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martes, 2 de septiembre de 2014

El retracto de inquilino en un alquiler de "renta antigua"



HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1960

El 14 de marzo de 1980 el arrendador vendió, en documento privado, este piso y los demás de los que era titular en el mismo bloque. Dicha venta no fue notificada formalmente por el nuevo propietario al inquilino.

Los herederos del propietario , al elevar a público el documento privado de compraventa, notificaron formalmente la venta al Sr. Adriano el 17-12-2008.

El arrendatario el 4 de marzo de 1998 a través de su abogada se dirigió por carta  al propietario, oponiéndose a la actualización de la renta y reconociéndole expresamente su condición de arrendador.

La demanda de retracto que da origen a los presentes autos se interpuso el 5 de febrero de 2009.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la acción de retracto.

Por la Audiencia Provincial se estimó el recurso de apelación, desestimando la demanda al entender que hubo renuncia tácita por parte del arrendatario al ejercicio de la acción de retracto.

El Tribunal Supremo (s. 14/07/2014) casa la sentencia de la Audiencia asumiendo en todos sus términos la del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que ha existido infracción de los arts. 6.2 y 7 del Código Civil , por la indebida aplicación de los mismos, en relación con los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).

En la sentencia recurrida en casación se declara que cuando adquirió el nuevo dueño la propiedad no se le notificó nada al arrendatario, lo que reconoce la parte demandada, pero a la vista de que en el correo intercambiado se reconoce por el arrendatario la condición de arrendador al Sr. XX desde 1998, en carta redactada por la abogada del demandante (que declaró como testigo), se concluye en la sentencia recurrida que "el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad ".

Esta Sala debe declarar que pese al hecho declarado probado de que "el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad" desde 1998, convenientemente asesorado, también es evidente que hasta diciembre de 2008 el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto. Ello es trascendente, pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta 2008 (arts. 47 y 48 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964).

El arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico, por el que adquiría el inmueble el Sr. XX, solo en el año 2008.

Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia tácita, como viene declarando esta Sala en sentencias de 30 de septiembre de 1996 , 30 de octubre del 2001, 25 de noviembre del 2002 y 11 de junio del 2012.