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jueves, 28 de noviembre de 2013

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITPAJD): Impugnación de valoraciones.



Uno de los efectos perversos de la llamada 'burbuja inmobiliaria' es y sigue siendo que las administraciones fiscales autonómicas no han revisado a la baja los valores asignados a los inmuebles a los efectos de liquidación del ITP, produciéndose supuestos en los que el contribuyente debe pagar el impuesto sobre un valor al efectivamente pagado en la compraventa.


El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en resolución de 2/12/2009 estima un recurso del contribuyente y anula la liquidación practicada con una cuota  tributaria por este impuesto de   202.935,40 €.


Resulta de interés subrayar el fundamento jurídico de esta resolución:


No se indica en el documento cuál es el origen de datos tan importantes como el valor de repercusión, de 1.440 €/m2 techo, o el valor unitario neto de 785,45 €/m2 suelo, o la razón de la clasificación del solar en la llamada "Zona Económica 1", cuáles son el emplazamiento, límites y características de dicha zona y en qué documento se define la misma; se desconoce el significado del coeficiente "IEN", por qué tiene un valor de 0,55 y sobre qué parámetros o cantidades se aplica.


Por otro lado, se dice que el valor en venta del suelo una vez urbanizado se deduce de los estudios de mercado llevados a cabo por la Dirección General de Tributos, obrantes en la misma, y que el coste de urbanización unitario se basa en los costes medios de urbanización existentes en la zona y publicados en revistas especializadas, sin que se aporte ningún documento al respecto que permita al contribuyente comprobar esos valores y costes. 

En definitiva, aunque el documento no es rechazable, sí se considera incompleto, por cuanto no se proporciona información complementaria concreta que aclare al contribuyente el origen de los datos y le permita conocer los cálculos hechos por la Administración. Por ello. se estima que la motivación de la valoración es insuficiente.


Destaca el TEAC la siguiente 


 "La comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, sólo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho" (STS 3/12/1999)


"Como declaró nuestra sentencia de 15 de julio de 2004, recordando la doctrina sentada en la de 28 de junio de 1993, si el derecho de la Administración debe de estar suficientemente protegido y debe permitírsele disentir de los datos declarados por los contribuyentes, igualmente debe protegerse el derecho de los ciudadanos, haciéndoles saber de forma clara, sencilla, precisa e inteligible, sin necesidad de conocimientos especiales los hechos y elementos adicionales que motivan la liquidación, cuyo pago se exige" (STS 10/102008)
 
En relación con las remisiones que se hacen en la primera hoja de la valoración a datos "obrantes en esta Dirección General de Tributos" o "publicados por las revistas especializadas", cabe reproducir algunos párrafos de la STSJ de Castilla-León 9/11/2007: "Resulta también censurable que toda la valoración venga apoyada en valores unitarios obtenidos de los estudios de mercado efectuados por la Junta de Castilla y León sin ser aportados al expediente administrativo. Sin excusas, esa valoración debe constar aportada al expediente administrativo pues de otro modo el administrado no puede verificar ni tan siquiera si existe un mero error aritmético o de trascripción. No es óbice para su aportación su volumen o complejidad física pues no necesario que se realice de modo total sino sólo de aquellos valores circunstancias a aplicar a la valoración de que se trata", y que "si la administración tributaria autonómica se remite a los registros fiscales existentes o a los estudios de mercado efectuados por ella misma para con apoyo en los mismos dictar una determinada resolución, en este caso una valoración tributaria, tal actuación es válida, pero necesariamente debe aportar al expediente administrativo un certificado o testimonio documental de los datos tributarios contenidos en aquellos registros fiscales o estudios de mercado. No es admisible que se remita al interesado a aquellos registros o estudios para la comprobación de un dato fáctico absolutamente esencial para analizar si la valoración que se discute se halla suficiente y correctamente motivada y si ha sido realizada válidamente. Sólo los hechos notorios, o los admitidos por el interesado quedan exentos de su prueba y por tanto de su aportación al expediente administrativo. Si no existe copia documental, certificado u otro documento público u oficial que acredite la valoración fiscal o de mercado o cualquier otro dato de significación tributaria en el expediente administrativo, tenido en cuenta por la administración y explicitado en su acto, la administración tributaria no está motivando correctamente su valoración. Esa omisión o falta de aportación probatoria supone una conducta procedimental inadmisible al imponer al administrado una nueva carga como es acudir al estudio de mercado o al registro fiscal de que se trate para contrastar esos datos, lo que incluso puede llegarle a suponer un nuevo gasto en forma de tasa. Si se admitiese esta postura, la administración podría pretender la explicación del marco legal aplicable en que fundamente jurídicamente su valoración por una simple remisión a los diarios oficiales en que se hubiese publicado la norma, sin mencionarla, lo cual resulta obviamente inadmisible. Pero es que a mayor abundamiento, la remisión del contribuyente a los registros fiscales o estudios de mercado realizados por la propia administración tributaria que realiza la valoración no es respetuosa con el carácter servicial de toda administración, ni menos con la obligación que impone el artículo 3.j) de la Ley 1/98, de 26 de febrero, reguladora de los Derechos y Garantías de los Contribuyentes, de realizar sus actuaciones en la forma que le resulte menos gravosa a estos. Esa misma remisión hecha por la administración tributaria a los datos contenidos en estudios de mercado o en los registros fiscales pugna con la obligación que pesa sobre aquella de facilitar el ejercicio sus derechos al contribuyente (artículo 20 del mismo texto legal), pues obviamente no facilita, sino que dificulta aún más la comprensión y control de los actos administrativos de naturaleza tributaria"

