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miércoles, 31 de julio de 2013

Alquiler LAU 1964. Derecho de retorno en un local comercial



Hechos: 
La arrendataria disfrutaba de un local de 91,14 metros cuadrados, en Gijón, con altillo y escaparates en el que pagaba un alquiler mensual de 117,85€, en virtud de contrato firmado en  fecha uno de abril de 1957.
La propietaria denegó la prórroga por derribo y para posterior reedificación, garantizado el derecho de retorno en documento en el que se menciona tres veces la normativa de la LAU de 1964 sobre el derecho de retorno.
Se ofreció un local a la arrendataria, que no fue aceptado. El local ofrecido era inferior a las tres cuartas partes del anterior local y carecía de altillo y escaparates.

A demanda de la arrendataria tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP en apelación le reconocieron una indemnización consistente en el pago de cinco anualidades de renta.

Contra esta resolución recurre en casación la arrendataria que había solicitado 200.000 euros de indemnización, el Tribunal Supremo (s. 14/06/2013) desestima el recurso y confirma la anterior sentencia, condenando en costas a la recurrente-

Considera el Supremo que las partes no configuraron un derecho de retorno, de base contractual y distinto del legalmente regulado en la LAU de 1964, pues en el documento por ellos redactado fue constante la mención de la normativa de la LAU de 1964, a la que se sujetaron de común acuerdo, y así se interpretó por la Audiencia Provincial, sin que conste vicio alguno en el proceso hermenéutico.

Por otro lado, se alega dolo o mala fe, como base para solicitar una indemnización conforme a los arts. 1101 y siguientes del C. Civil , citando al efecto la jurisprudencia antes transcrita, y que en nuestra anterior sentencia, no se consideró aplicable al caso, criterio que ratificamos.

La mala fe la sustenta la recurrente en el cambio de extensión y configuración del local ofrecido con respecto al desalojado. Sin embargo, en la sentencia recurrida, en el FDD tercero, se declara, como hecho probado, que la reducción de la superficie del altillo y la imposibilidad de abrir escaparates fue impuesta por la normativa urbanística, con lo que no podemos partir de un intento deliberado del arrendador para eludir sus obligaciones.
 
La doctrina que cita la recurrente se basa en las maniobras fraudulentas de un arrendador para eludir el derecho de retorno, bien cambiando voluntariamente la configuración, o vendiendo el local, sin conocimiento ni consentimiento del primitivo arrendatario, pero ninguna de estas situaciones concurre en el caso de autos, por lo que no puede apreciarse violación de la doctrina jurisprudencial.

miércoles, 24 de julio de 2013

Indemnización por daños en accidente de tráfico ocurrido en 1984

El perjudicado por un accidente de tráfico ocurrido en 30 de noviembre de 1984, declarado el 13 de julio de 2001 en situación de incapacidad permanente absoluta derivada de accidente de trabajo "in itinere" al sufrir el citado accidente de circulación, reclama a la seguradora la suma de doscientos ochenta y cinco mil quinientos veintiocho euros con treinta y un céntimos (285.528,31€)

El Juzgado de 1ª Instancia desestima de demanda. 

La Audiencia Provincial de Provincial de Huelva, en sentencia con fecha 4 de octubre de 2010, estima parcialmente la demanda condenando a la aseguradora a abonar al actor la cantidad de 9.521,42 euros

En casación el Tribunal Supremo (s. cinco de Julio de dos mil trece) dando por acreditada la situación de incapacidad permanente absoluta del demandante y su relación con el accidente de tráfico sufrido por el mismo el día 30 de noviembre de 1984, acoge en parte el criterio de la AP en cuanto que el accidente de tráfico ocurrió en 1984, es decir, veinte años antes de la interposición de la demanda que ha dado lugar al presente proceso, cuando todavía no estaba en vigor el sistema de indemnización por baremo introducido en la Ley 30/1995, por lo que concluye que el régimen jurídico que es aplicable a este caso no es el que pretende el demandante, es decir, el baremo con las actualizaciones de 2003, por cuanto que cuando ocurrió el siniestro el baremo no estaba vigente, rigiendo un sistema distinto. 

