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lunes, 28 de octubre de 2013

Indemnización por desistimiento en un alquiler de local



HECHOS:
Contrato de arrendamiento por 15 años en 1 de julio de 1999. Se pacta que para el caso de que los arrendatarios decidieran desistir del contrato antes de la finalización del plazo, deberán ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una antelación mínima de DOS MESES y, además, indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o fracción del contrato que reste por cumplir.
El 12 de enero de 2004 el arrendatario entregó al representante de la arrendadora las llaves del local y firmaron un documento del siguiente tenor: En el día de la fecha hago entrega a D. XXX, como representante de la entidad "YYY S.L.", de las llaves del local arrendado, dando por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales. El documento estaba firmado por ambos intervinientes.

El Tribunal Supremo (s. 27/09/2013) ratifica la resolución del recurso de apelación  declarando exigible la indemnización prevista en el contrato para el desistimiento del arrendatario y condenando a éste al pago de 15.056,42 euros que correspondía a la indemnización por desistimiento unilateral.

Entiende el Tribunal Supremo que la sentencia de la Audiencia Provincial no infringe los preceptos legales citados ni la jurisprudencia de esta Sala sobre el mutuo disenso como negocio extintivo o cancelatorio de otro previamente celebrado ni sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito. Por el contrario, reconoce la posibilidad de que el contrato se extinga por el mutuo disenso de los contratantes pero niega que en el caso enjuiciado concurra el consentimiento de la arrendadora necesaria para la perfección de dicho negocio extintivo, pues considera que ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes pueda inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora renuncie a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

Como la Audiencia Provincial pone de relieve en su sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una duración de quince años preveía expresamente la posibilidad de desistimiento anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario debía ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelación e indemnizarle en una mensualidad de renta por cada año o fracción que quedara por cumplir del contrato. Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil , y que incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda ( art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos )

En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermenéutico de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, así como las circunstancias concomitantes y ha llegado a la conclusión de que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble como consecuencia de la citada previsión contractual, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

viernes, 25 de octubre de 2013

¿Deben contribuir los locales a la reparación de ascensores de la finca?



En un edificio en régimen de propiedad horizontal, los estatutos señalan que los locales de la planta baja y sótanos quedaban exentos de contribuir a los gastos que originaren la conservación y reparación de los portales, escaleras y ascensores, ni tampoco a los de calefacción, cuyos gastos serían satisfechos proporcionalmente por los propietarios de las viviendas, quienes disfrutan los mencionados servicios

Como consecuencia de una inspección obligatoria se exige a la Comunidad la reparación y reforma de los ascensores con un gasto por cuantía de 52.893,74 euros IVA no incluido.

La Comunidad acuerda en Junta General Extraordinaria convocada al efecto derramas extraordinarias dado el carácter obligatorio de las obras y que su pago correspondía a todos los propietarios sin excepción alguna.

Los propietarios de los locales obtienen en apelación sentencia anulando el acuerdo de la Junta de Propietarios, entendiendo que aún cuando fuesen gastos extraordinarios son de mera reparación y han de entenderse incluidos en la causa de exención estatutaria, al ser gastos susceptibles de individualización.

El Tribunal Supremo (s. 3/10/2013) confirma la sentencia de la AP y reitera como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios

Recuerda además frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.

Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993,establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.

Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.

viernes, 18 de octubre de 2013

El IVA de los alquileres de vivienda



No hace mucho tiempo publicábamos en este lugar un artículo sobre el mismo tema: ¿Es arrendamiento de vivienda el alquiler a estudiantes?, en el que se glosaban las consultas vinculantes de 22/01/2008 y 27/07/2009 según las cuales el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada que no puede ser calificado como alquiler de vivienda a efectos de su tratamiento fiscal en IRPF


Sin embargo dos recientes consultas vinculantes parecen modificar este criterio a efectos de la exención de IVA, los planteamientos son como sigue:


a) Empresa arrendadora de varios inmuebles destinados a vivienda. Está interesada en alquilarlos por períodos de tiempo reducidos. Durante la estancia del cliente en la misma, no prestaría ningún servicio propio de la industria hotelera, y al finalizar el arrendamiento se devolvería la fianza depositada. (CV 15/07/2013)


b) Un agricultor arrienda un alojamiento rural por periodos breves, en general, durante los fines de semana sin prestar otro servicio distinto del alquiler de la vivienda (CV 02/08/2013)

Se consulta en ambos casos la posible exención de IVA para estos alquileres.


La respuesta en el caso a) es que si efectivamente no se prestan otro tipo de servicios propios de la industria hotelera y, además, los apartamentos se arriendan únicamente a arrendatarios que sean personas físicas y que los destinen para su uso exclusivo como vivienda, tales servicios de arrendamiento se considerarán exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.


La respuesta en el caso b) es que estará sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de viviendas rurales a que se refiere el escrito de consulta a personas que las destinen exclusivamente a vivienda, siempre que el arrendador de las mismas no se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, descritos anteriormente.


En la primera consulta se describe pormenorizadamente esa prestación de servicios complementarios que supondría la pérdida de la exención de IVA:
 
En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

miércoles, 9 de octubre de 2013

Aval o fianza, su alcance y efectos.



