarse el servicio de asesoramiento financiero ofreciendo productos financieros de terceros o de lo contrario seguiremos poniendo al lobo a cuidar a las ovejas y cuando el hambre aprieta…… seguirán vendiendo preferentes hasta a nuestra abuela.

lunes, 29 de abril de 2013

Alquiler de 'renta antigua': El domicilio social no es cesión inconsentida.



Hechos: Los inquilinos de una vivienda, contrato de arrendamiento firmado en 1974, fijaron en domicilio social de una Compañía mercantil (S.L.) en esa vivienda, sin contar con la aprobación o consentimiento del arrendador, quedando acreditado que en el buzón del piso arrendado no solo figuraba el nombre del arrendatario y de su mujer, ya jubilados, sino también de la sociedad  y, que asimismo, en las páginas blancas de la compañía de teléfonos figuraba en el piso alquilado solo una línea telefónica a nombre de la sociedad.

El Tribunal Supremo (s. 20/03/2013) declara haber lugar el recurso de casación y reitera como doctrina jurisprudencial que: «No se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real»

Recuerda el Supremo que : Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 .ª y 5.ª de la LAU de 1964 , que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador.
En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (...)».

Asimismo, la reciente STS de 13 de noviembre de 2012 reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real»

Esta doctrina establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario.
Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del hijo del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, junto con el del arrendatario y su esposa, o en las páginas blancas, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.

jueves, 25 de abril de 2013

El alcance del Decreto Boyer según el Tribunal Supremo.



Es bien sabido que los contratos de arrendamiento urbano vigentes en la actualidad están sujetos fundamentalmente a una de estas tres normas, dependiendo de la fecha de su firma:

I.- Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (LAU 1964).
II.- Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer).
III.- Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (LAU 1994)

Refiriéndose exclusivamente al llamado Decreto Boyer el Tribunal Supremo en sentencia de nueve de Enero de dos mil trece de la que es ponente el Magistrado D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS, define de manera concisa y clara el alcance y efectos de la citada norma sobre los contratos que se firmaron durante su vigencia, 9 de mayo de 1985 a 1º de enero de 1995:

La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos.
Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.
Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido.
El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

miércoles, 24 de abril de 2013

Negativa a devolver la fianza invocando daños en la vivienda alquilada.



El arrendador se niega a devolver la fianza al término de un contrato de arrendamiento invocando, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de los daños en la vivienda arrendada. Es lo cierto que, para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el documento de finiquito del arriendo se hizo constar que: "Ante la inexistencia de deuda alguna a cargo del arrendatario o desperfectos en la vivienda, la parte arrendadora procederá a devolver la fianza entregada en el momento de la formalización del contrato".

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 21/02/2013) condena al arrendador a la devolución de la fianza, 1.103,56 euros con intereses, y las costas de la apelación, en atención a los siguientes fundamentos, que considera doctrina jurisprudencial comúnmente admitida:

1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza al final del arriendo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves

2.- Siendo el documento antes citado un auténtico reconocimiento de deuda del arrendador frente al arrendatario para la devolución de la fianza, produce, por un lado, el efecto material de quedar obligado su autor al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida; y, por otro lado, el efecto procesal de la dispensa al acreedor de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente, ya que al reconocimiento de deuda se le aplica la presunción de existencia de la causa del artículo 1277 del Código Civil, y no es preciso expresarla en el documento

3.- La exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo

4.- La regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe
 

En este caso, en el documento citado anteriormente manifiesta expresamente el demandado que la vivienda no presenta más desperfectos que los derivados del uso ordinario de la misma, y conviene con el arrendatario la devolución de la fianza, por lo que va contra sus propios actos el demandado cuando, al contestar a la demanda, alega la existencia de daños distintos de los derivados del uso ordinario, y deniega la devolución de la fianza.

Propiedad Horizontal: ¿Pueden modificarse a posteriori los acuerdos sobre cuotas de participación?



Uno de los condueños, que no formaba parte de la Comunidad cuando se adoptaron, insta la modificación de unos acuerdos comunitarios anteriores fijando las cuotas de participación o la aprobación de las cuentas en las que se han aplicado tales cuotas por no ajustarse a los requisitos establecidos en los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que dichos acuerdos ni le vinculan ni le impiden una posterior acción revisora.

El Tribunal Supremo (s. 8/04/2013) desestima el recurso y confirma la sentencia que desestimaba esa solicitud por considerar que:

Una cosa es la corrección que merezcan los acuerdos alcanzados en contra de un comunero sobre la cuotas de participación si no se hubieran respetado los criterios establecidos en el artículo 5 de la LPH y otra distinta que esta corrección sea posible en este caso puesto que no contradice los criterios legales que se tuvieron en cuenta para su aplicación, según el resultado de la prueba practicada, expresiva de que se fijaron atendiendo a la superficie de la finca, su valor de mercado y su ubicación dentro del inmueble y, en definitiva, todas las circunstancias que afectaban al valor de las diferentes fincas del inmueble (destino comercial, escaparates, fachada a la calle, iluminación), sin que estos datos de prueba tenidos en cuenta para la determinación de las cuotas hayan sido desvirtuados mediante el recurso correspondiente; error que tampoco existe en el reparto de los gastos comunitarios desde el momento en que no se ha acreditado que no se le hubieran remitido las oportunas liquidaciones de aquellos que debía abonar, antes al contrario, tuvo puntual conocimiento de los mismos sin que nada manifestara en contra, como tampoco que pagara en exceso, conforme a su porcentaje de participación por el local.