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viernes, 21 de febrero de 2014

APIs y Agencias Inmobiliarias, contrato de exclusiva



HECHOS:

Se pacta entre la agencia y el vendedor un contrato con la siguiente cláusula: "Por medio del presente encomienda a la agencia la venta del inmueble antes referido con carácter de exclusiva, por el precio de mercado y que se determinará de conformidad con la propietaria, a cuyo precio se le deberá aumentar el importe equivalente al 3% en concepto de honorarios por la intermediación, y autorizándole a percibir señas, las que serán entregadas de inmediato al vendedor al tiempo que se formaliza el contrato de arras penitenciales"

La agencia realiza las oportunas gestiones y localiza a un posible comprador enseñándole la propiedad y remitiéndole fotografías y planos de la misma.

Tras enterarse la vendedora de la identidad del posible comprador, contactó directamente con él para venderle el piso por sí misma y así lo hizo sin que le hubiere abonado al actor su comisión del 3%, razón por la cual formula demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

Sin embargo la Audiencia Provincial de La Coruña  (s. veintiuno de enero de dos mil catorce) revoca la sentencia,  estimando íntegramente la demanda inicial condena a la vendedora a abonar a la agencia, la cantidad de 15.477,30 euros y los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, imponiéndole las  costas.

Considera la AP:
Que la naturaleza jurídica de la actuación de la agencia debe ser incardinada en la mediación inmobiliaria o corretaje y conforme a la jurisprudencia: "Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia.
Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio"

Lo decisivo a este respecto es la eficacia de su intervención profesional, esto es que el origen o causa eficiente de la operación de que se trate hubiera sido la gestión de la agencia mediadora al que le fue encomendado el encargo, pues este contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra; dicho de otro modo, ese perfeccionamiento de la compraventa implica la actividad previa de la oferta, búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, hasta concretar ambos el negocio que final y efectivamente lleven a cabo, ya que desde ese momento el mediador ha cumplido y agotado su función como intermediario, que, salvo pacto en contrario, es la de mediar y no la de vender ( STS 10 octubre 2002)

Llevada toda esta doctrina al caso de autos, la estimación del recurso de apelación de la parte actora no ofrece duda. Esto es, si como está acreditado -y no es discutido- la inmobiliaria demandante realizó diferentes gestiones de mediación, como la de enseñar la vivienda, cuando menos dos veces, remitirles fotografías del piso y facilitarles los planos de dicho inmueble, además de realizar negociaciones sobre el precio, con el matrimonio que con posterioridad adquirió por compraventa la vivienda a la ahora demandada apelada, hay que concluir que su actividad debe entenderse agotada de forma eficaz y exitosa, y como tal merecedora de la retribución íntegra que postulaba con su demanda y reitera en su recurso, puesto que los adquirientes fueron captados por el Agente inmobiliario como fruto de su gestión mediadora.