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jueves, 16 de octubre de 2014

Una visión del arrendamiento turístico desde las Baleares



Entre las modificaciones de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que incluyó la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, está la exclusión expresa de su ámbito de aplicación de:
“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Tras esta exclusión, hay dos regímenes legales distintos para los arrendamientos:
1) Un régimen civil, que llamaremos “arrendamiento de temporada” que sujeta el arrendamiento a LAU; y
2) Un régimen administrativo, que llamaremos “arrendamiento turístico”, para aquellos supuestos en los que el arrendamiento deba sujetarse a la normativa sectorial de turismo por estar haciendo una actividad turística.

Lo primero que debemos señalar es que ambos son igualmente legales, si bien, teóricamente intentan regular supuestos distintos: el primero, el alquiler tradicional, de particular a particular, de una vivienda por un período reducido de tiempo; el segundo, una actividad empresarial de carácter turístico, mediante el alquiler con finalidad “empresarial”.
Decimos teóricamente porque, como veremos a continuación, resulta complicado establecer una diferenciación clara entre uno y otro, en base a los criterios que establece la Ley. De conformidad con el nuevo párrafo e) del artículo 5 LAU, para que un arrendamiento quede excluido debe recoger las siguientes notas:
1. Cesión de la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato;
2. Comercializada o promocionada en canales de oferta turística;
3. Realizada con finalidad lucrativa; y
4. Que dicha cesión esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, por lo que, en caso de no haber normativa sectorial (turística) o no regular este supuesto, el arrendamiento quedará sujeto todavía a la LAU.

De los requisitos anteriores, el que plantea mayor problema es el relativo a la comercialización, ya que por “canales de oferta turística” pueden entenderse supuestos distintos, desde las agencias turísticas tradicionales, hasta páginas web que oferten “estancias vacacionales” o similares.

La sujeción de nuestro arrendamiento a un régimen u otro puede acarrear la necesidad de cumplir con requisitos inimaginables para un particular que únicamente desea sacarle un rendimiento a su vivienda.

NORMATIVA TURÍSTICA BALEAR: REQUISITOS

En el caso concreto de las Islas Baleares, la normativa turística autonómica (Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears) establece una serie de requisitos para que pueda ofrecerse una estancia turística en una vivienda:

Tipología de viviendas:

De conformidad con la normativa balear (y a falta de un desarrollo reglamentario que ampliará las tipologías), a día de hoy, únicamente pueden cederse bajo arrendamiento turístico viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, ya sea en suelo urbano o rural, con un máximo de seis dormitorios y doce plazas. Asimismo, tendrán que tener una dotación mínima de baños de uno por cada tres plazas, y ajustadas a la normativa urbanística aplicable. Asimismo, deberá presentarse una declaración responsable de inicio de actividad turística para poder comercializar la vivienda.

Por tanto, no está permitida la comercialización turística de viviendas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos a régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, tampoco está permitida la formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos, lo que supone una clara prohibición al arrendamiento con fines turísticos ofertado en páginas web de consumo colaborativo.

Servicios adicionales:

Además, en caso de ser considerado un arrendamiento turístico, la estancia debe ofrecer los siguientes servicios, recogidos en el artículo 51 LT.
1. Limpieza periódica de la vivienda.
2. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.
3. Mantenimiento de las instalaciones.
4. Servicio de atención al público en horario comercial.
5. Servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

Infracciones y sanciones:

Estos requisitos, unidos a la presunción “iuris tantum” de considerar que es arrendamiento turístico cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial, hace que prácticamente cualquier arrendamiento comercializado por las webs turísticas por excelencia (airbnb, homeaway, rentalia, etc.) pueda ser considerado, a efectos administrativos, un arrendamiento turístico en las Baleares.

Por lo que respecta a las infracciones y sanciones aplicables en caso de incumplimiento de la normativa sectorial, tiene la consideración de infracción grave, entre otras:
La oferta o la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la Ley y su normativa de desarrollo.
Permitir en una vivienda de su propiedad que no se cumplan los requisitos o las condiciones establecidos en la Ley y en la normativa de desarrollo de la oferta o la comercialización de estancias turísticas.

Por tanto, la mera publicidad ya supone una actividad sancionable por parte de la Administración, hecho que sin duda afecta a portales de internet con base en el consumo colaborativo, pero cuya finalidad es esencialmente turística.

Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros, no obstante, es posible que la inspección detecte infracciones adicionales, lo que puede hacer subir considerablemente el monto de la sanción.

La práctica en Baleares

En nuestra opinión, la normativa sectorial turística de Baleares ha creado un marco normativo excesivamente amplio que invade el ámbito de la autonomía privada, dificultando la supervivencia del tradicional arrendamiento de temporada, ya que, en la práctica, casi cualquier arrendamiento temporal es susceptible de ser considerado un alquiler vacacional y, por ello, quedar sujeto al régimen de sanciones administrativas previsto en la normativa turística.

Por ello, deben extremarse las precauciones a la hora de arrendar una vivienda por temporada en Baleares, extremando las precauciones en todos los sentidos y, muy especialmente, por lo que respecta al canal de oferta turística, ya que, en caso de que lo que Ud. creía ser un arrendamiento de temporada sea considerado por la Administración un arrendamiento turístico, podrá llegar a ser sancionado con multas de hasta 40.000 €.

Redactado por:
Pelayo de Salvador Morell
Abogado