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martes, 27 de mayo de 2014

Un efecto inesperado del cierre de oficinas bancarias



Parece que como consecuencia de la absorción del Banco Pastor por el Banco Popular español, este último decide desistir de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que quedaban por cumplir más de once años.

El contrato había sido firmado el 1 de noviembre de 1.979 y modificado en cuanto a la  renta y a la duración el 30 de septiembre de 2004.

Los arrendadores, con fundamento en el art. 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que dice: Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, reclaman una indemnización de 108.198,75€, que el Juzgado estima íntegramente.

La Audiencia Provincial de León en sentencia de diecinueve de marzo de dos mil catorce, revoca la anterior y señala una indemnización de 9.882,18 euros, correspondiente a un mes por año que quedaba por cumplir.

Considera la Audiencia que en la aplicación del precepto antes transcrito la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad, y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación.

Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos.
 
En el presente caso y en consonancia con la corriente doctrinal antes expuesta, que se aparta de una aplicación rigorista del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras valorar las circunstancias que concurren en el caso que nos ocupa, fundamentalmente, la larga duración que ha tenido el contrato, cuyo inicio data del año 1979, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el día 7 de mayo de 2013 en que fue desocupado por la arrendataria, y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta similar a la que estaba obligada la parte demandada, y pese a que ninguna actividad ha desplegado la ahora recurrida para concertar un nuevo contrato que evite parte de los perjuicios que puede sufrir, y no cabiendo por ello duda del notable enriquecimiento con el que, sin causa justificada, se vería favorecida la arrendadora de ser estimada su pretensión íntegramente, este Tribunal estima procedente moderar la indemnización legalmente establecida que debe quedar establecida en 9.882,18 euros, equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (865,59 euros) por cada año del contrato que resta por cumplir.