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jueves, 12 de septiembre de 2013

La habitabilidad de la vivienda arrendada



En ocasiones se suscitan importantes controversias entre casero e inquilino acerca de la idoneidad del inmueble arrendado para cumplir su finalidad de servir de vivienda al inquilino, con olvido por parte del casero de la obligación que prescribe para él el artículo 21.1 de la LAU, de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.


Desde este punto de vista es interesante la sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón de veintidós de Abril de dos mil trece que considera causa justificada para el desistimiento anticipado del inquilino el mal funcionamiento del plato de la ducha.


Entiende la AP que  la arrendataria no estaba obligada a seguir cumpliendo un contrato de arrendamiento que no le permitía ocupar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, pues en el concepto de ésta se halla comprendida la higiene corporal, pues para eso se arrienda una vivienda que dispone de los elementos necesarios para el aseo personal, y no poder disponer de la ducha introduce un grado de incomodidad que hace a la vivienda inservible para el uso convenido.


Considera probado que era el arrendador el obligado a probar el origen de la avería, conforme a lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que es el propietario de la vivienda y quien está obligado a mantenerla en las debidas condiciones de habitabilidad. Solo en el caso, de que una vez reparada la avería, pudiese llegarse a la clara conclusión de que el  atasco era imputable a la arrendataria, podría reclamarle el coste de la reparación, pero es de señalar que, además la inquilina aportó el testimonio de un albañil que tras desmontar el desagüe, y aplicar un desatascador y una bomba, llegó a la conclusión de que el problema no derivaba del uso de la ducha, sino que era otra la causa, cuya naturaleza solo podría averiguarse desmontando el plato de la ducha.


Es obvio, por tanto, que fue el casero, y no la arrendataria, quien incumplió primero la obligación que le impone el artículo 21.1 de la LAU , de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, pues no ha demostrado que el defecto sea imputable a la demandada, y cuando consta que ya había sido advertido anteriormente de la existencia del defecto.

martes, 3 de septiembre de 2013

Extinción del arriendo por desaparición del usufructo



HECHOS:

Al fallecimiento de la usufructuaria, arrendadora de una vivienda, las nudas propietarias que consolidan el pleno dominio comunican al inquilino que el contrato de arrendamiento quedaba extinguido, requiriéndole para que hiciera entrega de las llaves y posesión de la vivienda.
El inquilino no atiende el requerimiento y se solicita que se declare la extinción del contrato de arrendamiento con fundamento en los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 del Código civil.
El inquilino se opone afirmando, sin acreditarlo, que el contrato de arrendamiento se suscribió en el año 1993 y que la arrendadora le indicó que podía quedarse allí siempre, que resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuyo artículo 114.2 º permite la resolución del contrato cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento, condenando en costas al inquilino.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 26/07/2013) desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia con costas.

En primer lugar considera la AP que el procedimiento debió tramitarse como juicio ordinario y no verbal puesto que no se pretendía la resolución ni por falta de pago de la renta ni por expiración del plazo, sino por la extinción del derecho del arrendador.
Sin embargo la inadecuación de procedimiento no fue alegada por la parte demandada, ni se ha alegado indefensión, ni puede entenderse que se produce al haberse podido valer la parte de todos los medios probatorios que ha estimado precisos.

Así mismo recuerda que el artículo 217 de la LEC establece que corresponde al actor a carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y al demandado la carga de probar los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Finalmente, en el apartado 7º se establece que "para lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio". El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente.
En el presente caso el arrendatario, no ha negado la realidad del contrato, y era él, como parte del contrato, quien estaba en disposición de acreditar las condiciones del mismo, de aportar una copia, si era escrito, o de justificar por algún medio al menos que residía en la vivienda desde el año 1993, lo que hubiera podido resultar indicativo de la celebración del contrato en ese momento y de su sumisión al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No ha ocurrido así, no habiéndose aportado ningún dato que avale su posición, por lo que debe estimarse correcta la conclusión que se alcanza por la juez a quo de que resulta aplicable el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y que, extinguido el usufructo por el fallecimiento de la usufructuaria, se extinguirá también el contrato de arrendamiento en base a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.