martes, 19 de noviembre de 2013

¿Cómo proteger ambas partes en un contrato de arrendamiento?



Esta pregunta no nos la hacemos hasta que nos vemos inmersos en esta situación, necesitados de una protección eficaz y eficiente que nos respalde ante cualquier incumplimiento del contrato a firmar.

Y una vez estando en ella, gracias a las investigaciones que llevamos adelante de este empírico sector, nos encontramos con comentarios de profesionales o vivencias de algún conocido y nos damos cuenta que no sólo es suficiente con tener un buen contrato redactado, con poseer una buena solvencia por parte del inquilino, alquilar por medio de una inmobiliaria conocida, o amparándonos con un aval bancario o varios meses de alquiler siendo propietario, para sentirnos 100% asegurados en la operación que vamos a realizar.
 
Llevando adelante estos detalles al pie de la letra para ser un buen arrendador/arrendatario, redescubrimos que alquilar una propiedad en este país sigue siendo enrevesado, que en caso de incumplimiento de contrato las reclamaciones jurídicas son lentas y costosas, y que tanto el propietario como el inquilino son igualmente vulnerables a la hora de ponerle fin al contrato.

Es por esta razón que me he metido a investigar en el mundo de los seguros, y asombrado por su accesibilidad y bajos costos, he decidido compartir esta información con todos vosotros:

Existen puntualmente dos seguros que nos protegen, asesoran y defienden en estas situaciones, uno de ellos es conocido como la Protección del Arrendador que nos ayuda a alquilar nuestra casa sin preocupaciones. Las aseguradoras suelen realizar un análisis previo a la firma del contrato del inquilino aprobando su solvencia; al contratar este seguro el propietario queda respaldado ante el incumplimiento del pago de la renta asegurándose el pago del 100% de la mensualidad por un máximo de doce meses, la protección de actos vandálicos y/o robos ocasionados por el inquilino en la vivienda, y la defensa y reclamación jurídica del contrato.

Por otro lado se encuentra el seguro que defiende al asegurado y a su familia en un ámbito privado o laboral, conocido como la Defensa y Protección Jurídica Familiar, siendo la solución ante todo tipo de situaciones, problemas o conflictos legales, que garantiza la defensa de los
derechos relativos a la vivienda como propietario o inquilino, los derechos relativos a contratos: laborales, de arrendamiento de servicios, de seguros, sobre cosas muebles, arrendamiento de inmuebles; la defensa en caso de ocupación ilegal de la vivienda y el servicio de asistencia jurídica telefónica y documental.

Para vuestra tranquilidad os recomiendo informaros de estos servicios antes de realizar un contrato de arrendamiento, siempre viene bien disminuir costos, facilitar los alquileres, y evitar sorpresas indeseadas.
 

Este artículo ha sido elaborado por
Javier Pascual, 
Agente destacado de Catalana Occidente, 
javier.pascual@agentescatalanaoccidente.com

miércoles, 13 de noviembre de 2013

Indemnización por desistimiento "justificado" en alquiler de vivienda.



El arrendador de una vivienda reclama la suma de 8.050,74 euros a la que asciende el importe de las rentas que se hubieran devengado como consecuencia del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito inter partes entre el 1 de septiembre de 2012, fecha en que se dice desistieron los demandados unilateral e injustificadamente del mismo, y el 17 de abril de 2013, fecha en que hubiere finalizado el plazo pactado.

En primera instancia se estima en parte la petición económica condenando a los inquilinos a pagar SIETE MIL CIENTO DOS EUROS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS, 7.102,47€, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interpelación judicial, importe resultante de descontar la fianza depositada en poder de los arrendadores demandantes.

Resolviendo el recurso de apelación la Audiencia Provincial de Valladolid -sentencia de dieciocho de octubre de dos mil trece-, resuelve estimar en su totalidad la reclamación inicial condenando asimismo a la parte demandada a  las costas de la primera instancia y a las causadas por su recurso que se rechaza.