Sin embargo considera que cuando el artículo 1902 del Código Civil obliga a "reparar el daño causado" se está refiriendo a una reparación efectiva y no meramente formal o nominal, como la que resultaría de la estricta aplicación de las normas a que se refiere la Audiencia, que han dado lugar al reconocimiento de una indemnización total de 9.521,42 euros que, si habría sido adecuada en el año 1984 -fecha de ocurrencia del accidente- resulta hoy absolutamente insuficiente. Para ello la jurisprudencia ha entendido que la obligación de indemnizar en estos casos integra una verdadera deuda de valor (por todas, la sentencia núm. 275/2010, de 5 mayo ) y que resulta necesario adecuar las cuantías al momento de la efectiva percepción por el perjudicado de la indemnización correspondiente, no obstante la afirmación contenida en una sentencia próxima en el tiempo, la núm. 786/2010 de 22 noviembre , en cuanto sostiene que debe abandonarse dicha terminología cuando se trata de aplicación del baremo -lo que no ocurre en el presente caso- pues el propio sistema de valoración, mediante la actualización anual de las cuantías, es el que fija el alcance en cada caso de la "deuda de valor". 

En este sentido, al dejar de aplicar una razonable actualización, la Audiencia ha infringido el artículo 1902 del Código Civil y, en consecuencia, procede casar la sentencia para llevar a cabo dicha actualización que no ha de significar elevar la indemnización más allá de lo cubierto por el seguro obligatorio en la fecha del accidente -30 de noviembre de 2004- sino hacer un cálculo acerca de cuál sería en el momento de interposición de la demanda la cantidad equivalente a la fijada por el Real Decreto 2690/1983, de 13 de octubre, que era de la que efectivamente tenía que responder en aquella fecha la aseguradora por razón del seguro obligatorio. Para ello ha de aplicarse el incremento correspondiente al índice de precios al consumo entre los años 1984, en que ocurrió el accidente, y el 2004, en que se interpuso la demanda, que da un resultado total del 143,9%, lo que determina que la cantidad fijada en la instancia de 9.521,42 euros haya de elevarse a la de 23.222,74 euros.

miércoles, 17 de julio de 2013

Propiedad Horizontal: Nuevas mayorías para adoptar acuerdos

Como consecuencia de la publicación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y con efectos de 28 de junio de 2013, la exigencia de quórum y mayorías para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios ha sufrido una profunda modificación que podemos resumir de este modo

1.- Se mantiene la exigencia de unanimidad para acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. 

2.- Voto favorable de tres quintas partes de propietarios en acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 
 
3.- Voto favorable de tres quintas partes de propietarios en acuerdos para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. 

4.- Voto favorable de tres quintas partes de propietarios en acuerdos para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado anterior, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. 

5.- Voto favorable de la mayoría de los propietarios la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos. 

6.- Voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero , sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. 

7.- Voto favorable de la mayoría de los propietarios para la validez de los demás acuerdos. 

8.- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por él o los interesados directos en la misma

viernes, 12 de julio de 2013

EL Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Infracciones y sanciones.



En un anterior trabajo aludíamos a que el CEE comienza su andadura con bastantes lagunas pero sin que el legislador olvide la amenaza de sanción, inmediatamente ha aparecido en el BOE una peculiar  Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, es peculiar porque tiene diecinueve artículos y veintisiete disposiciones entre finales, derogatorias, transitorias y adicionales, esta norma en su DA3ª tipifica las Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Son la siguientes:

Muy graves:

a) Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética.

b) Actuar como técnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para serlo.

c) Actuar como agente independiente autorizado para el control de la certificación de la eficiencia energética de los edificios sin contar con la debida habilitación otorgada por el órgano competente.

d) Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado.

e) Igualmente, serán infracciones muy graves las infracciones graves previstas en el  apartado 4, cuando durante los tres años anteriores a su comisión hubiera sido impuesta  al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

Graves

a) Incumplir las condiciones establecidas en la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

b) Incumplir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de donde se ubique el edificio, para su registro.

c) No incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del edificio.

d) Exhibición de una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética válidamente emitido, registrado y en vigor.

e) Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.

f) Igualmente, serán infracciones graves las infracciones leves previstas en el apartado 5, cuando durante el año anterior a su comisión hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

Leves

a) Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado de eficiencia energética sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética.

b) No exhibir la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte obligatorio.

c) La expedición de certificados de eficiencia energética que no incluyan la información mínima exigida.

d) Incumplir las obligaciones de renovación o actualización de certificados de eficiencia energética.

e) No incorporar el certificado de eficiencia energética del edificio terminado en el Libro del edificio.

f) La exhibición de etiqueta de eficiencia energética sin el formato y contenido mínimo legalmente establecidos.

g) Publicitar la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energética del edificio terminado.

h) Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de certificación de eficiencia energética cuando no estén tipificadas como infracciones graves o muy graves

Sanciones:

a) Las infracciones leves, con multa de 300 a 600 euros.
b) Las infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros.
c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.

jueves, 11 de julio de 2013

Morosos & Tablón de anuncios de la Comunidad. ¿Qué nos conviene saber?



