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jueves, 22 de mayo de 2014

¿Se extinguen a los veinte años los alquileres del Decreto Boyer?



Como es sabido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, a través de disposiciones transitorias,  estableció una limitación temporal para los alquileres de renta antigua a la sazón vigentes, con un tratamiento distinto según se tratara de viviendas o local de negocio, estableciendo para estos últimos una fecha de extinción, 31/12/2014, si el arrendatario era persona jurídica y si el contrato se había celebrado con anterioridad  a 9 de mayo de 1985 (Disposición transitoria tercera de la LAU).

Con ello parece que quedaban fuera de esta limitación temporal los alquileres de locales de negocio celebrados durante la vigencia del llamado Decreto Boyer , para los que se hubiera pactado acogerse a la prórroga forzosa de la legislación anterior.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Barcelona  (s. 9/04/2014) considera que también ha de aplicarse a estos contratos la DT tercera y declara que un contrato de alquiler de local de negocio celebrado el 1 de enero de 1992 entre dos sociedades mercantiles se extinguirá el 1 de enero de 2015, en atención a lo siguiente:

El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa , por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009, al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4 de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.
Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.

En el presente caso, por lo tanto, en aplicación de la nueva doctrina del Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento de local de negocio, sometido voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa, y dedicado, según resulta de lo actuado, a actividades comerciales, se extinguirá, en aplicación del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 , a los veinte años de su entrada en vigor que, según su Disposición Final Segunda, se produjo el 1 de enero de 1995, por lo que el arrendamiento se extinguirá el 1 de enero de 2015.