En cuanto a la indemnización por desistimiento considera la AP que se observa en la jurisprudencia menor una tendencia a mitigar el rigor de las consecuencias de la aplicación estricta de las reglas sobre responsabilidad contractual en los supuestos de desistimiento unilateral por parte del arrendatario en aquellos contratos de arrendamiento que restan fuera de las previsiones del art. 11 de la vigente LAU . 
Así en algunas sentencias de las Audiencias Provinciales se limita la indemnización al real perjuicio que en cada caso haya irrogado al arrendador la conducta incumplidora del plazo por el arrendatario, mientras que en otras se hace uso de la facultad moderadora contemplada en el art. 1103 del Código Civil cuando el desistimiento se ha debido a una justa causa, reputando esta concurre, para el caso de arrendamiento de vivienda , cuando se ha debido a un traslado forzoso por motivos laborales (SAP Asturias de 8 de abril de 2008). En todo caso para considerar que existe esa justa causa ha de convenirse en que el acontecimiento que la motiva habrá de ser ajeno a la voluntad del arrendatario, difícilmente resistible e imprevisible el que se produjera dentro del plazo para el cual se concertó voluntariamente el arriendo.

En el presente caso el abandono de la vivienda por el arrendatario se debió a una causa ajena a su voluntad e irresistible en estos tiempos, cual es un traslado forzoso a Madrid dentro de la entidad bancaria para la que prestaba sus servicios por razones organizativas de dicha empresa. Ahora bien, cuando el 17 de abril de 2012 se renegocia el contrato de arrendamiento primitivamente concertado inter partes, prorrogándose un año más su duración entre otras estipulaciones, el arrendatario ya conocía que perfectamente podía ser objeto de dicho traslado en un plazo breve, de meses, tal y como mas tarde efectivamente sucedió. Una vez que dicho traslado se hizo efectivo y que la vivienda solo se ha ocupado cuatro meses y medio, no parece deba ser la arrendadora quien peche con las consecuencias de ese acontecimiento, ajeno a la voluntad del arrendatario mas como decimos previsible para este, dejando de percibir la renta durante los siete meses y medio que faltaban para transcurrir el plazo de duración contractual pactado. 
Máxime cuando no se trata de un plazo excesivamente largo ni se evidencia en autos haya sido vendida, alquilada, ocupada o aprovechada en alguna otra forma la vivienda por su propietaria.

En cuanto a no descontar la fianza, los arrendatarios han aportado en el acto del juicio un acta notarial con la que pretenden reflejar el correcto estado en que dejaron la vivienda, pretendiendo en dicho acto la devolución de la fianza que en su día constituyeron. Dicha pretensión, bien se articulare de forma autónoma o como compensación con la indemnización que resultare del desistimiento unilateral, debió revestir forma de reconvención y formularse al menos con cinco días de antelación a la celebración del juicio, conforme resulta de lo dispuesto en el arts. 438 de la LEC . Consideramos no es factible por razones de economía procesal admitirla y resolverla sin vulnerar la normativa procesal citada irrogando indefensión a la actora, máxime cuando esta, también en forma procesalmente indebida, intentó en el acto del juicio acumular una nueva acción en reclamación de los daños que entiende han causado a la vivienda los arrendatarios antes de abandonarla, por lo que no resulta pacífico ese buen estado que en su caso justificaría la devolución de la fianza o la compensación de su importe con la indemnización decretada a favor de la arrendadora

Acoge por tanto la Audiencia el recurso articulado por la parte actora, que percibirá íntegra la indemnización de los daños y perjuicios que le fueron irrogados por la resolución unilateral del contrato, sin deducción alguna por razón de la fianza en su día depositada. Todo ello sin perjuicio de las acciones que corresponda ejercitar a los arrendatarios para reclamar dicha fianza o a la arrendadora para reclamar los daños que dice se han causado por aquellos a la vivienda y que excedan del importe de aquella.

lunes, 11 de noviembre de 2013

¿Puede el Presidente de la Comunidad reclamar todos los defectos constructivos de un edificio en Propiedad Horizontal?



La mercantil promotora y constructora de un edificio condenada a pagar la cantidad de QUINIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS (519.871), en su calidad de responsable de los vicios y defectos constructivos que padecen elementos comunes y privativos de una Comunidad de Propietarios recurre en casación la sentencia por entender, entre otros motivos, que el Presidente de la Comunidad carece de legitimación activa para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos, en relación con el art. 24 de la CE por causar indefensión al recurrente.

El Tribunal Supremo en sentencia de veinticuatro de Octubre de dos mil trece desestima el recurso recordando al recurrente que ese  motivo tiene respuesta en la reiterada jurisprudencia de esta Sala al respecto:

Dice la sentencia de 18 de julio de 2007 , y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 , 16 de marzo de 2011 y 23 de abril de 2013 , en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003 , que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble" - STS de 26 de noviembre de 1990 -,

No puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -.

En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007 ; 23 de abril 2013 )
 
Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE , por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos.