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viernes, 31 de octubre de 2014

Problemas entre casero e inquilino por la idoneidad del inmueble arrendado



El arrendador pone demanda de desahucio por falta de pago y reclama la cantidad de 27.225.- euros correspondientes a las rentas devengadas desde febrero de 2013 hasta el momento de la interposición de la demanda.

El inquilino se opone manifestando que nada adeuda a la actora toda vez que el contrato no llegó a tener efecto, dada la inhabilidad del objeto por inexistencia de salida de humos, siendo que nunca llegó a ocupar el local; que la actora se comprometió a recabar la autorización de la Comunidad de Propietarios para poder realizar la instalación y que ante la negativa de ésta, se procedió a la devolución de las llaves del inmueble, dando por resuelta la situación.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 16/09/2014) revoca la del juzgado y estima en parte el recurso de apelación, condenando al inquilino a paga a la actora la cantidad de 9.000.- euros, más IVA (y sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y hasta su completo pago.

Considera la Audiencia:

Que debemos comenzar señalando que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio y se perfeccionan por el mermo consentimiento, obligando desde entonces cualquiera que sea su forma ( arts. 1254 , 1258 y 1278 del Código Civil ), siempre que concurran los requisitos que establece el artículo 1.261, a saber, el consentimiento de los contratantes, el objeto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca.

En el caso, no se niega por el demandado haber suscrito el contrato de arrendamiento que se adjunto con la demanda y el abono de la fianza pactada, y aunque niega haber tomado posesión del mismo, tal alegación resulta incompatible con el propio hecho que aduce en orden a que procedió a devolver las llaves de los inmuebles alquilados en junio de 2013, dando por perdida la fianza prestada.

Acudiendo a los propios términos del contrato, no puede considerarse probada la inhabilidad del objeto que se opone, antes al contrario, ha resultado plenamente probado que el demandado, sino en nombre propio sí a través de empresas familiares se dedica a la restauración, teniendo otros establecimientos abiertos al público, como reconoció en prueba de interrogatorio, de manera que si como profesional del sector decidió firmar el contrato de arrendamiento, sin contar con un asesoramiento técnico previo, a fin de que constatar las características del local, para la nueva actividad que pretendía desarrollar en el mismo, debe pechar con las consecuencias de dicha decisión, que en modo alguno pueden tildarse como un incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora, toda vez que en primer lugar, sólo se arrendó el local, no una industria ni actividad mercantil y si se consignó que se iba a destinar a la actividad de restauración (heladería, cafetería y restaurante), lo fue con el objeto de limitar el tipo de actividad que podía desarrollarse en el local, tal y como se deduce de la estipulación Quinta del contrato.

La arrendadora no asumió ninguna obligación referente al cumplimiento de cualquier tipo de normativa administrativa en orden a la concesión de la licencia, antes al contrario, en la estipulación antes referida expresamente se convino que "En modo alguno se responsabiliza la arrendadora, si los organismos administrativos competentes deniegan las licencias, bien de apertura, bien de funcionamiento o bien de cualesquiera otras necesarias para la instalación o funcionamiento de las fincas arrendadas del negocio o actividad cuya apertura pretende la arrendataria, que se ha informado previa y debidamente".

No resulta lógico que de resultar inapropiado el local para el uso pactado, el demandado no hubiera resuelto el contrato, con extrema inmediatez, máximo cuando el propio técnico que le asesoró, según el demandado con posteridad a la firma del contrato, reconoció que realizó la primera inspección de los inmuebles en el mes de febrero. El hecho de encontrarse el demandado en posesión del local hasta el mes de junio (como después se razonará), revela que fue el demandado quien, decidió no desarrollar en el mismo ninguna actividad, en contra de lo que sostiene la resolución recurrida.

En el propio contrato se pactó de forma expresa la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario (estipulación tercera), por lo que al resultar probado que las llaves de los inmuebles se devolvieron a la propiedad en junio de 2013, debe entenderse que en ese mismo momento el demandado hizo uso de su facultad de desistir del contrato, quedando resuelto el mismo, por lo que sólo viene obligado a satisfacer el importe de las rentas devengadas durante el tiempo en que estuvo subsistente la relación locativa (febrero a junio de 2013) y que ascienden a un total de 9.000.-euros, más IVA (sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), único extremo en que debe ser estimada la demanda