El prestamista que ve su préstamo impagado lo reclama mediante juicio ejecutivo contra el deudor, una sociedad mercantil  y los fiadores solidarios de ese préstamo.

Dicha sociedad, más tarde y tras la sentencia de remate recaída en el juicio ejecutivo, cayó en quiebra necesaria. En la misma, la entidad bancaria prestamista no compareció como acreedora.

El avalista o fiador solicita dieciocho años después quedar libre de la obligación de pagar la deuda reclamada en aquel juicio ejecutivo, por haberse visto privado del derecho de subrogación que prevé el artículo 1852 del Código civil , por hechos del acreedor.

El Tribunal Supremo  (sentencia de cinco de Septiembre de dos mil trece) desestima el recurso de casación y confirma las sentencias anteriores que habían desestimado esa petición por considerar que:

1.- El fiador solidario pudo dirigirse contra el deudor principal (la sociedad de la que era presidente) desde el momento en que se dictó sentencia de remate contra la sociedad (la deudora principal) y los demás fiadores solidarios. El que más tarde se produce la situación de quiebra de dicha sociedad -deudora principal- y no se persona la entidad bancaria acreedora, en nada afecta al fiador solidario que le impida perseguir al deudor principal. Quedó subrogado desde la sentencia del remate y no quedó impedida la subrogación que prevé el artículo 1852 del Código civil.

2.- Al fiador solidario, recurrente en casación, en nada le afecta la quiebra. Este fiador, tras la sentencia del remate, dejó de ser fiador y pasó a ser acreedor de aquel deudor principal al que había afianzado la quiebra posterior no altera la situación jurídica respecto a aquella fianza, que había sido ejecutada.
 
3.- La conducta del acreedor que provoca la aplicación del artículo 1852 es aquélla, positiva o negativa (no simple pasividad) que, con nexo causal, da lugar a que el fiador quede imposibilitado de ejercer el derecho a subrogarse que le otorga el artículo 1839. Desde el punto de vista opuesto, el artículo 1852 impone al acreedor una carga de contenido negativo: el no obstaculizar el derecho a subrogarse que tiene el fiador. La conducta del acreedor nada tuvo que ver con la posible situación del fiador que, desde la sentencia de remate ya no era tal, sino acreedor frente a la sociedad que había afianzado, sociedad -por cierto- cuyo presidente era el propio fiador.

jueves, 3 de octubre de 2013

La importancia de redactar correctamente un contrato.



Con fecha 1 de junio de 1997, se firma un contrato por parte de la madre, como mandataria verbal de sus hijas menores, para alquilar un local, estableciéndose la duración del arriendo mediante la siguiente clausula: "El plazo de vigencia será de 15 años prorrogable a petición de la arrendataria por otros diez años, si bien, con carácter de obligatoriedad por ambas partes se fija el de un año. Es decir, desde el 1 de junio de 1.997 hasta el 30 de mayo de 1.998".

En fecha 23 de diciembre de 2.011 la arrendadora remite un burofax al arrendatario comunicándole que el contrato de arrendamiento expira el 31 de mayo de 2.012, dando por resuelto el mismo, requiriéndole para que entregara las llaves y posesión del local en la fecha indicada.
El arrendatario contesta que, de conformidad con lo acordado en al cláusula segunda del contrato, ejercita su derecho a la prórroga por el periodo de diez años, tal y como convinieron las partes.

La Audiencia Provincial de Cáceres en sentencia de 10 de setiembre de 2013 desestima la solicitud de resolución del contrato por cumplimiento del plazo acordado atendiendo a los siguientes razonamientos:

Para interpretar un contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , debe acudirse en primer lugar a la literalidad del contrato, en la que podrá cuestionarse cuál es la interpretación que debe darse a los vocablos empleados en la redacción; pero si no existe ambigüedad en la redacción, no cabe cuestionar cuál era la voluntad: la expresada textualmente.

La cláusula segunda debió tener una redacción más clara, no respecto a la prórroga por diez años, pues ésta es clara, "El plazo de vigencia será de 15 años prorrogable a petición de la arrendataria por otros diez años, sino a lo que se dice posteriormente "con carácter de obligatoriedad por ambas partes se fija el de un año. Es decir, desde el 1 de junio de 1.997 hasta el 30 de mayo de 1.998", cuando es lo cierto que, el plazo inicial del arrendamiento es de quince años, por lo que no tiene sentido alguno decir con carácter de obligatoriedad se fija un año, aunque ésta contradicción es irrelevante a los efectos que nos ocupa.

Los términos utilizados por las partes al fijar la duración del contrato son claros y no ofrecen la duda que se le presenta a la apelante, pues como hemos visto se fijó un plazo inicial de quince años, y una prórroga de diez años a petición del arrendatario , es decir, el inicio de la prórroga se hacía depender de la sola voluntad del arrendatario, pues en ningún momento se dice que fuera necesario el consentimiento del arrendador. Esta y no otra es la interpretación que debe darse a las palabras utilizadas por las propias partes en el contrato.
 
En cuanto a la alegación de que el contrato de arrendamiento fue suscrito por la madre de la apelante en nombre de sus hijas, siendo necesario un poder especial para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por tiempo superior a 6 años de conformidad con el Art. 1.713 C.C ., cuestión nueva planteada en esta alzada por primera vez, que como tal no puede ser examinada so pena de producir indefensión a la parte contraria