No son pocas las Comunidades de Propietarios  que hacen uso del tablón de anuncios de la Comunidad para convocar la Junta de Propietarios y/o publicar las actas. Y no pocas las que son denunciadas ante la Agencia de Protección de Datos, -en adelante AEPD-, por vulneración del art. 11 de la ley 15/1999 por la inclusión de los datos de aquellos vecinos morosos. En atención al procedimiento llevado a cabo hasta su publicación, se podrán encontrar fundamentos jurídicos suficientes como para el establecimiento de una sanción por parte de la AEPD.

Para saber si incurrimos en irregularidades en materia de protección de datos, deberemos atender a varias CONSIDERACIONES:

En primer lugar, encuadremos el hecho dentro de la Ley Orgánica de Protección de Datos:
La publicación en el tablón de anuncios de la comunidad, y  según criterio seguido por la AEPD  “de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.  

A lo anteriormente dicho, hay que añadir que, el artículo 11.1 de la Ley  15/1999 sobre protección de datos, dispone que los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado, si bien será posible la cesión sin consentimiento previo de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

A partir de este planteamiento inicial, deberemos considerar la Ley de Propiedad Horizontal.
Ésta, en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, establece en su artículo 16.2 que “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”, lo que necesariamente implica el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Además, hemos de considerar que entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

De ello se deduce necesariamente que en la norma, con rango de Ley,  se habilita la comunicación de datos necesarios para el desempeño de sus funciones.

Por todo ello y atendiendo criterio de la AEPD, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999, siempre que obedezca a la convocatoria de la Junta.

Artículo elaborado por:
Ad Privata. 
Consultoría en Protección de Datos.

viernes, 5 de julio de 2013

La responsabilidad del Abogado al asesorar a un cliente



Se pretende imputar a un Abogado que el consejo que le dio a su cliente, una cooperativa, para que suscribiera el contrato del año 2000 fue erróneo, pues resultaba aplicable a los contratos de arrendamiento de 1980 y 1985 el plazo de 20 años previsto en la DT 3. ª LAU 1994 , en lugar del plazo de 5 años previsto en la DT 4. ª LAU 1994 , pues eran contratos de arrendamiento de local de negocio y no contratos de arrendamiento asimilados a local de negocio.
Según la cooperativa existió negligencia profesional del abogado ya que al seguir el consejo de su abogado, suscribió un nuevo contrato, con una renta más alta, sobre los mismos inmuebles que ocupaba y por un plazo inferior al que hubiera tenido derecho: 5 años frente a los 20 años

El Tribunal Supremo (s. 5/6/2013) confirmado las resoluciones del Juzgado y de la Audiencia Provincial desestima esa reclamación por entender que este planteamiento no es por sí suficiente para demostrar la existencia de una negligencia profesional.

Considera el Supremo que la entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, (Decreto Boyer) trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.

La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias aplicables a aquellos contratos nacidos antes de su entrada en vigor que estaban sujetos a prórroga forzosa.

La cuestión litigiosa se centra principalmente en la calificación de los contratos de arrendamiento en el que desempeñaba la cooperativa demandante su actividad profesional, bien como contrato de arrendamiento asimilado a los de local de negocio o bien como contrato de arrendamiento de local de negocio, que resulta trascendente para determinar sus efectos jurídicos y, principalmente, su duración; pues, de entender que el contrato de arrendamiento asimilado a local de negocio resulta aplicable la DT 4.ª LAU de 1994 , en relación con la DT 3.ª con la consecuencia de que el contrato se extinguiría a los cinco años mientras que si se califica como local de negocio en aplicación de la DT 3.ª LAU 1994 , en relación a locales de negocio arrendados por personas jurídicas se extinguirían a los 20 años.

Un somero examen de la jurisprudencia corrobora que no puede hablarse de la existencia de una solución indiscutible en virtud de la aplicación inconcusa de una jurisprudencia firme sobre el particular.

En suma, no puede considerarse que el criterio, al menos en el momento en que se plantea la cuestión, tuviera un grado suficiente de certeza "tanto como criterio jurídico consolidado, como en la delimitación de los supuestos de hecho a los que es aplicable", como para poder ser considerado como suficientemente establecido sin un margen de interpretación razonable.
 
En definitiva no puede afirmarse que, dadas las circunstancias del caso, el consejo del abogado respecto a la firma del nuevo contrato por un plazo de 5 años no fuera aceptable desde el punto de vista de los intereses del cliente, pues como pone de manifiesto la sentencia recurrida la cooperativa recurrente tenía interés en permanecer en las mismas oficinas y en consecuencia debe considerarse adecuado que el abogado demandado aconsejara la firma del nuevo contrato.